文 | 金融傳媒首席觀察員林溯

圖 | 微攝

1998年房改至今，近三十年時(shí)間，中國(guó)人養(yǎng)成了一種近乎信仰的執(zhí)念：買(mǎi)房能賺錢(qián)，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。這種執(zhí)念在過(guò)去二十年里屢試不爽——只要敢加杠桿上車(chē)，財(cái)富就能坐著電梯往上走。

但2026年的數(shù)據(jù)擺在面前，那個(gè)靠房?jī)r(jià)躺著賺錢(qián)的時(shí)代，正在以一種不容置疑的方式宣告終結(jié)。

幾個(gè)數(shù)字，把“夢(mèng)想”打回了原形

先看銷(xiāo)售端。

2026年1-5月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積3.13億平方米，同比下降10.8%；銷(xiāo)售額2.94萬(wàn)億元，下降13.5%。降幅雖然連續(xù)三個(gè)月收窄，但總量仍在萎縮。

再看投資端。1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30356億元，同比下降16.2%，降幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。住宅投資23426億元，下降15.6%。

銷(xiāo)售額下降13.5%，投資下降16.2%——這不是調(diào)整，這是系統(tǒng)性收縮。

更扎心的是資金端。1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金32756億元，同比下降19.0%。其中國(guó)內(nèi)貸款4875億元，下降28.7%；個(gè)人按揭貸款4066億元，下降28.0%。銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，正在以前所未有的速度撤退。

土地市場(chǎng)：沒(méi)人拿地，哪來(lái)的房子？

土地是房地產(chǎn)的“面粉”。面粉沒(méi)人買(mǎi)了，面包怎么可能賣(mài)得好？

2026年1-5月，全國(guó)300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積10339萬(wàn)平方米，同比下降24.1%；土地出讓金4202億元，同比下降35.8%。

注意這個(gè)35.8%——土地出讓金降幅比成交面積的降幅大了近12個(gè)百分點(diǎn)。這意味著什么？意味著不只是買(mǎi)的地少了，地價(jià)也在跌。

土地市場(chǎng)是一個(gè)“先行指標(biāo)”——今天沒(méi)人拿地，意味著明天沒(méi)有新項(xiàng)目開(kāi)工，后天沒(méi)有新房可賣(mài)。整個(gè)鏈條在從源頭開(kāi)始萎縮。

開(kāi)工竣工：供給端在“自殺式”收縮

1-5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積17929萬(wàn)平方米，同比下降22.6%。住宅新開(kāi)工下降23.4%。

22.6%的降幅是什么概念？2022年新開(kāi)工下降39.4%，2023年下降20.4%，2024年下降23.0%——這已經(jīng)是連續(xù)第四年兩位數(shù)以上的下降了。

竣工端同樣慘淡。1-5月房屋竣工面積14087萬(wàn)平方米，下降23.4%；住宅竣工下降25.0%。2025年保交樓集中交付的高峰過(guò)去后，竣工增速正在回歸市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的低位。

新開(kāi)工銷(xiāo)售比這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，1-4月僅為55%。新增供給已經(jīng)連續(xù)四年低于當(dāng)期銷(xiāo)售——行業(yè)正在“被動(dòng)去庫(kù)存”。

但這里有個(gè)問(wèn)題：庫(kù)存下降是因?yàn)橘u(mài)得好，還是因?yàn)楣?yīng)縮得太快？答案是后者。1-5月銷(xiāo)售額下降13.5%，供應(yīng)端卻在以更快的速度萎縮。這種“去庫(kù)存”更像是一個(gè)病人因?yàn)槌圆幌嘛埗兪?，不是因?yàn)樯眢w變好了。

房?jī)r(jià)：不是不跌，是“結(jié)構(gòu)性”下跌

5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比下跌3.6%。同比跌幅雖然從-3.7%收窄到-3.6%——這是今年以來(lái)首次收窄——但還在跌。

上漲的城市有多少？只有16個(gè)。超過(guò)四分之三的城市房?jī)r(jià)在跌。

分城市看：一線城市新房環(huán)比上漲0.2%，二線城市下降0.1%，三線城市下降0.3%。三四線城市的房?jī)r(jià)，正在以一種“溫水煮青蛙”的方式持續(xù)陰跌。

中信建投的研報(bào)說(shuō)得更直白：三四線城市仍深陷庫(kù)存高企、價(jià)格陰跌的困境。

居民端：不買(mǎi)房，不貸款，不加杠桿

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商不拿地是供給側(cè)的“罷工”，那居民不買(mǎi)房就是需求側(cè)的“躺平”。

央行數(shù)據(jù)顯示，2026年前五個(gè)月，住戶貸款減少6314億元——是的，不是少增，是凈減少。其中短期貸款減少6942億元，中長(zhǎng)期貸款僅增加628億元。

住戶中長(zhǎng)期貸款，主要就是房貸。前五個(gè)月只增加了628億元——這個(gè)數(shù)字放在幾年前，可能只是某一個(gè)月的零頭。

個(gè)人住房貸款已經(jīng)連續(xù)9個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)。居民部門(mén)正在從“主動(dòng)加杠桿”變成“被動(dòng)穩(wěn)杠桿”甚至“去杠桿”。

房貸利率已經(jīng)降到3.1%左右，部分城市甚至進(jìn)入了“2時(shí)代”。但利率再低，居民不貸款，一切都白搭。

為什么？因?yàn)榇蠹也挥X(jué)得買(mǎi)房能賺錢(qián)了。

租金回報(bào)率：一個(gè)微妙的反轉(zhuǎn)

有意思的是，雖然房?jī)r(jià)在跌，但租金回報(bào)率在漲。

2026年4月，百城租金回報(bào)率升至2.4%，已經(jīng)高于1年期銀行定存利率和10年期國(guó)債收益率。重點(diǎn)城市核心區(qū)的“老破小”租售比平均達(dá)到2.67%，成都、武漢、重慶等城市甚至超過(guò)3%，跑贏了五年期銀行定存利率。

這意味著什么？意味著從“租售比”的角度看，買(mǎi)房正在變得比存錢(qián)更劃算。

但問(wèn)題在于，過(guò)去二十年人們買(mǎi)房是為了賺差價(jià)，不是為了收租金。當(dāng)房?jī)r(jià)不漲了，即使租金回報(bào)率跑贏了存款利率，也很難讓投資客重新進(jìn)場(chǎng)——因?yàn)橥顿Y客要的是資本增值，不是那點(diǎn)租金。

人口的“釜底抽薪”

如果說(shuō)前面所有數(shù)據(jù)都是“癥狀”，那人口才是“病根”。

2025年末，全國(guó)人口14.05億人，比上年減少339萬(wàn)人，連續(xù)第四年負(fù)增長(zhǎng)。全年出生人口僅792萬(wàn)，出生率5.63‰。自然增長(zhǎng)率為-2.41‰。

一個(gè)人口在萎縮的國(guó)家，住房需求的天花板只會(huì)越來(lái)越低。

城鎮(zhèn)化率2025年末達(dá)到67.89%，雖然每年還有1000多萬(wàn)人進(jìn)城，但增量空間正在收窄?！笆逦濉币?guī)劃的目標(biāo)是到2030年達(dá)到71%——每年大約0.6個(gè)百分點(diǎn)的提升，遠(yuǎn)低于過(guò)去十年的增速。

人口總量見(jiàn)頂、城鎮(zhèn)化增速放緩——這兩個(gè)趨勢(shì)疊加，意味著房地產(chǎn)的“人口紅利”已經(jīng)徹底耗盡。中信建投的研報(bào)判斷得很清楚：人口總量見(jiàn)頂推動(dòng)行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量博弈。

房地產(chǎn)業(yè)正在“縮水”

2025年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重降至約6%。而從2020年高點(diǎn)的8.3%到現(xiàn)在的6%，四年時(shí)間縮水了超過(guò)四分之一。

2025年房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長(zhǎng)0.2%，幾乎原地踏步。一個(gè)曾經(jīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，現(xiàn)在變成了拖累。

死局已定，怎么破？

靠房?jī)r(jià)賺錢(qián)的“夢(mèng)想”之所以成為“死局”，不是因?yàn)檎卟粔驅(qū)捤桑膊皇且驗(yàn)殚_(kāi)發(fā)商不夠努力——而是因?yàn)橹芜@個(gè)夢(mèng)想的底層邏輯已經(jīng)瓦解了。

過(guò)去二十年，房?jī)r(jià)上漲靠的是三股力量：人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求、城鎮(zhèn)化帶來(lái)的增量、居民加杠桿帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力?，F(xiàn)在這三股力量同時(shí)衰竭：人口在減少、城鎮(zhèn)化在減速、居民在去杠桿。

更麻煩的是，這個(gè)“死局”是一個(gè)結(jié)構(gòu)性困局。三四線城市庫(kù)存高企、人口流出，價(jià)格陰跌是必然。一線城市雖然量?jī)r(jià)企穩(wěn)，但靠的是政策松綁和人口虹吸，很難復(fù)制到全國(guó)。

供給端在縮——土地供應(yīng)減少、新開(kāi)工減少、投資減少。需求端在等——居民不貸款、不買(mǎi)房、不加杠桿。兩端都在收縮，市場(chǎng)陷入了一種“供需雙弱”的僵局。

有人說(shuō)，租金回報(bào)率上升了，買(mǎi)房收租也不錯(cuò)。但投資客要的是房?jī)r(jià)翻倍，不是一年2.4%的租金回報(bào)。當(dāng)“炒房”的預(yù)期消失，只剩下“收租”的現(xiàn)實(shí)，這個(gè)市場(chǎng)的吸引力就大打折扣了。

靠房?jī)r(jià)賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。這不是一個(gè)周期性的調(diào)整，而是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)向。從增量擴(kuò)張到存量博弈，從投資驅(qū)動(dòng)到消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，從“買(mǎi)到就是賺到”到“住得好才是真的好”——這個(gè)轉(zhuǎn)變不可逆。

那些還指望著下一輪暴漲來(lái)解套的人，可能得好好“做夢(mèng)”了。

而那些已經(jīng)接受了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)現(xiàn)實(shí)的人，反而可能過(guò)得更好一些。