今年的小陽春市場銷量確實(shí)是猛烈，甚至讓不少人產(chǎn)生了重回2016年的錯(cuò)覺，認(rèn)為新一輪上漲趨勢已經(jīng)開始。

尤其是當(dāng)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，四個(gè)一線城市，不管是新房還是二手房，價(jià)格都站我們的腳跟。這個(gè)消息一出，朋友圈瞬間炸開了鍋，很多人覺得市場就此穩(wěn)定，再不買可能很快就又買不起了。

可你要是真信了這波“漲價(jià)焦慮”，那就被帶偏了。因?yàn)榉鼛讉€(gè)月的成交數(shù)據(jù)，劇情已經(jīng)悄悄變化著。

01.數(shù)據(jù)表現(xiàn)突然又變了

相比前幾個(gè)月，最近的市場表現(xiàn)并沒有那么亮眼。比如3月份的時(shí)候，上海二手住宅成交套數(shù)3.12萬套，4月份成交28742套，5月份總天數(shù)比4月多一天，但總成交依舊不如4月，降到了28023套。

相比3月份的3.12萬套，整體的成交有所回落，16%~19%左右的水平；

北京的情況差不多，3月份總共成交19,886套，4月成交17893套，5月成交16008套，環(huán)比下降5.87%。

廣州相對(duì)來說還是比較穩(wěn)一點(diǎn)的，3月份廣州二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽10866套，4月份成交10426套，5月份成交10100套。最近幾個(gè)月都比較穩(wěn)定。

深圳情況也差不多，3月二手房成交6770套，4月5644套，5月5534套。

可以看得出來一個(gè)結(jié)論，四個(gè)一線城市三月份整體成交數(shù)據(jù)是比較猛的，最終市場就是有所回落。

02.沖進(jìn)場的，基本剛需人群占主導(dǎo)

到底是誰在買房呢？數(shù)據(jù)不會(huì)騙人——北京和上海，主要都是300萬以內(nèi)的成交占比達(dá)到68%的水平！4月份的成交數(shù)據(jù)，北京300萬元以下的二手房源成交占比已達(dá)78%。

上海也一樣，同樣的成交占比更是達(dá)到了65%~68%這個(gè)水準(zhǔn)；5月份一直到6月初，情況都和前幾個(gè)月差不多。

說白了，現(xiàn)在拼命上車的，基本都是剛需中的剛需：要么是年輕人攢夠了首付，要么是為了孩子上學(xué)咬牙買學(xué)區(qū)房。尤其是學(xué)區(qū)房，簡直就是這波成交的“頂梁柱”。

買房子就是為了讓小孩子讀書，這一點(diǎn)在很多人的腦海意識(shí)中是揮之不去的！至于那些想“賣一換一”的改善族、投資客？他們可淡定了，根本不急著出手。

03.置換人群不進(jìn)場，市場能撐得起來嗎？很多人都在糾結(jié)這個(gè)問題，光有剛需，置換人群根本都不著急下手，甚至越來越多人選擇租房住，畢竟他們的孩子已經(jīng)讀書，根本不著急買房。

比如深圳有個(gè)16樓的房子，總面積120平米，房子總價(jià)大概1000萬左右，這房子掛牌一個(gè)多月了，有幾波人看了房，給到的價(jià)格普遍都在900萬左右。

另外還有個(gè)23樓同樣戶型的房子，掛牌價(jià)900萬，也有好幾個(gè)月了，但看房人直接把價(jià)格砍到了800萬才愿意買。

同1棟樓不同樓層最終呈現(xiàn)出來的價(jià)格差距，居然達(dá)到了100萬之多。

從這個(gè)事情就可以理解，總價(jià)超過500萬的房子，基本是置換人群在賣，但這些人自己也在觀望。他們不著急，就等著哪個(gè)鄰居“撐不住”降價(jià)甩賣，好去撿個(gè)便宜。你不出血，我就不買。

所以你看5月份的整體成交數(shù)據(jù)也是有所下探，因?yàn)檫@是一個(gè)市場發(fā)展規(guī)律所決定的，置換大軍還沒真正進(jìn)場。光靠剛需那點(diǎn)量，撐不起持續(xù)的火熱。

但不得不說，經(jīng)歷了幾個(gè)月的高銷量后，學(xué)區(qū)房那波剛需買完估計(jì)也就差不多了，后續(xù)需求會(huì)自然減少，成交量可能會(huì)進(jìn)一步下探。這就是市場的一個(gè)發(fā)展的整體邏輯所致。

至于下半年能不能穩(wěn)得住，得要看看6月的整體數(shù)據(jù)才能給出有效的判斷。

當(dāng)然市場更多的都是會(huì)慢慢的呈現(xiàn)于穩(wěn)定的狀態(tài)的，畢竟今年所有的政策都只限于穩(wěn)定!

但對(duì)普通買房人來說，最實(shí)在的建議就兩條：

第一，如果你是真剛需、孩子等著上學(xué)，那該看房看房，該砍價(jià)砍價(jià)，別被情緒裹挾；

第二，如果你想置換，不妨耐心等等，后面或許有更好的議價(jià)空間。

總之，穩(wěn)住心態(tài)，多看少動(dòng)，讓子彈再飛一會(huì)兒。市場會(huì)慢慢給出答案，而你，只需要對(duì)自己的錢包負(fù)責(zé)。