地產(chǎn)瘋狂擴張的年代遠去后，“收縮”與“退出”成為部分房企的共同選擇。

今年以來，宣布出售地產(chǎn)業(yè)務的房企還在增多，從正在推進資產(chǎn)重組的京投發(fā)展（600683.SH），到剛宣布出售意愿的天地源(600665.SH)......地產(chǎn)業(yè)務在一些房企那里，已不是賺取利潤的增長極，而是亟待出清的“包袱”。

如果從2020年算起，上市房企宣布“退房”的已有14家，其中央國企11家、民企3家。它們有的轉(zhuǎn)向多元賽道，有的圍繞物業(yè)、租賃等相關領域發(fā)展，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)平臺。部分企業(yè)甚至更改公司及證券簡稱，以向市場傳達一種新的可能。

國資出清地產(chǎn)風險

主動收縮地產(chǎn)業(yè)務的房企，又增加了一個。

6月11日，天地源發(fā)布公告表示，公司正在籌劃向?qū)嶋H控制人——西安高科集團有限公司、或指定關聯(lián)方，出售部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債。交易預計構成關聯(lián)交易，但不會改變公司股權結構及控股股東地位。

西安高科集團有限公司成立于1992年，是一家國有獨資有限責任公司，由西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會100%持股，主要開展城市配套建設和公共服務、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)等業(yè)務，截至2025年末資產(chǎn)總額為2246.02億元。

天地源是西安高科集團旗下的上市房企，前身為上海滬昌特殊鋼股份有限公司，2003年通過收購方式實現(xiàn)“借殼上市”、并更為現(xiàn)名，主營業(yè)務聚焦房地產(chǎn)開發(fā)領域。

在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，天地源規(guī)模并不大，公司此前宣布其2026年的銷售計劃僅50億元，全年開發(fā)的項目有西安永安觀棠、西安云和錦上、西安萬熙天地等八個重點項目。

過去的2025年，這家公司一手抓資產(chǎn)盤活，以公寓資源為突破口，目前已運營長租公寓860余間；另一方面，堅守“保剛兌”底線，全年實現(xiàn)融資資金落地50.32億元，全年解除受限資金約40億元，完成到期融資兌付66.80億元。

即便如此，天地源未能實現(xiàn)“小而美”的發(fā)展節(jié)奏，近三年以來公司歸母凈利潤連續(xù)虧損，2023年至2025年合計虧損總額為27.2億元。截至2025年末，公司總資產(chǎn)223.98億元，凈資產(chǎn)（歸屬母公司所有者權益）15.74億元。

為出清風險、助力轉(zhuǎn)型，天地源宣布出售部分房地產(chǎn)業(yè)務。公司稱，如果交易順利完成，將降低其資產(chǎn)負債率，優(yōu)化資產(chǎn)結構。目前，交易尚處于前期籌劃和內(nèi)部溝通階段，標的范圍、價格等均未確定，雙方尚未簽署意向協(xié)議。

值得注意的是，在官宣這項出售計劃前，天地源股價已有異動。6月11日當天，天地源表示，公司股票于6月10日、11日連續(xù)兩個交易日內(nèi)，收盤價格漲幅偏離值累計超過20%，屬于股票交易異常波動；公司市凈率為2.48，高于行業(yè)平均水平。

不僅是天地源，今年上演了類似戲碼的房企，還有“國資”房企京投發(fā)展。

3月15日，京投發(fā)展宣布，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債，轉(zhuǎn)讓至北京市基礎設施投資有限公司（簡稱“京投公司”）。京投公司是由北京市國資委出資成立的國有獨資公司，是京投發(fā)展持股比例40%的控股股東。

6月12日，京投發(fā)展進一步披露稱，公司正持續(xù)推進重組事項整體工作，組織中介機構開展盡職調(diào)查以及審計、評估等工作。本次重組標的為公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關的資產(chǎn)和負債，涉及的具體范圍、交易價格等尚需進一步協(xié)商確定。

老牌房企尤其是國資選手，為何“清倉”或脫手部分地產(chǎn)業(yè)務？

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財經(jīng)，上市房企“退房”主要有幾個原因：一是財務方面，近幾年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，房企經(jīng)營壓力較大，資產(chǎn)嚴重貶值并連續(xù)虧損，有退市風險。退出房地產(chǎn)業(yè)務，可以優(yōu)化利潤及負債結構，避免退市。

另一方面，從企業(yè)發(fā)展看，剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，也是響應國企“瘦身健體”的要求及趨勢。通過剝離重資產(chǎn)包袱，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)業(yè)務，或置入科技等其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展蓄力。

“退房潮”蔓延至14家

將時間軸拉長，2020年至今，退出或收縮傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務的房企已達14家。

其中，滬深上市企業(yè)共12家，包括ST云城（600239.SH）、華遠控股（600743.SH）、津投城開（600322.SH）、中交發(fā)展（000736.SZ）、京投發(fā)展、天地源等。

此外，還有港股上市企業(yè)2家，分別為美的置業(yè)（03990.HK）、香港中旅（00308.HK）。從企業(yè)性質(zhì)來看，這14家上市房企中，有11家為央國企、3家為民企。

目前，京投發(fā)展和天地源的資產(chǎn)出售計劃，還在協(xié)商中尚未落地。而其余房企如中交發(fā)展、津投城開，以及實施更早的華遠控股等企業(yè)，則已然完成地產(chǎn)業(yè)務的剝離工作。

克而瑞地產(chǎn)研究表示，部分房企將地產(chǎn)業(yè)務從上市平臺剝離，本質(zhì)是隨著行業(yè)進入深度調(diào)整期，風險持續(xù)出清，曾經(jīng)支撐企業(yè)擴張的“三高”模式退場，房企需要探索發(fā)展新路徑。

從剝離后的發(fā)展看，冠城大通、山子高科（原銀億股份）、福瑞達（原魯商發(fā)展）等企業(yè)，選擇退出地產(chǎn)主業(yè)，轉(zhuǎn)型方向包括電磁線銷售研發(fā)、新能源汽車、中藥美妝等領域。而美的置業(yè)、華遠股份等企業(yè)，剝離后仍從事物管、代建、商業(yè)、酒店等地產(chǎn)相關業(yè)務。

中交地產(chǎn)同樣是開發(fā)商“退房”轉(zhuǎn)型的典型代表。6月15日，這家公司宣布，公司證券簡稱將從6月16日開市起變更為“中交發(fā)展”，證券代碼保持不變，仍為“000736”。6月16日開盤后，中交發(fā)展盤中觸及漲停，截至收盤報4.62元/股。

劉水表示，已完成資產(chǎn)出售的企業(yè)，部分正逐步改善經(jīng)營情況。例如中交地產(chǎn)，由于2024年末凈資產(chǎn)為負且虧損，公司被實施退市警示；2025年，通過資產(chǎn)重組剝離重資產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)務，該公司資產(chǎn)負債率從年初的90%左右降至年末50%左右，歸母凈資產(chǎn)由負轉(zhuǎn)正；2026年6月以來，退市警示撤銷，證券簡稱也發(fā)生變更，公司開啟發(fā)展新階段。

在回復交易所關于年報的問詢函中，中交地產(chǎn)表示，通過剝離原有房地產(chǎn)業(yè)務，歷史包袱徹底出清；公司借助重大資產(chǎn)重組，剝離了高負債、高減值風險的房地產(chǎn)重資產(chǎn)業(yè)務，轉(zhuǎn)變?yōu)橐暂p資產(chǎn)為主的形態(tài)，已明確將物業(yè)管理與資產(chǎn)運營作為核心主業(yè)。

劉水認為，對業(yè)內(nèi)其他房企來說，“輕資產(chǎn)化”也是大勢所趨。我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)是為城市發(fā)展提供空間服務的行業(yè)，發(fā)展方向也應該順勢改變，淡化規(guī)模發(fā)展，更加注重存量運營服務。

隨著存量時代到來，房企正從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“運營服務商”，著力發(fā)展輕資產(chǎn)經(jīng)營性業(yè)務，如商業(yè)地產(chǎn)出租、物業(yè)管理、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營等，這些業(yè)務能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗風險能力強，有助于企業(yè)向“低負債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”的新模式轉(zhuǎn)型。