來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：華泰證券研究所）

5月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格端延續(xù)結(jié)構(gòu)性改善，一線(xiàn)城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)，顯示核心城市市場(chǎng)信心持續(xù)修復(fù)。我們認(rèn)為，盡管投資端仍在磨底，但核心城市價(jià)格企穩(wěn)具備一定自發(fā)性，尤其是新興產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)、人口流入與房地產(chǎn)庫(kù)存改善，將推動(dòng)核心城市樓市率先進(jìn)入結(jié)構(gòu)性修復(fù)通道。

“控增量”下投資端仍在磨底，庫(kù)存消化繼續(xù)推進(jìn)

1-5月房地產(chǎn)投資端仍在磨底，開(kāi)發(fā)投資與新開(kāi)工累計(jì)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比-16.2%，降幅較1-4月擴(kuò)大2.5pct，其中5月單月同比約-24.4%；新開(kāi)工面積累計(jì)同比-22.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.6pct，其中5月單月同比約-24.6%；竣工面積累計(jì)同比-23.4%，降幅較1-4月收窄0.6pct。截至5月末，全國(guó)施工面積同比-12.3%，降幅較4月末擴(kuò)大0.2pct。5月末商品房待售面積環(huán)比4月繼續(xù)下降1%。整體來(lái)看，在“控增量、優(yōu)存量”的政策導(dǎo)向下，新增供給收縮仍在延續(xù)，庫(kù)存消化繼續(xù)推進(jìn)，行業(yè)供需結(jié)構(gòu)緩慢優(yōu)化。

銷(xiāo)量仍承壓，價(jià)格呈現(xiàn)一線(xiàn)改善、二三線(xiàn)偏弱格局

銷(xiāo)售端仍處下行區(qū)間，1-5月新建商品房銷(xiāo)售面積/金額同比-10.8%/-13.5%；其中5月單月同比分別約為-13.2%/-9.3%，銷(xiāo)售面積/金額降幅較4月分別擴(kuò)大3.7/1.7pct，但銷(xiāo)售額降幅小于面積降幅，顯示新房成交結(jié)構(gòu)仍向核心城市以及改善型需求傾斜。價(jià)格端仍呈現(xiàn)“一線(xiàn)改善、二三線(xiàn)偏弱”格局，5月70城新房/二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比約-0.2%/-0.3%，新房降幅與4月基本持平，二手房降幅擴(kuò)大0.1pct。分城市能級(jí)看，一線(xiàn)城市新房/二手房環(huán)比分別上漲0.2%/0.4%；北上廣深二手房?jī)r(jià)環(huán)比分別上漲0.1%/0.6%/0.1%/0.6%，上海、深圳表現(xiàn)占優(yōu)，深圳漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.3pct。二、三線(xiàn)城市二手房環(huán)比分別為-0.2%/-0.4%，二線(xiàn)降幅持平，三線(xiàn)降幅擴(kuò)大0.1pct。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月改善，仍是行業(yè)企穩(wěn)的主要支撐。

房企現(xiàn)金流仍待改善

銷(xiāo)售額絕對(duì)值偏弱背景下，房企現(xiàn)金流仍待改善。1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比-19.0%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.6pct；其中5月單月同比約-21.5%，較4月單月小幅收窄0.3pct。分項(xiàng)看，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比-28.7%，降幅較1-4月擴(kuò)大2.8pct；自籌資金累計(jì)同比-13.0%，降幅擴(kuò)大2.5pct；定金及預(yù)收款同比-16.1%，降幅收窄1.5pct；個(gè)人按揭貸款同比-28.0%，降幅收窄3.7pct。銷(xiāo)售回款相關(guān)指標(biāo)邊際改善，但仍處雙位數(shù)下滑區(qū)間，房企現(xiàn)金流修復(fù)仍需等待銷(xiāo)售和融資環(huán)境共同改善。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)，部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

圖表

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)工、施工與竣工面積

商品房銷(xiāo)售面積與金額

房?jī)r(jià)表現(xiàn)

房企現(xiàn)金流情況

風(fēng)險(xiǎn)提示

行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動(dòng)性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對(duì)房企經(jīng)營(yíng)造成擾動(dòng)。

行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過(guò)去，部分區(qū)域銷(xiāo)售、拿地、新開(kāi)工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢(shì)性下行風(fēng)險(xiǎn)。

部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：若經(jīng)營(yíng)和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。