文/十一弟
前段時間，杭州有個網(wǎng)紅盤——杭樾潤府，交房剛滿兩年。
小區(qū)還很新，但卻又找來了施工隊，搭起了腳手架，從上到下進(jìn)行翻新改造。
600多戶業(yè)主自掏腰包，湊齊了1750萬，跑完了審批流程，要把開發(fā)商交付時用的真石漆外立面，換成鋁板。
杭樾潤府有10棟樓，其中2棟屬于公租房，剩下的8棟是商品房。
2022年入市時，項目推出了645套商品房。
前后兩次開盤，吸引了7300多組客戶排隊爭搶，平均十個人搶不到一套房。
杭樾潤府的銷售限價是4.62萬/平米，單套總價介于530萬~800萬之間。
商品房業(yè)主真金白銀花了大幾百萬才搶到的杭樾潤府，公租房那邊每個月只需要千把塊錢租金，就能住在一個小區(qū)里。
從搶到杭樾潤府的四年前開始，幾百戶業(yè)主就想讓自己住的商品房，跟同小區(qū)的公租房區(qū)別開來。
住宅樓的外立面，就是業(yè)主的臉面，一定要在形象和氣質(zhì)上跟窮人拉開檔次。
于是，他們決定自己湊錢，把商品房的外立面，從開發(fā)商交付時的真石漆，升級成鋁板。
這樣一來，商品房抬眼看上去，就比公租房高端多了。
2024年，杭樾潤府成立了外立面改造籌備組，發(fā)動眾籌的公告貼出來不到半個月，超過九成的商品房業(yè)主就把錢交了。
每戶掏了三四萬塊錢的業(yè)主們說了——
“自己是掏了大價錢買的房子，換個金屬立面，住著舒服，房子也保值?！?br/>對這些高端改善盤來說，小區(qū)外立面的重要性，不言而喻。
杭樾潤府商品房是政府限價銷售，成千上萬的業(yè)主排隊都搶不到，上車的人都覺得自己撿漏了。
原本該由開發(fā)商干的活兒，這些業(yè)主心甘情愿自掏腰包上千萬，也要把外立面裝上鋁板。
看到了吧，只要價格便宜到一定程度，哪怕開發(fā)商交付的是地基，業(yè)主們也能自己掏錢把樓建起來。
這叫便宜有便宜的貴法。
在深圳福田區(qū)，有個千萬豪宅項目——中洲灣迎海二期，再過三個月，就要收房了。
正式收樓之前，業(yè)主們到項目上實地查看后，發(fā)現(xiàn)了問題——
中洲灣迎海二期的外立面，從原本承諾的鋁板，變成了真石漆。
杭樾潤府的幾百戶業(yè)主，自己湊錢，把開發(fā)商交付時用的真石漆換成鋁板，這叫外立面升級；
中洲灣迎海二期的開發(fā)商，把原本該有的鋁板換成真石漆，這叫降標(biāo)減配。
現(xiàn)在開發(fā)商也算良心了，絕對不坑窮人，專門收割富人。
從前房價上漲的時候，開發(fā)商毛坯交付都能??；
現(xiàn)在房價漲不動了，外立面差了顏色，都要聲嘶力竭地維權(quán)。
還沒交房就要維權(quán)，千萬豪宅的業(yè)主們，根本忍不了。
2024年，中洲灣迎海二期入市，推出了560套房。
主力戶型是介于96平米~125平米的三房和四房，備案均價9.2萬/平米。
項目一開盤，開發(fā)商就打了九折，單套總價最低需要664萬，最貴的賣到了1236萬。
據(jù)說，開盤賣得相當(dāng)不錯，去化了一半左右，攬金逾27億。
中洲灣迎海二期的前身，是位于福田區(qū)沙頭街道上沙村舊改。
項目背后的開發(fā)商，是深圳本土民營房企——
中洲集團。
有業(yè)主投訴反映——
在預(yù)售時，開發(fā)商通過宣傳冊、沙盤模型以及銷售人員的宣傳口徑，均介紹過中洲灣迎海二期包括陽臺區(qū)域在內(nèi)，外立面采用高端鋁板，交付品質(zhì)跟項目一期一致。
結(jié)果，最近實地查看才發(fā)現(xiàn)——
外立面陽臺區(qū)域噴的是深灰色真石漆，只有狹窄的側(cè)立面，安裝了鋁板。
而整個小區(qū)外立面，陽臺面積占比很大。
有業(yè)主專門作了對比，項目一期的陽臺外立面是鋁板，與即將交付的中洲灣迎海二期存在明顯差異。
對于外立面降標(biāo)減配，開發(fā)商作了回應(yīng)——
“備案圖紙上寫明了涂料，施工是按圖紙來的?！?br/>“營銷中心已經(jīng)展示交付標(biāo)準(zhǔn)文件，外立面材質(zhì)在文件中已有說明，鋁板、涂料均有標(biāo)注，且最終施工嚴(yán)格按照報建圖紙執(zhí)行?！?br/>不過，業(yè)主們并不買賬——
“購房時根本看不到報建材料，只能依賴銷售說辭、沙盤和宣傳冊。”
“而且普通購房者不具備專業(yè)能力去逐項辨別材料，宣傳冊、沙盤模型才是構(gòu)成購買決策的核心依據(jù)。”
“宣傳冊上寫的是鋁板，沙盤上也是鋁板的顏色和質(zhì)感，業(yè)主買房時當(dāng)然認(rèn)為是鋁板。”
“賣的時候宣傳鋁板外立面，交付的時候又說圖紙上寫的是涂料，這不是拿兩套標(biāo)準(zhǔn)糊弄人嗎？”
“當(dāng)初買房就是看中了項目一期鋁板外立面的質(zhì)感，現(xiàn)在變成了真石漆，心理落差太大?！?br/>“如果提前知道是真石漆外立面，根本不會接受上十萬的單價?！?br/>當(dāng)年買房掏錢有多快，現(xiàn)在交房哭得就有多慘。
中洲灣迎海二期的業(yè)主們，把外立面降標(biāo)減配的問題，反映到了有關(guān)部門。
福田區(qū)住建局也作了回復(fù)——
“經(jīng)查閱該項目報建施工圖紙，對現(xiàn)場進(jìn)行實地核對，確認(rèn)陽臺玻璃欄板下部混凝土結(jié)構(gòu)裝飾層采用深灰色涂料做法，現(xiàn)場施工與圖紙要求一致，未發(fā)現(xiàn)減配、不按圖施工等問題。”
“對于虛假宣傳問題，經(jīng)過檢查，市監(jiān)部門未有確鑿證據(jù)證明開發(fā)商存在虛假宣傳行為，決定不予立案?！?br/>業(yè)主維權(quán)的是預(yù)期，有關(guān)部門只看合同。
報建材料上白紙黑字，還在售樓處作了公示，那就只能認(rèn)栽，吃啞巴虧了。
其實，中洲灣迎海二期業(yè)主們一心對標(biāo)的項目一期，在去年同樣遭遇了業(yè)主維權(quán)——
“賣房時候開發(fā)商宣傳的是海景品質(zhì)大宅，但實際交付與宣傳存在明顯差異，空中花園、陽光車庫、樓道等公共區(qū)域交付的用料，明顯貨不對板。”
“包括綠植上墻車道、吊頂燈飾、花園公區(qū)、泳池等，沙盤和官方賬號上都是高端精裝圖，開發(fā)商當(dāng)時用的也是頂級、豪宅等字眼進(jìn)行銷售引導(dǎo)，但實際交付卻是簡陋粗糙?！?br/>“多處地方設(shè)計圖上的吊頂設(shè)計憑空消失，這種偷工減料、降配交付的行為，業(yè)主感覺受到了開發(fā)商的欺騙?！?br/>在讓業(yè)主失望這件事上，中洲集團從來沒讓人失望過。
中洲灣迎海一期的交付時間，也是一拖再拖——
從原本跟業(yè)主口頭承諾的2024年底，一直拖到去年七月份才陸續(xù)交付。
千萬豪宅的降標(biāo)減配，背后實際上是開發(fā)商不斷吃緊的現(xiàn)金流。
在A股，中洲集團有一家上市平臺——中洲控股。
中洲灣迎海項目落在大股東中洲集團名下，沒有放進(jìn)上市公司。
去年，中洲控股的銷售規(guī)模，已經(jīng)不足85億。
上市公司營業(yè)收入不到26億，減少了近四成，凈虧損9個億。
過去三年來，它已經(jīng)累計虧掉了48億。
在深圳龍華區(qū)，中洲控股有一個在售的核心網(wǎng)紅盤——
中洲迎璽。
這個項目最先開賣的一二期，也遭遇了業(yè)主大面積維權(quán)。
跟中洲灣迎海項目的交付質(zhì)量問題，幾乎一樣——
虛假宣傳、降標(biāo)減配、偷工減料、貨不對板。
從中洲迎璽到中洲灣迎海，中洲集團根本不吃壓力。
它自己心里很清楚，作為民營房企，活下去比什么都重要。
業(yè)主該買還是會買，要維權(quán)讓你維權(quán)，自己該怎么交付就怎么交付。
要改，那是改不了一點。
房子都能交了，還要啥自行車——
相比不爛尾、能按時交房，鋁板外立面、陽光車庫這些面子工程，能省就省，無足輕重。
開發(fā)商都這么難了，業(yè)主該自己克服一下。
上千萬的房子都買了，銀行貸款也背上了，錢早就到了開發(fā)商的賬上。
再苦一苦業(yè)主，罵名讓房地產(chǎn)來擔(dān)。