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　　2026開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了新變化，二手房業(yè)主們不愿意繼續(xù)割肉賣房了。

　　非常明顯的一個(gè)數(shù)據(jù)，進(jìn)入到2026年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房的月度掛牌量持續(xù)地減少。

　　一線城市依然走在了前面。

　　北京的二手房掛牌量從11月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月下降，僅僅2月份北京二手房掛牌量減少了3000多套。

　　上海的二手掛牌量拐點(diǎn)更早。從去年6月以來(lái)上海的二手房掛牌量開(kāi)始向下，一直到2月份，連續(xù)9個(gè)月二手掛牌量持續(xù)減少，按照冰山指數(shù)的估算，上海二手房去化周期只剩下了4個(gè)月。

　　廣州12月份二手房掛牌量由升轉(zhuǎn)降，深圳今年2月份二手房掛牌量迎來(lái)拐點(diǎn)。

　　站在2月中旬這個(gè)節(jié)點(diǎn)，四大一線二手房掛牌量都處在下降空間。

　　不止是四大一線城市，杭州、蘇州、合肥、天津等重點(diǎn)二線城市的二手房掛牌量也都迎來(lái)了拐點(diǎn)。

　　二手房掛牌量由升轉(zhuǎn)降，逐漸成為全國(guó)各個(gè)城市的樓市趨勢(shì)。

　　這是之前兩年不曾出現(xiàn)的情況，它意味著二手房市場(chǎng)的供給量迎來(lái)了拐點(diǎn)。二手房業(yè)主們不再著急賣房了。

　　除了二手房供給量上的體現(xiàn)，自去年10月份以來(lái)，二手房業(yè)主賣房砍價(jià)的空間越來(lái)越小了。

　　我觀察到的全國(guó)重點(diǎn)城市一些跌得厲害的二手房小區(qū)，10月份之后沒(méi)有再出現(xiàn)下一套成交價(jià)比上一套更便宜的情況。

　　比如廣州黃埔的知名剛需小區(qū)萬(wàn)科東薈城，100左右的三房從2021年4.7萬(wàn)降到去年的2萬(wàn)，從去年9月之后，基本上價(jià)格穩(wěn)定在了1.9-2萬(wàn)之間。再跌跌不下去了。

　　比如南京九龍湖的知名樓盤(pán)萬(wàn)科金域藍(lán)灣，在2022年時(shí)價(jià)格高達(dá)4.5萬(wàn)/m2左右，過(guò)去幾年價(jià)格下降，到去年上半年基本觸底，下半年持續(xù)在1.7-1.9萬(wàn)/m2之前徘徊。

　　全國(guó)重點(diǎn)城市降價(jià)最猛的二手小區(qū)基本觸底，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在了一定區(qū)間。

　　這是個(gè)接近拐點(diǎn)的新信號(hào)。

　　這個(gè)信號(hào)，現(xiàn)在逐漸體現(xiàn)在了全國(guó)二手房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)上。

　　根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，1月份百城二手房?jī)r(jià)為1.29萬(wàn)元/m2，環(huán)比下跌了0.85%，跌幅相比較上月收窄了0.12個(gè)百分點(diǎn)。而且更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，不管是一線、二線和三四線城市，二手房?jī)r(jià)的環(huán)比跌幅均出現(xiàn)了收窄。

　　這是在二手房的供給端量?jī)r(jià)上出現(xiàn)的變化。

　　二手房業(yè)主一方面不再愿意著急賣房，另一方面，愿意大幅割肉賣房的業(yè)主越來(lái)越少。

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　　對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，二手房供給端發(fā)生的變化是個(gè)好的現(xiàn)象。當(dāng)需求不變，而二手房業(yè)主不愿意賣了，后面二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)天平就會(huì)向買賣雙方的中間端傾斜。

　　這意味著過(guò)去幾年，買方和中介針對(duì)二手房賣家單方面壓價(jià)的恐慌行情即將結(jié)束，二手房市場(chǎng)逐漸回到了理性的博弈。

　　過(guò)去幾年，二手房市場(chǎng)針對(duì)賣房人的恐慌情緒渲染一陣接一陣。什么今天不賣，明天一平少500，在這樣的氛圍之下，不少急賣的業(yè)主狠心割了肉。

　　而到了去年下半年，能急賣割肉的業(yè)主已經(jīng)賣出去了，房?jī)r(jià)逐漸也抵達(dá)到了二手房業(yè)主的心理閾值。

　　二手房業(yè)主的心理閾值有兩個(gè)。

　　一個(gè)是房產(chǎn)價(jià)值接近貸款額。

　　另一個(gè)是房貸利率接近租售比。

　　去年下半年以來(lái)，不少小區(qū)逐漸達(dá)到了上面的兩個(gè)閾值。對(duì)于二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，當(dāng)房產(chǎn)的價(jià)值接近貸款額甚至跌破貸款額之后，賣房的必要性已經(jīng)不存在了。

　　房子賣了什么都不落，甚至還要倒欠銀行錢，留在自己手里多少還是個(gè)資產(chǎn)。這是當(dāng)下很多業(yè)主的內(nèi)心活動(dòng)。

　　而隨著近幾年的降準(zhǔn)降息，房貸利率持續(xù)降低，持有房子業(yè)主的房貸壓力持續(xù)減輕。根據(jù)央媽四季度的數(shù)據(jù)，四季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款的平均利率在3.06%，全國(guó)公積金利率為2.6%。根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)50城租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到2.08%。

　　部分房?jī)r(jià)跌的猛烈的小區(qū)，租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到3%以上。當(dāng)房貸壓力和租金持平，甚至比租金還要小的情況出現(xiàn)，業(yè)主們就不愿意賣房了。

　　并且隨著去年股市的好轉(zhuǎn)，社會(huì)上的財(cái)富效應(yīng)慢慢好轉(zhuǎn)，大家基于財(cái)富和未來(lái)的預(yù)期也出現(xiàn)了向好的勢(shì)頭。

　　一點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)變的預(yù)期，也映射到了房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也讓房地產(chǎn)的悲觀情緒沒(méi)有那么嚴(yán)重。

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　　不管是從量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)、情緒預(yù)期，二手房市場(chǎng)都算是露出了一點(diǎn)點(diǎn)曙光。

　　這點(diǎn)曙光雖然微弱，雖然不亮眼，但是總歸出現(xiàn)了一些希望，讓我們看到2026年二手房?jī)r(jià)真的在走向筑底了。

　　這個(gè)筑底的過(guò)程中，可能一年時(shí)間，也可能兩年，但是有一點(diǎn)確定的是——

　　急跌過(guò)去了。

　　這個(gè)承載著我們絕大多數(shù)普通人家庭財(cái)富的資產(chǎn)，終于快要觸碰到地面。

　　當(dāng)然，這束曙光還需要持續(xù)觀察，它現(xiàn)在就像泛青的早春一樣，還不能完全確定接下來(lái)是不是都是溫暖的天氣。

　　因?yàn)闃鞘羞€存在季節(jié)性。一般真正奠定明顯趨勢(shì)的，是在3月份的小陽(yáng)春時(shí)節(jié)。

　　如果今年小陽(yáng)春如約而至，并且房?jī)r(jià)經(jīng)歷過(guò)三四月的市場(chǎng)驗(yàn)證，仍然保持穩(wěn)定，甚至略有上漲，說(shuō)明拐點(diǎn)真的來(lái)了。

　　對(duì)于這個(gè)拐點(diǎn)，我們也要有清醒的認(rèn)識(shí)。即使是拐點(diǎn)到來(lái)，也并不意味著所有的二手房小區(qū)都實(shí)現(xiàn)了止跌。

　　因?yàn)樵谶^(guò)去幾年房?jī)r(jià)的調(diào)整過(guò)程中，全國(guó)不同城市不同小區(qū)之間的房?jī)r(jià)調(diào)整差異是巨大的。

　　有的小區(qū)跌的早，跌的快。有的小區(qū)跌的晚，跌的慢。之前跌的慢跌的晚的小區(qū)，即使是迎來(lái)拐點(diǎn)，別的小區(qū)止跌，它仍有可能處在調(diào)整通道。

　　這就給我們當(dāng)下市場(chǎng)的買房人提出了考驗(yàn)。尤其是改善置換的朋友，更有可能遭受到買賣雙殺。

　　剛剛?cè)掏锤钊赓u了自家的老破小，換了嶄新的大房子。之前自家的老破小不跌了，新?lián)Q的改善小區(qū)反而開(kāi)始進(jìn)入到調(diào)整通道。

　　這是需要我們普通人注意的風(fēng)險(xiǎn)。

　　面對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要去思考自家的小區(qū)有沒(méi)有屬于哪個(gè)范疇，是已經(jīng)調(diào)整完成的小區(qū)，還是正在進(jìn)行中的，還是尚未開(kāi)始調(diào)整。

　　在拐點(diǎn)時(shí)期，你認(rèn)為安全的反而可能是危險(xiǎn)的。你認(rèn)為是保值的，反而可能是調(diào)整未完的。這些，都需要我們?nèi)プ约喝ジ惺?，去把握?/p>

　　總之，接下來(lái)的一年，樓市要有新變化了，這可能是舊周期的結(jié)束，也可能是新時(shí)代的起點(diǎn)。

　　THE END

　　來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）