這陣子和身邊朋友閑聊，能明顯感受到樓市里兩種截然不同的心態(tài)。

有的業(yè)主掛牌許久沒能成交，眼看著市場持續(xù)調整，索性主動降價，只求快速把房子出手，心里滿是焦慮。也有不少人刷到各類消息，聽聞樓市政策迎來大變動，篤定下半年房價會迎來一輪大漲。

兩種說法各執(zhí)一詞，也讓很多普通購房者、賣房者犯了難。如今低價拋售房產，日后真的會追悔莫及嗎？結合最新的官方定調，所謂“房產暴漲”的說法，又是否站得住腳？

今天我們就結合最新政策、權威市場數據，聊聊當下樓市的真實走向。

新定調落地！政策風向出現明顯轉變

今年4月28日，中央政治局會議為全年房地產發(fā)展定下基調：努力穩(wěn)定房地產市場，扎實推進城市更新。

對比此前的表述，僅僅“著力”與“努力”一字之差，卻傳遞出完全不同的信號。這意味著樓市調控從被動應對風險，轉向主動托底市場，整體思路圍繞“穩(wěn)字當頭、托而不舉”展開。

進入5至6月，一系列配套政策密集落地。國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，規(guī)劃五年總投資約15萬億元，重點推進老舊小區(qū)、危舊房與城中村改造工作。央行推出3000億元保障性住房再貸款，由各地國資平臺進場收購存量房源，主要瞄準主城區(qū)70㎡以內、總價400萬以下的地鐵小戶型，直接為這類主流剛需房源筑牢價格底線。

與此同時，樓市交易門檻也持續(xù)放寬。換房退稅政策延續(xù)至2027年底，首套房最低首付比例降至15%，二套房同步下調；全國取消房貸利率下限，主流利率區(qū)間維持在2.95%—3.45%，部分核心城市首套利率已跌破3%。湖北荊門全域、海南全省等地全面試點現房銷售，從根源上降低爛尾風險，優(yōu)質現房也逐步形成價值溢價。

一套組合拳落地，確實讓市場氛圍逐步回暖，但這并不等同于房價會迎來全面暴漲。

數據直觀可見：樓市走出低谷，進入筑底回暖階段

拋開各類主觀猜測，我們來看中指研究院、安居客等權威機構發(fā)布的真實數據。

從供應端來看，全國重點城市新房供應量明顯收縮，房企普遍選擇“縮量提質”，減少低效遠郊房源的開發(fā)。成交端的回暖則更為突出，全國重點城市二手房成交量同比上漲超18%。其中深圳5月一二手房成交總量突破萬套，上海二手房成交量更是創(chuàng)下近六年新高。

市場情緒也在同步修復。兩大機構聯合開展的居民置業(yè)調查顯示，目前有66%的受訪者認為房價會保持平穩(wěn)或小幅上漲，持續(xù)彌漫的觀望情緒正在消退。

不少一線中介從業(yè)者也坦言，當下看房、簽約的人群明顯增多，但大家的決策都十分理性。經過多輪調整，本輪房價下行周期已經足夠長，核心城市房產租售比回歸合理區(qū)間，一些追求穩(wěn)健保值的資金，也開始逐步布局樓市。

綜合各項指標不難判斷，當前樓市只是走出深度下跌區(qū)間，進入階段性修復反彈，距離所謂“暴漲”還有很遠的距離。

四重力量共振，支撐市場穩(wěn)步修復

本輪市場回暖，是政策、金融、供需、市場預期四大因素共同作用的結果，每一環(huán)都有著清晰的邏輯支撐。

在金融環(huán)境層面，當下處于低利率周期。一年期銀行定期存款基準利率僅1.25%—1.30%，各類理財產品收益也持續(xù)走低。反觀核心城市優(yōu)質住宅，租金回報率普遍突破2%，在資產比價中優(yōu)勢凸顯，成為不少人眼中穩(wěn)健的保值選擇。此外，保交樓專項白名單信貸規(guī)模從2.23萬億擴容至4萬億，優(yōu)質房企的資金壓力得到緩解，購房者對于房屋交付的信心也大幅提升。

供需格局上，全國住房總量整體處于飽和狀態(tài)，但人口持續(xù)向一線、強二線省會、長三角、珠三角等區(qū)域集聚。核心城市土地與新房供應本就緊張，疊加國家隊定向收儲剛需小戶型，市場恐慌性降價的現象得到有效遏制。

從經濟與人口基本面來看，國內產業(yè)升級、外貿出口保持韌性，居民收入預期逐步修復。人口流動的大趨勢沒有改變，核心城市依托就業(yè)、教育、醫(yī)療等優(yōu)質資源，積攢了扎實的剛需與改善需求。當房價止跌信號越來越明確，原本觀望的人群，也慢慢轉化為實際購買力。

厘清兩大誤區(qū)，別被市場情緒裹挾

當下輿論場里，有兩個流傳最廣的觀點，也是最容易誤導普通人的誤區(qū)。

第一個誤區(qū)，輕信“下半年房產全面暴漲”。結合頂層定調就能明確，“房住不炒”依舊是長期國策，政策“托而不舉”的底線十分清晰。出臺各類扶持政策，目的是穩(wěn)定市場、防范風險，絕非刺激房價炒作。因此全國普漲行情早已成為過去，本輪回暖只是局部、溫和的修復行情。

第二個誤區(qū)，抱著恐慌心態(tài)，不分房產品質一律低價拋售。市場底部特征逐步顯現，一二線城市核心地段、配套成熟的優(yōu)質房源，下跌空間已經十分有限。如果盲目低價割肉，后續(xù)大概率會心生遺憾。但這并不代表所有房產都值得死守，三四線城市房源、城市遠郊大盤、缺乏配套的老舊大戶型，本身缺少人口與產業(yè)支撐，趁市場回暖擇機置換，反而是理性選擇。

樓市走向分化：兩類資產回暖，兩類資產持續(xù)承壓

如今的樓市，已經徹底進入K型分化階段，不同城市、不同房源，走勢截然不同。

從城市維度劃分，一線與強二線省會城市，人口和產業(yè)優(yōu)勢突出，核心板塊房源企穩(wěn)微漲，流動性表現亮眼；普通二線、地級市整體以橫盤震蕩為主，僅核心城區(qū)、學區(qū)房、地鐵房有小幅修復；絕大多數三四線城市受人口流出、高庫存影響，樓市會長期低位橫盤。

從房源品類來看，一二線主城60—80㎡地鐵剛需小戶型，以及房齡5—10年的主城品質改善次新房，是本輪行情中率先回暖的品類。而城市遠郊樓盤、老舊大戶型，還有三四線普通住宅，流通性偏弱，價格難有起色。

結合自身情況，理性做出選擇

結合當前市場環(huán)境與政策導向，針對不同人群，分享一些客觀的參考思路。

持有房產準備出售的業(yè)主：手握一二線核心優(yōu)質房源，不必過度恐慌降價，可合理定價從容交易；如果房產位于遠郊、三四線城市，或是配套薄弱的房源，可借助當前成交回暖的窗口期優(yōu)化置換。

剛需自住人群：目前政策友好、房貸利率處于低位，是相對合適的置業(yè)窗口期。優(yōu)先選擇主城區(qū)現房、準現房，規(guī)避交付風險，合理控制家庭杠桿。

有置換需求的改善群體：用好換房退稅、低利率等政策紅利，盡量遵循“先賣后買”的原則，優(yōu)先置換主城品質住宅。

以資產配置為目的的人群：摒棄樓市普漲的固有認知，逐步清退三四線、遠郊劣質資產；僅可將一二線核心地段優(yōu)質小戶型作為長期保值配置，拒絕短期投機行為。

綜合4月頂層定調與5-6月落地的各項政策來看，2026年下半年樓市的核心主線是“穩(wěn)”，而非“大漲”。

樓市最艱難的階段已經落幕，市場正式進入筑底企穩(wěn)周期，但全國范圍的暴漲行情并不存在。分化，會成為未來樓市的長期常態(tài)，核心優(yōu)質資產具備較強韌性，弱勢房源則將持續(xù)承壓。

房產回歸居住屬性已是大勢所趨，地段、品質、交付安全，才是決定房產價值的核心要素。無論買房還是賣房，理性判斷、遵從自身需求，才是最好的選擇。

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