二手房交易中，電梯噪音是否屬于賣方必須告知的房屋重大瑕疵？合同未明確約定，賣方又拒不認可，這類糾紛該如何厘清權(quán)責(zé)、妥善化解？近日，成都青羊法院審理了一起由“電梯噪音”引發(fā)的二手房買賣合同糾紛案。

電梯噪音引發(fā)房屋買賣風(fēng)波

2025年2月，曾女士一家從劉某某夫婦處購買了某小區(qū)二手房一套。雙方簽訂的《存量房買賣合同》約定，需要披露的事項范圍包括產(chǎn)權(quán)瑕疵、漏水、非正常死亡等。

然而，入住沒幾天，曾女士一家就發(fā)現(xiàn)了房子的問題。每當(dāng)夜深人靜，屋外電梯運行的噪音便格外清晰，甚至伴隨結(jié)構(gòu)傳動的撞擊聲，攪得一家人難以入睡。為了證明房屋確實存在嚴重的噪音問題，曾女士單方委托機構(gòu)進行檢測，結(jié)果顯示電梯運行時客廳與臥室的噪音值不符合國家相關(guān)標(biāo)準。

曾女士認為，賣方隱瞞了這一重大瑕疵，構(gòu)成違約，多次協(xié)商無果后，她只得將劉某某夫婦告上法庭，訴請劉某某夫婦支付違約金。

劉某某夫婦辯稱，電梯噪音不屬于合同約定的披露事項，也未收到關(guān)于電梯噪音問題的反映，自己不知情，不存在違約行為。電梯由物業(yè)公司維護、管理，自己不應(yīng)對電梯噪音問題承擔(dān)責(zé)任。同時，買受人負有審慎注意義務(wù)，在簽署合同前并未對電梯噪音提出異議，應(yīng)視為知曉并認可房屋的情況。

夜間勘察打破案件審理僵局

受理本案后，庭審中曾女士與劉某某夫婦圍繞房屋是否存在電梯噪音問題、被告是否違約從而應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任各執(zhí)一詞。一邊是買方的失眠控訴，一邊是賣家的“不知情”抗辯。如果重新鑒定，不僅耗時費力，還會加重雙方負擔(dān)。案件一度進退兩難。

考慮到電梯噪音的感知具有時空特定性和較強的主觀性，為徹底查清事實，承辦法官創(chuàng)新工作方式，主動邀約原、被告雙方于夜間一同前往案涉房屋進行實地勘察。

大家來到現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)，案涉房屋位于該樓棟頂樓，房屋被該樓棟三臺電梯設(shè)備相圍，案涉房屋天花板與電梯設(shè)備存在結(jié)構(gòu)性相連。在夜間相對安靜的環(huán)境下，電梯運行的噪音、特別是結(jié)構(gòu)性傳導(dǎo)的撞擊聲非常清晰。

這一體驗讓劉某某夫婦切身感受到了曾女士一家的困擾，也直觀認識到了瑕疵的“嚴重性”，原本的抵觸情緒明顯緩解。法官現(xiàn)場結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、電梯位置，向雙方釋明了瑕疵與房屋的關(guān)聯(lián)性。

法院判決被告支付違約金20000元

經(jīng)過法庭審理與現(xiàn)場勘察，法院最終認定：被告劉某某夫婦作為案涉房屋的長期居住者，對房屋環(huán)境應(yīng)有合理認知，其辯稱不清楚房屋存在電梯噪音問題，與常理不符。劉某某夫婦未在締約前披露該不利因素，存在一定過錯，構(gòu)成違約。

同時，原告曾女士在購房過程中，有條件通過現(xiàn)場查看、詢問等方式對房屋周邊環(huán)境、可能產(chǎn)生的噪音問題進行了解。曾女士未能通過看房等環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)并提出該問題，自身亦存在一定過失。

基于雙方過錯、實際損失難以舉證以及公平原則，法院酌情判決被告向原告支付違約金20000元。判決作出后，雙方均服判息訴，被告及時履行了支付義務(wù)，糾紛得到實質(zhì)性化解。

法官提醒購房者購房時不僅要看白天的采光、戶型，還要在不同時段（尤其是夜間）多次實地查看，多聽、多問，留意噪音等隱蔽問題，才能切實維護自身權(quán)益，實現(xiàn)“住有所安”。對賣房者，凡是可能影響居住體驗的重大瑕疵，不管合同里有沒有寫，都應(yīng)當(dāng)本著誠實信用原則，主動如實告知。隱瞞不報，可能要承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

封面新聞記者 戴竺芯