就在昨天，足以影響未來(lái)1-2年樓市格局的海口2026年度土地供應(yīng)計(jì)劃——終于擺上案頭。

從去年1155.8公頃的史詩(shī)級(jí)大放量，到今年674.7公頃的斷崖式回調(diào)，海口的土地供應(yīng)版圖在過(guò)去4年，經(jīng)歷了堪稱驚心動(dòng)魄的“過(guò)山車(chē)”。

這背后到底傳導(dǎo)出什么信號(hào)？

今天，小易結(jié)合過(guò)去三年的供地計(jì)劃，看看2026年的?？诰烤贯尫帕四男?qiáng)烈信號(hào)。

01從2023到2026，四年供應(yīng)計(jì)劃上演“過(guò)山車(chē)”行情

咱們先看總量變化：

2023年：865.06公頃

2024年：687.65公頃

2025年：1155.8公頃

2026年：674.7公頃

四年間，?？诘耐恋毓?yīng)計(jì)劃畫(huà)出了一條極其陡峭的“A”字型曲線。

尤其2025年的1155.8公頃堪稱“天量”，遠(yuǎn)超其他年份。

其實(shí)，結(jié)合自貿(mào)港的封關(guān)來(lái)看，這里的邏輯并不復(fù)雜。

2025年是海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作前的“超級(jí)備貨期”，政府在基建、產(chǎn)業(yè)園、公共服務(wù)及住宅儲(chǔ)備方面集中發(fā)力。

而到了2026年，供地量驟然向2024年的水平回歸，甚至出現(xiàn)了17%以上的同比降幅。這傳遞了一個(gè)明確的信號(hào)：?？趶摹按蠡?qū)動(dòng)”正式轉(zhuǎn)入“存量消化與精細(xì)化深耕”階段。

尤其宅地供應(yīng)計(jì)劃的大幅減少，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，意味著短期內(nèi)的新盤(pán)“井噴”壓力正在緩解，真正產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)，正在加劇。

02宅地驟減！?？诜康禺a(chǎn)棋局變了

如果說(shuō)總計(jì)劃供應(yīng)量是市場(chǎng)的體感溫度，那么住宅用地的變化才是跟大家關(guān)系最密切的。

小易整理了過(guò)去四年?？谧≌玫氐挠?jì)劃供應(yīng)數(shù)據(jù)：

?？趯?shí)景

2023年：167.56公頃（市場(chǎng)化商品住房139.48公頃，安置房14.6公頃，安居房11.7公頃，市場(chǎng)化租賃住房1.78公頃）

2024年：135.53公頃（市場(chǎng)化商品住房117.38公頃，市場(chǎng)化租賃住房3.17公頃，保障性租賃住房1.71公頃，回遷安置房13.27公頃）

2025年：127.96公頃（市場(chǎng)化商品住房95.27公頃，保障性租賃住房10.48公頃，回遷安置房22.22公頃）

2026年：46.72公頃（市場(chǎng)化商品住房44.62公頃，回遷安置房2.1公頃，安居房、租賃住房均為0）

四年間，計(jì)劃供應(yīng)量從2023年開(kāi)始就松開(kāi)了“油門(mén)”慢慢滑行減速，到今年，直接猛踩一腳剎車(chē)！

2026年住宅用地?cái)M供應(yīng)量較2023年暴跌了72%，較2025年也減少了一半還多。

這一趨勢(shì)在2024—2025年間已初見(jiàn)端倪，當(dāng)時(shí)住宅用地占比雖維持在19.71%和11.07%，但2025年的實(shí)際住宅計(jì)劃供應(yīng)量已較2024年有所下降。而2026年6.93%的住宅用地占比，是近四年來(lái)的歷史最低點(diǎn)。

更有意思的是結(jié)構(gòu)變化。

安居房消失了。

2023年還有11.7公頃安居房用地，2025年還有10.48公頃保障性租賃住房，但到了2026年，安居房和租賃住房供地全部清零。

這意味著什么？海口的保障性住房?jī)?chǔ)備高峰已過(guò)。

目前江東新區(qū)、秀英片區(qū)等還有大量的存量安居房。隨著今年安居房關(guān)于產(chǎn)權(quán)、出售限制等政策的松綁，供應(yīng)端也在為市場(chǎng)消化庫(kù)存爭(zhēng)取時(shí)間。

03今年商品房宅地，重點(diǎn)在哪？

而今年僅有的44.62公頃市場(chǎng)化商品房，重點(diǎn)在哪？有啥特點(diǎn)？

咱們接著聊聊。

首先是江東新區(qū)，一共3宗純住宅地塊（JDZH-01-D08/09/10，合計(jì)達(dá)到了8.2公頃），占比全市接近20%。

秀英、西海岸片區(qū)也是重點(diǎn)區(qū)域：共有XY0307002等5宗宅地（含混和用地），擬計(jì)劃供應(yīng)面積達(dá)到了13.7公頃，占比約30%。

值得一提的是，2026年供地計(jì)劃中明確提到“推動(dòng)丁村邁瀛、濱江新城三期、桂林三期等城市更新項(xiàng)目土地供應(yīng)”。

從讓清單來(lái)看，丁村城市更新項(xiàng)目提供了F-5-03（安置房1.59公頃）和F-5-07（住宅/商業(yè)混合4.44公頃）兩宗地塊；邁瀛片區(qū)G0717地塊（4.51公頃）為住宅/商業(yè)混合；桂林三期和濱江新城也有混合用地列入計(jì)劃。

?？趯?shí)景

而這幾個(gè)重點(diǎn)城更片區(qū)的宅地，大概率依舊由主導(dǎo)相應(yīng)城市更新項(xiàng)目的房企開(kāi)發(fā)，比如丁村的大華、邁瀛的中鐵建等。

另一個(gè)明顯的特點(diǎn)是，大宗宅地越發(fā)稀缺，僅有新埠島一宗宅地達(dá)到了百畝級(jí)別，其他多數(shù)為20-60畝的地塊，這意味著，?？谖磥?lái)的大盤(pán)，將越發(fā)稀缺。

04劃撥土地激增

再看另一個(gè)隱形的關(guān)鍵指標(biāo)——供應(yīng)方式。

2023年出讓占比56.93%、劃撥占比43.07%；

2026年出讓占比27.13%、劃撥占比72.87%。

四年時(shí)間，出讓用地占比減少了約30%，而劃撥比例的持續(xù)攀升，意味著土地出讓金的收益將會(huì)大幅減少。

其實(shí)這一點(diǎn)在市場(chǎng)端已有驗(yàn)證：2026年1-3月，?？诟黝愑玫爻鲎尳饍H2.48億元，住宅用地成交面積同比2025年也在大幅縮水，這種情況還會(huì)繼續(xù)增加。而另一方面，?？谝苍谙乱槐P(pán)大棋。封關(guān)后的海口房?jī)r(jià)仍在明顯承壓，減少市場(chǎng)化商品宅地供應(yīng)，以高比例劃撥土地，完善電力、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施，夯實(shí)城市底座，待城市價(jià)值兌現(xiàn)后再談變現(xiàn)。

05城市建設(shè)發(fā)力，公共服務(wù)加速鋪開(kāi)

當(dāng)住宅用地退潮，誰(shuí)在填補(bǔ)空缺？

答案是：公共管理與公共服務(wù)用地（198.72公頃，占比29.45%）和交通運(yùn)輸用地（233.48公頃，占比34.61%）。兩者合計(jì)占比高達(dá)64.06%，幾乎是近四年來(lái)的最高水平。

對(duì)比過(guò)去三年，交通運(yùn)輸用地計(jì)劃供應(yīng)量持續(xù)攀升：2023年為213.26公頃，2024年為188.51公頃，2025年暴增至574.65公頃，2026年回調(diào)至233.48公頃，但仍處高位。

此外，如永興職教城（100公頃）、長(zhǎng)天中學(xué)（12.81公頃）、椰海大道和東線高速互通立交（28.67公頃）等重大民生及基建項(xiàng)目的落地，顯示出官方正花大力氣完成城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善。學(xué)校、醫(yī)院、公共管理服務(wù)、道路等城市基礎(chǔ)配套類項(xiàng)目正處于政策與土地的極大利好期。