記者 田國(guó)寶

今年以來(lái)，深圳、廣州、上海、杭州、蘇州、南京、武漢等城市接連出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊，多宗土地刷新所在城市或區(qū)域的總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄。

6月5日，深圳南山粵海街道一宗住宅用地經(jīng)過(guò)291輪競(jìng)價(jià)，最終由保利置業(yè)以57.72億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)10.87萬(wàn)元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面價(jià)歷史紀(jì)錄。

5月底，上海虹口嘉興路街道一宗地塊由上海城投置業(yè)以19.32億元競(jìng)得，雖然未打破上海歷史最高樓面價(jià)紀(jì)錄，但以10.85萬(wàn)元/平方米刷新虹口區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄。

2月底，廣州天河馬場(chǎng)一期地塊刷新廣州土地市場(chǎng)樓面價(jià)紀(jì)錄以及2010年以來(lái)出讓總價(jià)紀(jì)錄。

一位央企區(qū)域公司人士認(rèn)為，部分地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈并非偶然。一方面，地方政府供地策略正在調(diào)整；另一方面，房企投資進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)資源集中。局部市場(chǎng)升溫并不意味著土地市場(chǎng)已全面走出調(diào)整期。

刷新紀(jì)錄

深圳粵海街道地塊是科技園南區(qū)近年來(lái)少見(jiàn)的二類居住用地。地塊起始價(jià)23.02億元，吸引保利置業(yè)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等6家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)291輪競(jìng)價(jià)，最終由保利置業(yè)以57.72億元競(jìng)得，溢價(jià)率150.74%。

該地塊成交樓面價(jià)達(dá)到10.87萬(wàn)元/平方米，超過(guò)2025年前海桂灣地塊8.42萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，周邊二手住宅成交價(jià)格普遍在12萬(wàn)元/平方米左右。

廣州馬場(chǎng)一期地塊同樣受到市場(chǎng)高度關(guān)注。該地塊起始價(jià)186.4億元，經(jīng)過(guò)近9小時(shí)、243輪競(jìng)價(jià)，最終由越秀集團(tuán)以236億元競(jìng)得，溢價(jià)率26.6%，折合住宅樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米。

該地塊不僅刷新廣州樓面價(jià)紀(jì)錄，也創(chuàng)下2010年以來(lái)廣州土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。項(xiàng)目總用地面積約19.45萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積56.7萬(wàn)平方米，被視為珠江新城最后一宗大體量?jī)?yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)用地。

作為近兩年全國(guó)土地市場(chǎng)最活躍的城市之一，上海依然是房企爭(zhēng)奪的重點(diǎn)區(qū)域。虹口嘉興路街道地塊吸引綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利置業(yè)等12家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)63輪競(jìng)價(jià)，最終由上海城投置業(yè)以35.6%的溢價(jià)率競(jìng)得。

2025年，上海徐匯區(qū)曾先后誕生兩宗刷新歷史紀(jì)錄的地塊。7月，中海地產(chǎn)競(jìng)得徐匯區(qū)WS5單元188N-I-21地塊，成交樓面價(jià)14.85萬(wàn)元/平方米；10月，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司競(jìng)得徐匯區(qū)XH-02（TPL）單元051-11地塊，成交樓面價(jià)達(dá)到20萬(wàn)元/平方米。

盡管嘉興路地塊未能突破上海最高樓面價(jià)，但刷新了虹口區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄。與其同日成交的閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率也達(dá)到40.7%。

5月29日，多地土地市場(chǎng)集中出現(xiàn)高溢價(jià)成交。

蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔一宗宅地經(jīng)過(guò)74輪競(jìng)價(jià)，由中海地產(chǎn)以16.88億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約6.89萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30.04%，同時(shí)刷新蘇州及江蘇省涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。

南京玄武區(qū)紫金山南麓G16地塊經(jīng)過(guò)90輪競(jìng)價(jià)，由北谷控股集團(tuán)以3.08億元競(jìng)得，溢價(jià)率50.24%。

武漢武昌區(qū)中南路片區(qū)地塊則由保利置業(yè)以約8.03億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約2.11萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率31.04%，刷新武昌區(qū)涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。

杭州土地市場(chǎng)的板塊地價(jià)也在持續(xù)上升。4月30日，市北板塊樓面價(jià)升至3.62萬(wàn)元/平方米；5月15日，未來(lái)科技城五常濕地北地塊樓面價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米。進(jìn)入6月，上城區(qū)九堡宅地經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)價(jià)，由綠城中國(guó)以20.74億元競(jìng)得，溢價(jià)率61.51%，成為杭州今年以來(lái)溢價(jià)率最高的宅地。

不過(guò)，并非所有城市的土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)相同走勢(shì)。今年以來(lái)，北京住宅用地最高溢價(jià)率為8.7%；西安、成都多數(shù)地塊仍以底價(jià)成交。即便部分城市出現(xiàn)土地成交紀(jì)錄，其土地出讓收入整體仍未擺脫下滑趨勢(shì)。

稀缺資源

“地王”頻現(xiàn)，并非緣于土地市場(chǎng)全面升溫，而是供需兩端同時(shí)發(fā)生變化的結(jié)果。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積約6.2億平方米，同比下降13.5%；土地出讓金約2.3萬(wàn)億元，同比下降10.6%。土地資源進(jìn)一步向核心城市集中。截至2025年底，一二線城市住宅用地出讓金占300城總額的57%，較2024年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降8.7%，銷(xiāo)售額同比下降12.6%，降幅較2024年有所收窄，市場(chǎng)處于筑底階段。

2026年全國(guó)兩會(huì)提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，強(qiáng)調(diào)控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。在這一背景下，多地開(kāi)始調(diào)整供地節(jié)奏。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)300城住宅用地供應(yīng)建筑面積同比下降22.4%，成交建筑面積下降24.1%；百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降40.5%。其中，二線城市降幅最為明顯，供應(yīng)、成交和拿地金額降幅分別為35.1%、42.2%和50.5%。

一位二線城市自然資源系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在供給總量持續(xù)壓縮的背景下，地方政府更傾向于將區(qū)位條件優(yōu)越、開(kāi)發(fā)價(jià)值較高的土地推向市場(chǎng)，以提升土地資源配置效率和市場(chǎng)關(guān)注度。

廣州馬場(chǎng)地塊便是典型案例。該項(xiàng)目通過(guò)盤(pán)活存量資源，將權(quán)屬?gòu)?fù)雜、長(zhǎng)期低效利用的土地整理為凈地后出讓，相關(guān)前期整理投入超過(guò)百億元。蘇州金雞湖地塊則由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地后重新上市。

與此同時(shí)，土地出讓規(guī)則也在發(fā)生變化。

過(guò)去幾年廣泛采用的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)等約束措施陸續(xù)退出，市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制逐漸恢復(fù)。部分城市還通過(guò)提高產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)。例如，上海徐匯濱江地塊要求裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平方米，靜安蘇河灣地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于7000元/平方米。一位央企區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，本輪高溢價(jià)地塊大多具備核心區(qū)位、稀缺資源或低密度開(kāi)發(fā)等特點(diǎn)，不少屬于多年難得一見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)土地資源。地方政府意在通過(guò)集中推出優(yōu)質(zhì)地塊穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)有限的投資額度也會(huì)優(yōu)先投向更具確定性的項(xiàng)目。

需求端的變化進(jìn)一步強(qiáng)化了這一趨勢(shì)。

上述央企人士表示，目前市場(chǎng)需求主要集中在改善型和高端改善型產(chǎn)品。核心城區(qū)稀缺地塊疊加產(chǎn)品創(chuàng)新，更容易獲得高凈值客群認(rèn)可。無(wú)論是深圳粵海、廣州馬場(chǎng)，還是蘇州金雞湖地塊，都具有稀缺性和不可復(fù)制性的特點(diǎn)。

“這樣的地塊可能十年才出現(xiàn)一次?！彼f(shuō)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，機(jī)會(huì)稍縱即逝。

稀缺資源并不意味著穩(wěn)賺不賠。

上述央企人士認(rèn)為，高價(jià)拿地對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高要求。地段優(yōu)勢(shì)能夠吸引客戶關(guān)注，但最終能否兌現(xiàn)價(jià)值，仍取決于產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)能力和市場(chǎng)判斷。

一家中型房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人稱，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸居住屬性，過(guò)去依靠市場(chǎng)普漲實(shí)現(xiàn)盈利的開(kāi)發(fā)模式難以為繼。相比之下，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售表現(xiàn)更具確定性，這也是企業(yè)愿意集中資源參與競(jìng)爭(zhēng)的重要原因。

集中

土地供應(yīng)減少的同時(shí)，參與競(jìng)逐的開(kāi)發(fā)商數(shù)量也在減少。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年百?gòu)?qiáng)房企的拿地金額中，前10強(qiáng)房企占比達(dá)到50.5%，前20強(qiáng)房企占比達(dá)到62.7%，較上年分別提高9.1個(gè)百分點(diǎn)和7.8個(gè)百分點(diǎn)。土地資源正加速向頭部企業(yè)集中。

深圳粵海地塊共有6家房企參與競(jìng)拍，北京太陽(yáng)宮地塊有9家競(jìng)買(mǎi)人，上海虹口嘉興路地塊吸引12家房企及聯(lián)合體報(bào)名，參與者幾乎全部為央企和地方國(guó)企。

上述央企人士表示，市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整過(guò)程中，壓力更多集中在非核心區(qū)域和存量產(chǎn)品領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，武漢38個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目首開(kāi)平均去化率超過(guò)70%，全年有15個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄；2026年上市的第四代住宅項(xiàng)目首開(kāi)去化率普遍保持在70%以上。廣州5000萬(wàn)元以上高端住宅成交115套，同比增長(zhǎng)123%，創(chuàng)歷史新高。

一位三四線城市房企負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，無(wú)論市場(chǎng)如何變化，每座城市都存在一定規(guī)模的改善型需求群體。這部分客戶數(shù)量有限，但購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住體驗(yàn)要求更高。

上述中型房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最困難的環(huán)節(jié)不是建設(shè)，而是定位。項(xiàng)目究竟賣(mài)給誰(shuí)，成為很多企業(yè)首先要回答的問(wèn)題。

以北京、上海等超大城市為例，即便同屬中心城區(qū)，不同區(qū)域面對(duì)的客群、價(jià)格體系和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也存在明顯差異。項(xiàng)目定位一旦出現(xiàn)偏差，銷(xiāo)售周期和去化壓力便會(huì)迅速增加。

相比之下，核心區(qū)域稀缺土地所對(duì)應(yīng)的客戶需求更加明確，市場(chǎng)驗(yàn)證也更加充分。上述央企人士表示，核心區(qū)稀缺資源最大的價(jià)值在于需求穩(wěn)定。

從這個(gè)角度看，房企爭(zhēng)奪核心區(qū)地塊，本質(zhì)上是在爭(zhēng)奪銷(xiāo)售速度、價(jià)格承受能力以及資金回籠效率等，這些因素往往比利潤(rùn)率更重要。

高溢價(jià)拿地并不意味著風(fēng)險(xiǎn)消失。如果市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，或者產(chǎn)品未能達(dá)到目標(biāo)客群需求，高價(jià)土地同樣可能面臨去化和盈利壓力。