在五六月的節(jié)點(diǎn)，一線樓市確實(shí)泛起了一絲反常的漣漪。

帶看激增，成交攀升，有些熱門小區(qū)甚至再現(xiàn)了房東開始反悔漲價(jià)的魔幻操作。隨著各大城市松綁政策底牌盡出，購(gòu)房成本降至低谷。

這不禁讓人產(chǎn)生幻覺：房?jī)r(jià)終于觸底了嗎？然而樓市極易制造錯(cuò)覺。這波看似熱鬧的行情，本質(zhì)是跌出性價(jià)比后的應(yīng)激反應(yīng)。

真實(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩頭熱中間冷”的撕裂狀態(tài)：一線城市老破小被瘋搶，豪宅靠地段硬扛，而改善盤卻徹底無人問津。當(dāng)存款激增而人們不愿加杠桿時(shí)，單靠降價(jià)換量的微弱漲幅無法印證真正的底部。

讓我們把時(shí)間線拉長(zhǎng)來看，關(guān)于這波行情的起點(diǎn)，其實(shí)早在之前的市場(chǎng)演變中就埋下了伏筆。

每年春天，樓市小陽(yáng)春都是熱議話題，今年的小陽(yáng)春持續(xù)期比往年更長(zhǎng)。以往樓市小陽(yáng)春大多集中在3-4月，但今年5月以來，核心城市二手房成交依然活躍。

領(lǐng)跑本輪行情的北京、上海，二手房成交出現(xiàn)了放量、掛牌下降、價(jià)格企穩(wěn)的跡象。以北京、上海為代表的一線城市，是今年樓市行情的領(lǐng)頭羊。

今年4月，北京二手住宅成交1.8萬套，創(chuàng)下近五年4月單月新高。上海4月二手商品房成交2.9萬套，成交規(guī)模處于近年同期高位，其中有8天備案量均超過千套。

這兩大城市的小陽(yáng)春是曇花一現(xiàn)還是企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)信心極為重要。目前北京、上海的二手房成交還在保持增長(zhǎng)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月截至24日，這兩地二手房成交同比增幅分別為15%、29%。其中上海5月10日單日網(wǎng)簽1664套，再次刷新近五年單日新高。

當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)層面的繁榮，恰恰為后來一線城市老破小被瘋搶的局面鋪墊了底色。

一線城市持續(xù)釋放的樓市熱度，背后誰在進(jìn)入二手房市場(chǎng)？

后續(xù)支撐性如何？綜合多家機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)，較低總價(jià)的剛需買房人是本輪市場(chǎng)成交的主力軍。

以北京為例，普瑞地產(chǎn)研究顯示，截至4月份，當(dāng)?shù)囟址砍山恢校?00萬元以下總價(jià)的房源占比達(dá)到78%，這一數(shù)值在2023年初僅為65%，期間上升了13個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)一步細(xì)分可見，這一變化主要發(fā)生在總價(jià)200萬元以下房源，成交占比從2023年的45%顯著上升至2026年4月的60%，200到300萬元之間的房源則相對(duì)穩(wěn)定。這意味著，在北京二手房交易中，買300萬元以下房子的人占比接近八成。

上海也有類似特征，截至今年4月，當(dāng)?shù)?00萬元以下房源占比為70%。進(jìn)一步細(xì)分可見，70平方米以下、總價(jià)200萬元以下房源成交占比分別為41%、50%。

關(guān)于這種低總價(jià)房源霸榜的現(xiàn)象，之前網(wǎng)上就有一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為這是剛需的狂歡，但現(xiàn)實(shí)是這直接導(dǎo)致了房東開始反悔漲價(jià)與換房鏈條梗阻的共存。

為何剛需房成交占比持續(xù)升高？

普瑞地產(chǎn)研究表示，上述趨勢(shì)進(jìn)一步說明，去年老破小房源跌出的極致性價(jià)比，在持續(xù)消納市場(chǎng)中的極致剛需入市。

中指研究院認(rèn)為，一線城市二手房成交持續(xù)向低總價(jià)段集中，主要源于前期房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，部分房源總價(jià)降至剛需可承受區(qū)間，性價(jià)比凸顯，吸引了部分觀望需求入市。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，低總價(jià)房產(chǎn)在二手交易中的占比持續(xù)上升，這一現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京、上海，在廣州等其他一線城市也同樣顯現(xiàn)。背后的核心邏輯是市場(chǎng)經(jīng)歷一輪下行周期后，正逐步進(jìn)入筑底階段，期間部分戶型偏小、房齡較老的二手房出現(xiàn)價(jià)格超跌。

同時(shí)，部分業(yè)主擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步走低，集中掛牌老破小等資產(chǎn)，此類房源在市場(chǎng)中占比較高，形成價(jià)格之間的相互壓制。此外，正是由于這些低價(jià)房源超跌，業(yè)主出售此類房產(chǎn)后，可用于改善購(gòu)房的首付能力被壓縮，繼而導(dǎo)致改善動(dòng)力不足。

若出售的房產(chǎn)僅值二三百萬元，要改善到位置相近的住房，可能需要賣掉兩套甚至三套才能實(shí)現(xiàn)。在這種市場(chǎng)格局下，部分持有多套房產(chǎn)的家庭更傾向于賣房套現(xiàn)，因此改善型房源的成交占比相對(duì)下滑。

隨著這股力量的推演，當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為單憑低價(jià)走量就能確認(rèn)房?jī)r(jià)終于觸底了嗎的樂觀猜測(cè)，但現(xiàn)實(shí)是價(jià)格體系內(nèi)部依然暗流涌動(dòng)。自去年以來，價(jià)格調(diào)整驅(qū)動(dòng)的以價(jià)換量是核心城市二手房市場(chǎng)的主要特征。

但如今，在重點(diǎn)一線城市二手房市場(chǎng)，單純以價(jià)換量的特征正在悄然出現(xiàn)變量。中指研究院表示，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅(qū)動(dòng)，價(jià)格持續(xù)承壓。

今年則有所不同，從供給端看，已出現(xiàn)掛牌量趨穩(wěn)、價(jià)格跌幅收窄的趨勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年4月末，重點(diǎn)25城二手房存量掛牌量環(huán)比下降1.6%，較上年10月高點(diǎn)回落4.3%。

其中，北京、上海掛牌量波動(dòng)性下降，4月末同比分別下降1.1%和18.5%，較上年10月高點(diǎn)分別下降14%和21%。價(jià)格方面，去年四季度，核心城市經(jīng)歷加速下行，今年也出現(xiàn)一定的企穩(wěn)跡象。

數(shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%。同比來看，4月一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院方面稱，成交放量與掛牌趨穩(wěn)、價(jià)格企穩(wěn)同步出現(xiàn)，是本輪修復(fù)與去年以價(jià)換量模式的重要區(qū)別，后續(xù)需關(guān)注這一態(tài)勢(shì)能否持續(xù)。其實(shí)，關(guān)于市場(chǎng)走向的爭(zhēng)論一直沒斷過，結(jié)合當(dāng)下的一線城市老破小被瘋搶熱潮，我們必須更審慎地看待所謂的企穩(wěn)信號(hào)。

貝殼管理層日前在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，與此前幾輪反彈相比，這輪小陽(yáng)春有三個(gè)不同。第一，不只是政策后的短期放量，而是價(jià)格回調(diào)后購(gòu)房門檻下降帶來的真實(shí)需求釋放。

第二，不只是以價(jià)換量，價(jià)格端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)。第三，不只是買方入市，賣方預(yù)期和供給結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)邊際改善。

因此，本輪階段性修復(fù)的韌性好于以往。華泰證券也稱，今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇并非僅源自政策驅(qū)動(dòng)，也不僅是季節(jié)性因素，而是多方面共振的結(jié)果。

房?jī)r(jià)快速調(diào)整后，購(gòu)房門檻進(jìn)入剛需可接受區(qū)間，低總價(jià)房屋租金月供差進(jìn)入平衡區(qū)，驅(qū)動(dòng)剛需租轉(zhuǎn)購(gòu)以及穩(wěn)健投資性入場(chǎng)。高能級(jí)城市房?jī)r(jià)跌回2016年或以前，驅(qū)動(dòng)掛牌價(jià)跌速放緩、掛牌量增速放緩。

這輪行情持續(xù)性如何，能否真正企穩(wěn)，還需要觀察多個(gè)因素，包括置換鏈條能否激活。華泰證券稱，2025年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌背后，部分原因在于置換鏈條的衰竭，尤其是剛需至改善的需求斷層。

今年以來，重點(diǎn)城市低總價(jià)二手房成交放量，為置換鏈條的重啟帶來了良好的基礎(chǔ)，但是否能向更高價(jià)位段的房屋傳導(dǎo)仍需要觀察。在中指研究院看來，低總價(jià)、小戶型房源是本輪行情的核心支撐，反映出二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)對(duì)剛需的吸引力。

短期看，隨著核心城市二手房成交持續(xù)放量，市場(chǎng)活躍度有望逐步向更大面積、更高總價(jià)段擴(kuò)散，為后續(xù)市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)積蓄動(dòng)能。貝殼管理層方面稱，一季度由于落戶、入學(xué)等季節(jié)性原因，疊加政策對(duì)低總價(jià)房屋的定向利好，期內(nèi)一線城市首次置業(yè)占比走高。

從更長(zhǎng)周期來看，改善需求是市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力量。進(jìn)入4月后，核心城市大戶型、中高總價(jià)房屋成交占比微升，是改善型需求回暖的信號(hào)，也為市場(chǎng)韌性提供了一定支撐。

樓市正在回歸它最本真的價(jià)值，當(dāng)泡沫被擠掉，價(jià)格回歸到居住的屬性本身，真正有需求的人自然會(huì)選擇入場(chǎng)。對(duì)于剛需來說，現(xiàn)在或許是一個(gè)能靜下心來認(rèn)真挑選一套適合自己房子的窗口期。

任何投資和置業(yè)決策都需要結(jié)合自身的實(shí)際情況，謹(jǐn)慎判斷。沿著這些過往的剖析軌跡回溯，市場(chǎng)的分化與博弈早已給出了最真實(shí)的答案。

歸根結(jié)底，眼下這場(chǎng)一線城市老破小被瘋搶的戲碼，僅是房產(chǎn)跌出性價(jià)比后催生的剛需集中入市，絕非大盤徹底反轉(zhuǎn)。房東開始反悔漲價(jià)，更多源于短期放量催生的情緒錯(cuò)覺。

房?jī)r(jià)終于觸底了嗎？真正的底部，需等待租售比覆蓋房貸、房?jī)r(jià)收入比回歸理性以及居民杠桿意愿實(shí)質(zhì)復(fù)蘇。

在這些硬核宏觀指標(biāo)亮起綠燈前，任何盲目抄底的跟風(fēng)沖動(dòng)，都需要用理性的冷水予以審視。