文/北京進(jìn)深 徐迪 林振興

繼懷柔、亦莊地塊后，京城地產(chǎn)一哥再次上演“未拍先搶跑”的戲碼。

這一次，中建智地盯上的依舊是遠(yuǎn)郊——門頭溝MC00-0605-0114地塊。

6月17日，全資子公司北京興朗房地產(chǎn)發(fā)布該地塊的設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃，投資估算25億元。

興朗房地產(chǎn)僅成立3天，注冊資本4.5億元，中建智地董事長樊飛軍出任法人、董事，京三公司城市負(fù)責(zé)人鄧濤擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。

今年這三步棋，中建智地走得有點(diǎn)“反?！薄?br/>

要知道，這幾年它在北京那是相當(dāng)風(fēng)光，重倉朝陽、昌平。

尤其是去年9月底，它豪擲43.15億拿下太陽宮地塊，樓面價(jià)干到了9.42萬/平，溢價(jià)率39%，也是帝都2025年溢價(jià)最“貴”的地。

為此，中建智地高管團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)赴國外，考察學(xué)習(xí)頂豪項(xiàng)目。但由于太陽宮宸園涉及地鐵聯(lián)通，以及地鐵退線太多，只能做超級大平層、規(guī)劃139戶，主力面積段約270/380㎡。

按照太陽宮周邊二手房成交價(jià)15萬/㎡左右推算，單套4000萬起步，基本是當(dāng)前北京上車門檻最高的新盤了。

像太陽宮這種燈塔項(xiàng)目，中建智地已經(jīng)有了，其它項(xiàng)目應(yīng)該回到常規(guī)的開發(fā)軌道，走高周轉(zhuǎn)路線。

另一邊是門頭溝的“藍(lán)海市場”，沒有那么多神仙打架，拿地成本可控，利潤空間也足，還能用自己成熟產(chǎn)品力去降維打擊。

看來，京城這位“地產(chǎn)一哥”也想明白了，與其在核心區(qū)紅海中跟人拼得頭破血流，不如換個(gè)賽道，去遠(yuǎn)郊找藍(lán)海。

這不僅是拿地打法的調(diào)整，更是一種生存智慧。

01

門頭溝地塊，在本月初發(fā)布的第五輪供地清單中正式亮相，目前尚未被激活。

供地指標(biāo)顯示，0114地塊用地規(guī)模3.33公頃，規(guī)劃地上建面5.99萬平方米，容積率約1.8。

但在中建智地的招標(biāo)計(jì)劃中，該地塊的地上建面達(dá)到6.2萬平方米。

預(yù)計(jì)招標(biāo)公告在7月下旬發(fā)出，意味著這宗地將很快正式掛牌出讓。

0114地塊位于門頭溝永定鎮(zhèn)，距離四道橋地塊站直線600米左右。

周邊配套生熟，兩公里內(nèi)有中駿世界城、龍湖長安天街；門頭溝區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、同仁醫(yī)院永定分院；以及第八中學(xué)京西校區(qū)，從小學(xué)到中學(xué)段教育資源全覆蓋。

還有綠海運(yùn)動(dòng)公園、蓮石湖公園等生態(tài)資源，東側(cè)隔著六環(huán)路就是永定河。

隔壁除了華曦府金安，附近次新盤眾多，西側(cè)為2022年開盤的峯范北京，由電建地產(chǎn)、金地集團(tuán)、南國置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，去年底已交房，主力戶型61㎡-100㎡。

此外，還有2021年底開盤的龍湖北辰攬境，2022年4月開盤的金茂長安悅，二手房成交均價(jià)在5.4萬/㎡左右。

02

中建智地，為啥大老遠(yuǎn)跑門頭溝拿地？

首先，電建地產(chǎn)兩個(gè)新盤接連熱銷，給它拿地添了一把火。

關(guān)注門頭溝樓市的對0114地塊不會(huì)太陌生，在它北面，就是電建長安華曦府二期項(xiàng)目：華曦府金安。

該項(xiàng)目于去年12月中旬取證入市，共404套住宅，面積段78-118㎡全三居，預(yù)售均價(jià)5.76萬-5.84萬元/㎡區(qū)間。

開年1月便登頂銷冠，目前網(wǎng)簽267套，成交均價(jià)約4.4萬元/㎡。

長安華曦府一期，更是實(shí)現(xiàn)5個(gè)月內(nèi)五開五罄、全面清盤，一年狂賣26億元的爆款神話。

門頭溝這種遠(yuǎn)郊，以前大家覺得只能蓋蓋“剛需糙盤”，結(jié)果電建華曦府證明了：只要房子蓋得夠好，改善客戶大把大把地往外掏錢。

此外，“兄弟”中建方程或許也給了中建智地新的啟示。

去年9月，中建方程以5.6億元拿下臻源府地塊，樓面價(jià)為1.55萬元/平米。

截至目前，臻源府網(wǎng)簽306套，均價(jià)3.2萬元/平米，總金額超11億元，地價(jià)覆蓋率超198%。

此外，距離臻源府3公里的延慶住總山瀾賦，雖然沒有前者那么炸，但也是穩(wěn)穩(wěn)收回地價(jià)還有得賺。

03

為什么這些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目能賣這么火？

因?yàn)楣┬桢e(cuò)配得太厲害了！

以前說起門頭溝、懷柔這類遠(yuǎn)郊區(qū)，很多人腦子里蹦出來的標(biāo)簽是啥？剛需外溢、度假置業(yè)、周末住住還行。

說白了，就是“次級市場”——開發(fā)商也多囿于傳統(tǒng)框架，覺得既然是遠(yuǎn)郊，產(chǎn)品差不多得了。規(guī)劃湊合、設(shè)計(jì)湊合、配套也湊合。能住人就行，別指望啥品質(zhì)。

但市場正在悄悄變臉。遠(yuǎn)郊還是那個(gè)遠(yuǎn)郊，但玩法已經(jīng)變了。

中建智地這幫房企，嗅覺夠靈。他們發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：遠(yuǎn)郊不是沒人買，是沒好房子買。當(dāng)?shù)馗纳菩枨蟊锪撕脦啄?，手里有錢，眼里有盼，就是等不來一個(gè)能下得去手的盤。

一邊是嗷嗷待哺的改善客群，一邊是長期空置的高品質(zhì)供給。這個(gè)供需錯(cuò)配的缺口，就是藍(lán)海。

而中建智地手里有牌——產(chǎn)品研發(fā)能力是練過的，品牌號召力是攢下的。手握“宸系”、“府系”等王牌產(chǎn)品線，它進(jìn)了門頭溝，不跟本地小盤卷價(jià)格，直接上產(chǎn)品力降維打擊。

更狠的是，這種“好房子”不光吃本地市場。

一旦產(chǎn)品力夠強(qiáng)，連中心城區(qū)的購買力都能虹吸過來——同樣的總價(jià)，在朝陽買個(gè)老破小擠電梯，還是在門頭溝住個(gè)四代宅曬太陽？有些人已經(jīng)開始算這筆賬了。

結(jié)果是啥？定價(jià)權(quán)有了，去化速度有了，利潤空間也有了。

04

中建智地今年跑到遠(yuǎn)郊拿地，不是心血來潮，實(shí)則是一次精準(zhǔn)的戰(zhàn)略卡位。

過去幾年，頭部房企往往為了維持市場份額和行業(yè)排名，擠在核心區(qū)，搶破頭也要拿“地王”，導(dǎo)致樓面價(jià)甚至逼近或超過周邊售價(jià)，埋下巨大隱患。

而現(xiàn)在，當(dāng)多數(shù)房企仍在熱門區(qū)域?yàn)槲⒗N身肉搏時(shí)，中建智地選擇避開高溢價(jià)、高成本的“雙高”紅海，轉(zhuǎn)向懷柔、門頭溝這樣的遠(yuǎn)郊價(jià)值洼地。

這一拿地策略的核心在于規(guī)避無效內(nèi)卷。以較低的拿地成本和可控的溢價(jià)，鎖定了項(xiàng)目的安全邊際，為后續(xù)的利潤空間和產(chǎn)品打磨留足了余地。

尤其在當(dāng)下，房企普遍審慎、拿地拿地門檻值下降的窗口期，這種“農(nóng)村包圍城市”的打法，反而更容易守住現(xiàn)金流的安全墊。

說到底，這是一次對“風(fēng)險(xiǎn)收益比”的極致算計(jì)，不再為單純的“地王”光環(huán)買單，而是務(wù)實(shí)地尋求確定性收益。

作為京城地產(chǎn)的領(lǐng)軍者之一，中建智地的每一個(gè)動(dòng)作，都帶著風(fēng)向標(biāo)的意義。

它此次拿地，也向行業(yè)傳遞了一個(gè)清晰信號：未來的競爭，不再是單一核心地段的爭奪，而是對全域價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)。

這要求房企必須具備更強(qiáng)的城市解讀能力，既要能在一線核心區(qū)攻堅(jiān)，也要善于在看似普通的遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)現(xiàn)并創(chuàng)造價(jià)值。

中建智地這波操作，這不僅是求生欲，更是大智慧。