界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

中國公募REITs市場迎來標(biāo)志性時(shí)刻——匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT、國泰海通砂之船商業(yè)REIT、中金唯品會(huì)商業(yè)REIT、中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT四只首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，今日在上海證券交易所集體掛牌上市。

上市首日，四只新品交投活躍，全線收漲，合計(jì)成交額達(dá)12.96億元。

“首批四單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs成功上市，不僅開啟了中國公募REITs指數(shù)化投資新階段，更是市場制度建設(shè)進(jìn)程中的關(guān)鍵里程碑。”中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負(fù)責(zé)人吳進(jìn)輝在接受界面新聞采訪時(shí)表示。

與此同時(shí)，這一節(jié)點(diǎn)也標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)從“開發(fā)時(shí)代”向“資管時(shí)代”轉(zhuǎn)型，正式邁入全新階段。

四單產(chǎn)品首日表現(xiàn)情況 界面新聞?wù)碜詉Find四單產(chǎn)品同日登場

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，是一種主要投資于商場、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)，通過運(yùn)營獲取租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流并向投資者分紅的封閉式公募基金?。

此次集體上市的四只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，底層資產(chǎn)覆蓋奧特萊斯、購物中心、甲級(jí)寫字樓三大核心業(yè)態(tài)，合計(jì)募集資金約203億元，均呈現(xiàn)“核心城市+龍頭項(xiàng)目”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)特征。

其中，中金唯品會(huì)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為鄭州、哈爾濱杉杉奧特萊斯，均為所在省份銷售額榜首的奧萊項(xiàng)目，2025年加權(quán)平均出租率分別高達(dá)99.52%和99.89%；國泰海通砂之船商業(yè)REIT依托西安砂之船奧特萊斯，躋身西北區(qū)域規(guī)模最大的奧特萊斯行列。

中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為北京昌平龍德廣場，2025年出租率回升至98%以上；匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT則是國內(nèi)首單獲批的甲級(jí)辦公REITs，資產(chǎn)坐落于上海黃浦區(qū)核心地段，截至2025年末，鼎保大廈出租率達(dá)100%，鼎博大廈出租率99.33%。

四只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs上市首日交易，呈現(xiàn)“高開分化”態(tài)勢。

集合競價(jià)階段，四只產(chǎn)品全線飄紅，國泰海通砂之船商業(yè)REIT漲幅領(lǐng)跑，達(dá)9.58%，中金唯品會(huì)商業(yè)REIT漲2.83%。開盤后走勢進(jìn)一步分化，國泰海通砂之船商業(yè)REIT、中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT大幅拉升，前者盤中漲幅一度突破14%；相較之下，上海地產(chǎn)寫字樓REIT漲幅則相對(duì)溫和。

從發(fā)行端詢價(jià)情況來看，市場資金參與熱情高漲，三單購物中心項(xiàng)目近乎頂格認(rèn)購。

其中，砂之船商業(yè)REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)103.81倍，以5.531元/份的上限頂格定價(jià)；首農(nóng)商業(yè)REIT、唯品會(huì)商業(yè)REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)分別為80.16倍、68.03倍，發(fā)行價(jià)3.013元/份、3.848元/份，均緊貼詢價(jià)區(qū)間上限。

首批4單商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行倍數(shù) 圖源：中證鵬元“耐心資本”仍待入局

首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs上市之際，恰逢REITs二級(jí)市場持續(xù)承壓的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2026年以來，中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)下跌4.1%，個(gè)別標(biāo)的跌幅高達(dá)30%，市場整體呈現(xiàn)回撤態(tài)勢。

“當(dāng)前REITs市場生態(tài)已顯現(xiàn)走弱預(yù)期，核心體現(xiàn)在四方面：一是供給持續(xù)增加，增量資金卻嚴(yán)重匱乏；二是宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)K型分化，市場風(fēng)險(xiǎn)偏好暫不利于內(nèi)需及REITs資產(chǎn)；三是利率下行空間有限，通脹中樞短期有抬升趨勢；四是大類資產(chǎn)層面，REITs表現(xiàn)出低賠率、低勝率、高回撤的特征?！眳沁M(jìn)輝向界面新聞分析道。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，目前商業(yè)REITs申報(bào)項(xiàng)目已超20單，基礎(chǔ)設(shè)施板塊亦密集申報(bào)，整體申報(bào)規(guī)模突破千億，而近年REITs年平均供給規(guī)模僅400億元左右。

基于此，吳進(jìn)輝判斷2026年REITs二級(jí)市場整體難有亮眼表現(xiàn)，指數(shù)全年承壓、賺錢效應(yīng)較弱?！叭舳?jí)市場持續(xù)缺乏增量資金，供給端再盲目擴(kuò)容，下半年一級(jí)市場新發(fā)項(xiàng)目或?qū)⒚媾R大面積破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

他建議，政策端需合理把控上市節(jié)奏，切實(shí)保護(hù)投資者權(quán)益，精心呵護(hù)二級(jí)市場，平衡一級(jí)市場融資與二級(jí)市場投資的關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期。

此外，據(jù)界面新聞?dòng)^察，首批四只產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)投資者持有份額均超90%，更出現(xiàn)國家級(jí)長線資金身影：例如，中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT前十大持有人中，中國國新資產(chǎn)管理有限公司持有2554萬份，位列第五；國泰海通砂之船商業(yè)REIT前十大持有人中，中國保險(xiǎn)投資基金（有限合伙）持有1000萬份。

“機(jī)構(gòu)投資者持有份額超90%，是REITs市場的正?，F(xiàn)象?！眳沁M(jìn)輝表示，“實(shí)際上，首批四單商業(yè)項(xiàng)目受限于監(jiān)管合規(guī)約束，缺乏主流保險(xiǎn)等長效資金的參與?！?/p>

吳進(jìn)輝認(rèn)為，機(jī)構(gòu)份額更多是基于一二級(jí)市場套利機(jī)制驅(qū)動(dòng)的“打新資金”，耐心資本仍然缺乏。

房企轉(zhuǎn)型機(jī)遇

值得關(guān)注的是，在本輪商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs熱潮中，房企的身影格外活躍。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，自2025年末試點(diǎn)啟動(dòng)以來，滬深交易所已累計(jì)受理的20余單申報(bào)項(xiàng)目中，涉房企業(yè)占比超過三分之一，招商蛇口、保利發(fā)展、新城控股、首開股份等頭部房企悉數(shù)登場。

商業(yè)REITs通道的打開，為房企找到了一條“出讓股權(quán)、留住運(yùn)營權(quán)”的理想路徑。在公募REITs框架下，房企以份額持有者和運(yùn)營管理方的雙重身份與資產(chǎn)長期綁定，收入結(jié)構(gòu)從“一錘子買賣”的開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理費(fèi)、運(yùn)營績效分成等細(xì)水長流的經(jīng)常性收益。

但吳進(jìn)輝提醒，房企從開發(fā)商到資產(chǎn)管理商的跨越，門檻遠(yuǎn)比想象中高，必須在資產(chǎn)供給、底層運(yùn)營以及資本市場定價(jià)維護(hù)上建立綜合壁壘。

首先是資產(chǎn)供給能力。房企不能僅靠單只首發(fā)項(xiàng)目，而是要具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)供給與擴(kuò)募梯隊(duì)?！霸诋?dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)K型分化、傳統(tǒng)板塊估值出清的背景下，只有現(xiàn)金流絕對(duì)穩(wěn)定的抗跌資產(chǎn)才能經(jīng)受住牛熊檢驗(yàn)?！?/p>

其次是精細(xì)化運(yùn)營能力。商業(yè)類資產(chǎn)極其考驗(yàn)招商統(tǒng)籌和坪效提升能力，面對(duì)實(shí)體弱修復(fù)、租金下行的客觀環(huán)境，房企必須拿出真功夫應(yīng)對(duì)“以價(jià)換量”周期的基本面壓力。

最為關(guān)鍵的是對(duì)資本市場的敬畏之心。吳進(jìn)輝強(qiáng)調(diào)，房企絕不能將REITs簡單視作減持套現(xiàn)的通道?！坝绕湓诋?dāng)前脆弱的市場生態(tài)下，任何缺乏責(zé)任感的大宗轉(zhuǎn)讓行為，都會(huì)對(duì)盤面信心造成實(shí)質(zhì)性打擊?！?/p>

這三點(diǎn)，也是房企從過去的“蓋樓”到未來“管樓”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，不僅是業(yè)務(wù)重心的遷移，更是對(duì)資本市場的理解、對(duì)投資者信任的珍視。

展望后市，吳進(jìn)輝表示，中國不動(dòng)產(chǎn)公募REITs市場是萬億藍(lán)海，當(dāng)前在政策制度、資產(chǎn)供給、市場規(guī)模等方面均取得一定成效，將在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)和完善資本市場體系方面繼續(xù)發(fā)揮重要作用。不過，初級(jí)市場仍屬小眾，發(fā)展階段會(huì)面臨各種問題，市場需要更多包容和呵護(hù)，分階段、有序地化解矛盾，方能實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)健康可持續(xù)發(fā)展。