01

悉尼有地區(qū)房價(jià)跌超15萬 150萬下底端市場競爭仍激烈

悉尼房價(jià)在多年瘋狂增長后重回谷底，初現(xiàn)端倪的低迷正在沖擊沿海地區(qū)及部分內(nèi)城區(qū)和中環(huán)郊區(qū)。

根據(jù)PropTrack獨(dú)家數(shù)據(jù)，悉尼許多郊區(qū)的房價(jià)中位數(shù)已經(jīng)比2025年水平低10%以上，大部分跌幅集中在距中心商務(wù)區(qū)CBD約15公里范圍內(nèi)，部分地區(qū)縮水超過15萬元。

下跌大部分發(fā)生在今年2月首次加息后的三個(gè)月內(nèi)，4月財(cái)政部泄露的負(fù)扣稅和資本利得稅改革消息進(jìn)一步加速了下跌。

Parramatta地區(qū)的Rydalmere和Dundas錄得部分最急劇的年度跌幅，公寓價(jià)值平均下跌近20%。

上北岸的Turramurra和Killara也出現(xiàn)類似跌幅。

其他顯著下跌出現(xiàn)在Crows Nest、Mosman、Hunters Hill、Bellevue Hill、Surry Hills、Bronte、Bexley、Rozelle和Milsons Point等地區(qū)。

大悉尼整體跌幅較小，典型城市住宅價(jià)值自2月以來下跌約1.5萬元，仍比去年同期高2%。

拍賣師、Menck White拍賣集團(tuán)總監(jiān)懷特將下跌歸因于買家需求急劇下降，尤其是高價(jià)房產(chǎn)。

他說，由于加息，人們的借貸能力受到巨大打擊，去年能以200萬元買房的人現(xiàn)在往往買不了了，許多買家選擇按兵不動(dòng)，仍在競拍的人也對價(jià)格極度敏感，加息把更多人推向了低端市場，一旦房價(jià)低于150萬元，競爭仍然非常激烈。

SuburbData研究主管謝潑德表示許多買家可能在推遲購房，直到對利率有更多確定性，由于現(xiàn)在仍然存在可能繼續(xù)加息的預(yù)期，不確定時(shí)人們最自然的反應(yīng)就是等待。

FoundIt首席分析師拉德納說，富裕郊區(qū)的跌幅是市場低迷開端的典型特征，高價(jià)郊區(qū)房價(jià)率先下跌然后波及市場其他部分，現(xiàn)在唯一仍在增長的是價(jià)格底部25%的市場，由于利率上升更多買家被推向這里。

拉德納說，近期稅收改革——包括以指數(shù)化系統(tǒng)取代資本利得稅折扣、負(fù)扣稅僅限于新建房產(chǎn)，正在給買家增加額外不確定性。

Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家科尼斯比說，當(dāng)前低迷可能很快變得更加廣泛，隨著投資者撤退，壓力可能在更便宜、更多投資者參與的市場中累積，同比跌幅最終可能更大。

科尼斯比說，中東戰(zhàn)爭可能是近期下跌的一個(gè)因素，將消費(fèi)者信心推至有記錄以來的最低水平，利率的小幅變動(dòng)在悉尼產(chǎn)生的影響遠(yuǎn)大于更便宜的市場，可負(fù)擔(dān)性約束迅速顯現(xiàn)，悉尼本已比許多其他市場更弱，一旦借貸條件收緊、消費(fèi)者信心惡化，這種謹(jǐn)慎變得更加明顯，這也導(dǎo)致悉尼成為最先走弱的市場之一。

02

房貸需求大幅下滑

最新數(shù)據(jù)顯示，2026 年初樓市信貸回暖勢頭大幅逆轉(zhuǎn)，全國新增房貸與轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)規(guī)模均出現(xiàn)明顯回落。

征信機(jī)構(gòu)Equifax發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，房貸市場走勢由年初的穩(wěn)健擴(kuò)張轉(zhuǎn)為全面收縮。該機(jī)構(gòu)持續(xù)跟蹤各大銀行信貸查詢數(shù)據(jù)，指標(biāo)清晰反映房貸業(yè)務(wù)快速、大范圍降溫。

整體房貸需求 1 月同比上漲 10.7%，4 月同比轉(zhuǎn)為下降 0.9%，5 月同比跌幅擴(kuò)大至 6.6%。

受利率持續(xù)走高影響，** 首次置業(yè)者（FHB）** 信貸走勢與大盤一致，但下滑幅度更為劇烈。

1 月首次置業(yè)者新增房貸同比增長 7.1%，到 5 月同比大跌 9.1%。

在本輪加息周期中，轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)一直是房貸規(guī)模的重要支撐，如今該板塊也同步走弱。

1 月整體轉(zhuǎn)貸需求同比上升 12.4%，5 月同比下滑 5.6%。

細(xì)分來看，同銀行內(nèi)部轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)由 1 月同比上漲 16.2% 轉(zhuǎn)為 5 月同比下跌 7%；跨銀行置換貸款規(guī)模同期由同比上漲 8.6% 轉(zhuǎn)為同比下降 4.2%。

Equifax 執(zhí)行董事總經(jīng)理 Moses Samaha 表示，數(shù)據(jù)印證澳洲儲備銀行持續(xù)加息已對房貸增長形成顯著沖擊。

“上月我還提到房貸需求初現(xiàn)小幅降溫跡象，而在連續(xù)三次加息過后，政策影響已全面顯現(xiàn)，房貸需求出現(xiàn)大幅下滑?！?/p>

5 月數(shù)據(jù)顯示，房貸市場低迷已擴(kuò)散至全國各個(gè)地區(qū)。

各州首次置業(yè)者新增房貸全部同比走低：昆士蘭州下跌 16.2%、維多利亞州 15.3%、新南威爾士州 12.3%、南澳 11.9%、西澳 8.4%。

所有州的整體轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)同步下滑：維多利亞州同比下跌 11.6%、南澳 11.5%、新南威爾士州 9.2%、昆士蘭州 8.8%、西澳 7.9%。

Samaha 稱，市場頹勢最早從維多利亞州顯現(xiàn)，如今已蔓延至全國。

“自 2026 年 2 月起，維多利亞州部分區(qū)域房貸需求已出現(xiàn)負(fù)增長，目前這一低迷態(tài)勢已擴(kuò)散至全部州與領(lǐng)地，只是跌幅各有不同?！?/p>

分年齡段來看，各群體房貸申請量普遍收縮。

Equifax 今年早些時(shí)候的數(shù)據(jù)顯示，盡管利率上行，但依托聯(lián)邦政府?dāng)U容的 5% 首付擔(dān)保政策，首次置業(yè)群體購房需求一度保持韌性。

如今這一政策紅利已消耗殆盡，Samaha 表示，高利率下的還款壓力徹底抵消了政策扶持作用。

“經(jīng)過多輪加息，政府初期出臺的置業(yè)扶持政策效果，已被高利率市場的現(xiàn)實(shí)壓力完全沖淡?！?/p>

常規(guī)加息周期內(nèi)，借款人通常會多方對比、置換更低利率貸款，帶動(dòng)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)激增。但 Equifax 本次數(shù)據(jù)呈現(xiàn)截然相反的走勢，無論是本行內(nèi)部轉(zhuǎn)貸還是跨行置換，業(yè)務(wù)量同比全部轉(zhuǎn)負(fù)。

Samaha 認(rèn)為，這一現(xiàn)象不僅反映利率水平，更凸顯居民消費(fèi)信心下滑、借貸還款能力承壓。

“轉(zhuǎn)貸規(guī)模大幅縮水，意味著消費(fèi)者信心已觸頂回落。當(dāng)前利率環(huán)境下，大量借款人陷入進(jìn)退兩難的處境：即便想置換貸款，但生活成本高企疊加新版貸款還款能力審核標(biāo)準(zhǔn)，使其無法完成轉(zhuǎn)貸操作?！?/p>

該現(xiàn)狀預(yù)示越來越多借款人淪為房貸囚徒：雖有意更換貸款機(jī)構(gòu)或整合債務(wù)，但無法通過現(xiàn)行信貸資質(zhì)審核。

03

工黨稅改重創(chuàng)住宅市場！投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)房產(chǎn)

工黨推動(dòng)稅務(wù)改革后，越來越多房產(chǎn)投資者正將目光轉(zhuǎn)向單一商鋪類商業(yè)地產(chǎn)，將其視為住宅市場的替代選擇，這一趨勢已引起金融和房地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。

根據(jù)新規(guī)，購買現(xiàn)有房產(chǎn)的投資者將無法再享受負(fù)扣稅，同時(shí)從2027年7月起，資本利得稅優(yōu)惠將被最低30%的稅率所取代。

這些變化已經(jīng)對市場產(chǎn)生明顯影響。

本就疲軟的拍賣市場自上月聯(lián)邦預(yù)算案公布后進(jìn)一步明顯放緩。

悉尼和墨爾本房價(jià)持續(xù)下跌，西太銀行（Westpac）的住房投資者貸款申請量已下降20%。

Burgess Rawson的首席執(zhí)行官Ingrid Filmer表示，住宅地產(chǎn)政策變動(dòng)所引發(fā)的不確定性，正促使越來越多人將商業(yè)地產(chǎn)視為替代選擇。

過去，找Filmer購買商業(yè)地產(chǎn)的普通投資者，通常是已擁有幾套住宅、并深受租客問題困擾的人。

但聯(lián)邦預(yù)算案出臺后，她開始接到一批從未持有過住宅投資房產(chǎn)的人的電話——他們對房價(jià)下行和政策轉(zhuǎn)向感到擔(dān)憂，希望直接切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

最近幾周，清盤率8年來（不含疫情時(shí)期）首次跌破50%。5月，悉尼房價(jià)下跌0.9%，墨爾本下跌0.8%，且本輪下行周期可能最終跌幅高達(dá)10%，屆時(shí)將成為40年來最大規(guī)模的房地產(chǎn)市場回調(diào)。

Filmer指出，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值并未受到同等沖擊，核心基本面依然穩(wěn)健，這正是其吸引力日益上升的關(guān)鍵所在。

據(jù)她介紹，商業(yè)地產(chǎn)通常起價(jià)略高于100萬澳元，且涉及不同的風(fēng)險(xiǎn)與資本承諾，通常需要預(yù)付至少70%的購房款。

與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)通常具有正扣稅特征，租金回報(bào)更高，杠桿率更低。

Filmer表示，物理治療診所乃至獸醫(yī)診所等定價(jià)低于200萬澳元的健康服務(wù)類物業(yè)，是首次涉足商業(yè)地產(chǎn)的買家最可能感興趣的類型。

此外，零售物業(yè)、外賣餐飲店和托兒設(shè)施，也在資金充裕的投資者關(guān)注之列。

她還強(qiáng)調(diào)，與住宅市場相比，商業(yè)市場的價(jià)格透明度更高——住宅成交價(jià)往往受情緒因素左右，而非基于物業(yè)本身的基本面。

Domain首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nicola Powell指出，悉尼住宅地產(chǎn)的整體租金收益率僅為3%，部分高價(jià)區(qū)域更低，且仍在下行。

她認(rèn)為，要么房價(jià)繼續(xù)下跌，要么租金全面上漲以提升毛租金收益率，而兩者很可能同時(shí)發(fā)生。

非銀行貸款機(jī)構(gòu)Pepper Money的數(shù)據(jù)印證了這一轉(zhuǎn)向趨勢：過去兩年，該機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)及自管養(yǎng)老基金（SMSF）投資商業(yè)地產(chǎn)方面的貸款增長了58%，2025年整體SMSF貸款更較上一年暴增106%。

該機(jī)構(gòu)目前正積極備戰(zhàn)，預(yù)計(jì)隨著工黨改革落地，通過SMSF購買商業(yè)和住宅地產(chǎn)的投資者將持續(xù)涌入。

Pepper Money抵押貸款和商業(yè)貸款首席執(zhí)行官Barry Saoud表示，越來越多的普通投資者正選擇通過養(yǎng)老金渠道投資以獲取稅務(wù)優(yōu)惠，積極尋求“只買一套投資房”之外的替代途徑。

他同時(shí)提醒，與住宅投資相比，商業(yè)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)在于租戶違約或空置期過長——找到合適企業(yè)租戶所需的時(shí)間，往往遠(yuǎn)超住宅市場。

“從現(xiàn)在到2027年6月是一個(gè)過渡期，2027年7月之后，以個(gè)人名義購買并持有住宅的傳統(tǒng)做法將不再是默認(rèn)的財(cái)富策略?！?/p>

“屆時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)和SMSF貸款必將迎來更大幅度的增長。”

04

悉尼六居室豪宅$2322萬售出！刷新今年成交紀(jì)錄，賣家6年賺$660萬

六年前以1660萬澳元易手的Vaucluse豪宅，上周六在拍賣中以2322萬澳元的價(jià)格成交，刷新今年迄今最高拍賣成交紀(jì)錄。

這意味著賣家在持有期間每年凈賺逾100萬澳元——更令人稱道的是，他們掛牌前僅做了表面翻新，并未大動(dòng)干戈。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，擁有標(biāo)志性海港景觀的頂級豪宅通常傾向于通過意向表達(dá)活動(dòng)出售，但負(fù)責(zé)41 Vaucluse Rd掛牌銷售的中介Paul Biller選擇了拍賣這一方式。

他說：“我們希望設(shè)定截止日期來制造緊迫感，讓買家有機(jī)會同臺競價(jià)，無論市場狀況如何，這棟房子向來備受追捧?！?/p>

策略奏效了。

由拍賣師Clarence White主持，現(xiàn)場共吸引4名注冊競拍者，其中3人競爭激烈，起拍價(jià)為2000萬澳元。

競價(jià)過程中出現(xiàn)數(shù)次50萬澳元的大手筆出價(jià)，經(jīng)過一系列10萬澳元和20萬澳元的加價(jià)后攀升至2200萬澳元。

此后僅剩兩名競拍者繼續(xù)拉鋸，各出10萬澳元和20萬澳元。從2320萬澳元起，又歷經(jīng)兩次1萬澳元的出價(jià)，最終買家顯然很高興能以這個(gè)價(jià)格拿下該房產(chǎn)。

Biller坦言，這處六居室住宅盡管目前狀態(tài)良好，但長遠(yuǎn)來看買家很可能會考慮拆除重建。

“賣家掛牌前只做了表面翻新，但從長遠(yuǎn)看，你可能想拆掉舊房重建，”他說，“在這里新建一棟房子，價(jià)值將超過5000萬澳元?！?/p>

Biller表示，盡管當(dāng)前市場充滿挑戰(zhàn)，他與團(tuán)隊(duì)在過去數(shù)周內(nèi)已售出總值5000萬澳元的房產(chǎn)。

他坦言，同一條街上不少房子掛牌數(shù)月仍無人問津，而這處豪宅僅用三四周便順利成交。

至于保留價(jià)，Biller未予透露，但透露指導(dǎo)價(jià)為2200萬澳元。

“賣家有真實(shí)出售意愿，愿意隨行就市，最終結(jié)果令他們非常滿意，當(dāng)你手握藍(lán)籌房產(chǎn)、配合有吸引力的指導(dǎo)價(jià)，一切就水到渠成了?！?/p>

值得一提的是，此次成交雖創(chuàng)下今年拍賣最高紀(jì)錄，但與去年Rose Bay一處以4510萬澳元拍出的物業(yè)相比仍有差距——后者至今保持全國拍賣成交紀(jì)錄。

據(jù)悉，這處占地950平方米的Vaucluse Rd住宅，產(chǎn)權(quán)登記在Elaine Huong和Dzu Nguyen名下。

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