一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亮眼，GDP同比增長(zhǎng)5.0%，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在拖累復(fù)蘇節(jié)奏。商品房銷售額同比下降16.7%，房?jī)r(jià)下行壓力未消。如何穩(wěn)住房?jī)r(jià)，成了當(dāng)前宏觀政策無法繞開的難題。

4月27日，中國(guó)金融四十人論壇發(fā)布專題報(bào)告，給出了一個(gè)方向明確的建議：降息。

報(bào)告執(zhí)筆人之一、中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌的核心判斷是，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵在于穩(wěn)住房?jī)r(jià)，而穩(wěn)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于逆周期政策，其中降低政策利率的作用至關(guān)重要。

報(bào)告通過估值模型分析指出，2021年以來房?jī)r(jià)下行，主因并非利率降得不夠，而是住房租金下行疊加風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)大幅上升，壓低了住房估值。

降息可以從三個(gè)渠道同時(shí)發(fā)揮作用：降低折現(xiàn)率直接推高估值、帶動(dòng)通脹和租金企穩(wěn)改善基本面、壓低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)修復(fù)市場(chǎng)定價(jià)。

這條邏輯鏈?zhǔn)亲郧⒌?，但現(xiàn)實(shí)比模型復(fù)雜。

當(dāng)前一年期LPR已連續(xù)11個(gè)月停留在3.5%未動(dòng)，央行按兵不動(dòng)的理由也很實(shí)際。一季度出口和投資表現(xiàn)超預(yù)期，GDP增速已接近全年目標(biāo)上沿，穩(wěn)增長(zhǎng)的緊迫性有所下降，政策進(jìn)入觀察期。

更硬的約束在銀行端——商業(yè)銀行凈息差已壓縮至1.42%的歷史低位，繼續(xù)降息將直接沖擊銀行體系的安全邊際。

更大的問題還在傳導(dǎo)機(jī)制上。房貸利率已經(jīng)不算高，制約購(gòu)房意愿的核心變量早已不是資金成本。房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的環(huán)境下，購(gòu)房者最大的顧慮是資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)，而非月供多出幾十塊錢。

利率的小幅調(diào)整，很難對(duì)抗“買了就虧”的預(yù)期慣性。與此同時(shí)，二手房掛牌量持續(xù)高企，供需格局沒有根本改變，僅靠降息難以扭轉(zhuǎn)價(jià)格趨勢(shì)。

面對(duì)這些質(zhì)疑，張斌的立場(chǎng)也很明確。他曾表示，擔(dān)心息差、擔(dān)心匯率、擔(dān)心儲(chǔ)戶利益，這些局部擔(dān)憂各有合理性，但如果站到全局視角，經(jīng)濟(jì)持續(xù)困在有效需求不足里，企業(yè)盈利起不來，居民收入漲不動(dòng)，這才是對(duì)銀行體系、對(duì)匯率穩(wěn)定、對(duì)儲(chǔ)戶利益最深層的傷害。兩害相權(quán)，降息仍是當(dāng)下的必要選項(xiàng)。

這份報(bào)告最值得注意的地方，不在于給出了“降息”這個(gè)結(jié)論，而在于它試圖將討論拉回系統(tǒng)性視角。房?jī)r(jià)問題不是一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題，不是降多少基點(diǎn)就能對(duì)應(yīng)漲多少價(jià)格。但當(dāng)其他政策工具的邊際效果遞減——供給側(cè)的去庫(kù)存、需求側(cè)的放開限購(gòu)都已陸續(xù)推出但效果有限——逆周期政策的力度本身就成了繞不過去的變量。

房?jī)r(jià)能不能穩(wěn)住，最終取決于政策力度和市場(chǎng)預(yù)期之間的一場(chǎng)博弈。CF40的報(bào)告選擇站在政策力度這一邊，認(rèn)為只要力度夠，預(yù)期就能扭轉(zhuǎn)。至于市場(chǎng)信不信，才是接下來的真正看點(diǎn)。