前段時(shí)間陪朋友看房，明顯感受到樓市氛圍的變化。中介門店客流大增，成交喜訊接連出現(xiàn)，這樣的市場熱度已經(jīng)持續(xù)整整50天。往年樓市“小陽春”大多曇花一現(xiàn)，今年卻走出超長行情，也讓市場議論紛紛：有人認(rèn)為樓市已經(jīng)觸底，也有人覺得只是短期反彈。

這輪特殊行情究竟是市場真正反轉(zhuǎn)，還是階段性熱度？今天結(jié)合官方數(shù)據(jù)、行業(yè)政策與專業(yè)觀點(diǎn)，客觀梳理當(dāng)下樓市的真實(shí)狀態(tài)。

50天超長"小陽春"，和往年完全不一樣

拋開各類主觀猜測，先從核心數(shù)據(jù)看清行情本質(zhì)。

傳統(tǒng)樓市“小陽春”大多短期爆發(fā)、快速降溫，而今年熱度從3月中旬延續(xù)至5月初，時(shí)長突破50天。上海5月二手房網(wǎng)簽28023套，創(chuàng)下近六年新高，連續(xù)三月成交量穩(wěn)定在2.8萬套以上；北京4月二手住宅成交1.6萬套，中介帶看量恢復(fù)至2021年水平；蘇州、南京、杭州等強(qiáng)二線城市，二手房成交同比普遍上漲超20%。

58安居客研究院院長張波表示，本輪行情是市場長期調(diào)整后的自然修復(fù)，疊加政策助力形成的結(jié)果。

從價(jià)格來看，市場整體呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)、以價(jià)換量的特征。全國新房、二手房價(jià)格相較歷史高點(diǎn)仍有回落，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月一線城市新房、二手房環(huán)比漲幅均不足0.5%。天津、石家莊等城市房價(jià)仍在回調(diào)，部分房源價(jià)格回落至2016年區(qū)間。即便是南京、杭州這類熱點(diǎn)城市，多數(shù)房源也需要降價(jià)讓利，才能順利成交。

需求端的分化也十分突出。目前90㎡以下小戶型成交占比達(dá)65%，140㎡以上大戶型不足15%，剛需成為市場主力。央行城鎮(zhèn)儲戶問卷顯示，當(dāng)下有購房意向的人群里，基本以結(jié)婚、落戶、就學(xué)等基礎(chǔ)居住需求為主，改善與投資需求占比極低。大眾對收入預(yù)期偏謹(jǐn)慎，更傾向優(yōu)先滿足基礎(chǔ)居住需要。

三大驅(qū)動(dòng)邏輯：政策、供需、心態(tài)的三重共振

本輪超長行情并非偶然，是政策、供需、市場心態(tài)三重因素共同作用的結(jié)果。

政策層面，今年以來多部委接連出臺扶持舉措，樓市政策底已徹底夯實(shí)。信貸方面，首套房商貸首付低至15%、二套房20%，5年期以上LPR維持3.5%，公積金利率同步下調(diào)，大幅降低交易門檻。稅費(fèi)規(guī)則同步優(yōu)化，住房增值稅由5%下調(diào)至3%，滿兩年房源免征增值稅，換房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底。

全國超150座城市放寬限購、限貸、限售，北京、上海、深圳也分區(qū)優(yōu)化購房規(guī)則。與此同時(shí)，26個(gè)省市落地總規(guī)模超7700億元的存量房收購計(jì)劃，保交樓白名單常態(tài)化。時(shí)隔十年，政府工作報(bào)告再度提及“去庫存”，一系列組合拳直接帶動(dòng)市場氛圍回暖。

供需格局也在悄然轉(zhuǎn)變。歷經(jīng)數(shù)年調(diào)整，市場上優(yōu)質(zhì)剛需房源流通速度加快，積壓已久的基礎(chǔ)居住需求集中釋放。另外，核心城市房產(chǎn)租售比持續(xù)提升，收益超越銀行存款利率，大眾看待房產(chǎn)的視角，也從博弈房價(jià)漲跌，轉(zhuǎn)向關(guān)注長期持有收益。

市場心態(tài)同樣發(fā)生明顯變化。前兩年樓市持續(xù)調(diào)整，觀望情緒濃厚；隨著成交量連續(xù)走高，單純觀望的人群逐步減少。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月重點(diǎn)城市二手房漲價(jià)房源占比升至42%，降價(jià)房源占比回落至51%，業(yè)主心態(tài)從恐慌拋售，轉(zhuǎn)為平穩(wěn)看待市場波動(dòng)。

市場現(xiàn)存隱患：四大信號不容忽視

表面熱度之下，樓市仍存在諸多現(xiàn)實(shí)問題，也制約著行情的長期延續(xù)。

首先是庫存壓力居高不下。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至4月末，全國商品房待售面積7.78億平方米，雖為四年多來首次回落，但體量依舊龐大。全國百城新房平均去化周期達(dá)29個(gè)月，遠(yuǎn)超14個(gè)月的合理區(qū)間；三四線城市去化周期更是達(dá)到40.3個(gè)月，疊加人口持續(xù)凈流出，這類城市樓市大概率長期低位橫盤，城市分化進(jìn)一步加劇。

其次，居民收入預(yù)期并未改善。央行調(diào)查顯示，僅32%居民認(rèn)為未來收入會增加，近七成人群保持謹(jǐn)慎態(tài)度。受此影響，六大國有銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少約7000億元，提前還貸現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生。政策可以調(diào)整交易成本，卻難以快速扭轉(zhuǎn)大眾的收入預(yù)期與借貸意愿。

再者，置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不暢。當(dāng)前剛需房源流通順暢，但不少有置換想法的人群，受制于原有房產(chǎn)成交緩慢，無法順利完成“賣舊買新”，改善型需求難以全面釋放。

最后，本輪行情對政策依賴度較高。華泰證券研報(bào)指出，目前市場修復(fù)仍以政策驅(qū)動(dòng)為主，內(nèi)生動(dòng)力尚未完全形成。一旦后續(xù)政策力度調(diào)整，市場熱度很可能出現(xiàn)波動(dòng)。

多空博弈：機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)大碰撞

針對這輪超長“小陽春”，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)分為兩大陣營。

以中金公司、中信證券為代表的看多機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一線與強(qiáng)二線城市政策底、情緒底已經(jīng)顯現(xiàn)，房價(jià)大跌空間有限，市場進(jìn)入結(jié)構(gòu)性筑底階段，下半年有望逐步企穩(wěn)。58安居客研究院也提到，此前部分區(qū)域房價(jià)過度回調(diào)，市場本身具備修復(fù)動(dòng)力。

摩根士丹利、瑞銀等機(jī)構(gòu)則持謹(jǐn)慎態(tài)度，他們判斷這輪熱度只是階段性反彈。人口老齡化、城鎮(zhèn)化放緩等長期因素，仍會持續(xù)壓制房價(jià)走勢，三四線城市面臨的挑戰(zhàn)會持續(xù)更長時(shí)間。

盡管觀點(diǎn)對立，但行業(yè)已形成統(tǒng)一認(rèn)知：全國樓市普漲的時(shí)代徹底落幕，城市、板塊、房源分化，會成為未來樓市最鮮明的標(biāo)簽。易居研究院院長丁祖昱提出，樓市正式邁入“慢牛+分化”新階段，人口與產(chǎn)業(yè)，是決定不同區(qū)域樓市走向的核心。

業(yè)內(nèi)也劃定了樓市筑底的三大標(biāo)準(zhǔn)：告別以價(jià)換量模式、居民收入與購房信心全面恢復(fù)、政策力度保持穩(wěn)定。僅靠成交量回暖，并不代表市場完成了真正的筑底。

市場信號解讀與總結(jié)

我們可以通過三個(gè)維度觀察樓市后續(xù)走向：二手房掛牌量的增減，反映市場拋售情緒強(qiáng)弱；議價(jià)空間的變化，是市場信心的直觀體現(xiàn)；居民借貸意愿，則決定樓市內(nèi)生動(dòng)力的強(qiáng)弱。

如今的樓市，正在告別杠桿炒作的舊模式，逐步回歸居住與長期價(jià)值本身。這一輪50天的超長行情，是市場止跌企穩(wěn)的信號，但并不存在全國統(tǒng)一的“鉆石底”。一線、強(qiáng)二線城市逐步筑底，三四線城市承壓前行，行業(yè)正經(jīng)歷深度的結(jié)構(gòu)重塑。

不必糾結(jié)短期行情起伏，客觀看待行業(yè)長期轉(zhuǎn)變即可。你所在城市的樓市近期熱度如何？歡迎在評論區(qū)留言交流。