南山拍出樓面價(jià)紀(jì)錄地塊，疊加全國(guó)現(xiàn)房銷售改革推進(jìn)，這塊高成本宅地未來面向怎樣的客群，成為行業(yè)熱議話題。

2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化特征顯著。一線核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，多城土拍溢價(jià)走高；全國(guó)二十余城落地現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，行業(yè)長(zhǎng)期依賴的預(yù)售模式迎來調(diào)整。房企每一次拿地動(dòng)作，都反映出對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，持續(xù)受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

6月5日，深圳南山區(qū)粵海街道T204-0153宗地完成出讓。本場(chǎng)土拍僅有保利置業(yè)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)六家頭部央國(guó)企參與，無民營(yíng)房企報(bào)價(jià)，地塊稀缺屬性可見一斑。地塊經(jīng)過291輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，疊加前期6輪線上自由報(bào)價(jià)，最終由保利置業(yè)以57.72億元競(jìng)得，溢價(jià)率150.74%，成交樓面價(jià)約10.87萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面單價(jià)紀(jì)錄，成為全新單價(jià)地王。

圖源：深圳公共資源交易中心官微

多家頭部央企集中角逐該地塊，核心源于地塊區(qū)位與規(guī)劃條件的稀缺性。粵海街道聚集超1600家高新技術(shù)企業(yè)，區(qū)域高凈值改善置業(yè)需求長(zhǎng)期存在。地塊整體容積率3.76，住宅部分容積率控制在2.9，是該片區(qū)近十年首次推出的低密純二類居住用地。按照出讓規(guī)劃，地塊配建1500平方米可售商業(yè)，同時(shí)配建長(zhǎng)者服務(wù)站、托育機(jī)構(gòu)、文化活動(dòng)室等公共配套，配套設(shè)施建成后無償移交政府，居住屬性占比更高。地塊坐擁雙地鐵、區(qū)域名校與成熟商業(yè)配套，片區(qū)近年純居住用地供應(yīng)稀少，多重條件共同支撐地塊成交高價(jià)。

結(jié)合片區(qū)存量房源行情，周邊二手房掛牌均價(jià)區(qū)間為12萬至18萬元/平方米，部分無遮擋海景房源單價(jià)突破25萬元/平方米，片區(qū)在售高端新房整體去化平穩(wěn)。綜合建安、財(cái)務(wù)、配套建設(shè)等全部開發(fā)成本測(cè)算，該項(xiàng)目未來入市單價(jià)需達(dá)到16萬元/平方米以上才能覆蓋成本。高昂的定價(jià)門檻之下，市場(chǎng)普遍存在疑問：保利置業(yè)拿下這宗高地價(jià)地塊，產(chǎn)品將瞄準(zhǔn)哪一類客群，又會(huì)打造出怎樣的居住產(chǎn)品？

這宗高價(jià)地的成交，也直觀體現(xiàn)深圳樓市區(qū)域分化現(xiàn)狀。南山、深圳灣等核心片區(qū)高端改善房源成交穩(wěn)定，2026年5月，深圳純住宅一二手合計(jì)網(wǎng)簽10077套，時(shí)隔14個(gè)月重新突破萬套；若統(tǒng)計(jì)公寓、商業(yè)等全部物業(yè)類型，網(wǎng)簽總量13348套。核心片區(qū)需求火熱的同時(shí)，坪山、光明等外圍片區(qū)剛需樓盤去化節(jié)奏偏慢，庫(kù)存去化壓力仍存。業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)為，核心地塊拍出高價(jià)僅代表優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)具備價(jià)值支撐，不代表全市房?jī)r(jià)將同步普漲。

放眼全國(guó)，現(xiàn)房銷售是本年度行業(yè)核心調(diào)整方向。截至6月9日，廣州、蘇州、荊門、煙臺(tái)等二十余座城市，分別從土拍規(guī)則、公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等維度出臺(tái)配套政策，逐步弱化傳統(tǒng)預(yù)售模式。各地政策因地制宜：庫(kù)存壓力較大的三四線城市，直接在土地出讓環(huán)節(jié)要求全域現(xiàn)房銷售，以此消化存量住宅、平衡區(qū)域供需；廣州、南京等一二線城市采取試點(diǎn)模式，優(yōu)先在核心地塊落地現(xiàn)房機(jī)制，逐步摸索適配路徑。

各地同步出臺(tái)金融配套政策引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)向現(xiàn)房，調(diào)整公積金貸款規(guī)則是主要手段。多地單獨(dú)提高現(xiàn)房項(xiàng)目貸款額度，同步優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中蘇州調(diào)整力度較大，現(xiàn)房公積金貸款額度上浮50%，家庭最高可貸300萬元；煙臺(tái)同步執(zhí)行額度上浮30%與住房套數(shù)核減政策，切實(shí)降低改善群體置業(yè)成本。

現(xiàn)房模式全面鋪開后，房企傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)邏輯被徹底改變。預(yù)售階段，行業(yè)核心比拼資金周轉(zhuǎn)效率，拿地后快速開盤回款是主流操作，營(yíng)銷拓客為競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。轉(zhuǎn)向現(xiàn)房開發(fā)后，項(xiàng)目回款周期由原本6至9個(gè)月拉長(zhǎng)至2至3年，企業(yè)資金壓力、綜合運(yùn)營(yíng)成本、市場(chǎng)預(yù)判難度同步提升。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)重心隨之轉(zhuǎn)移，房企資源更多傾斜至產(chǎn)品研發(fā)、工程管控、品質(zhì)打造層面，產(chǎn)品力成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)核心。當(dāng)前已有多家房企嘗試“先建后售”開發(fā)模式，市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超七成購(gòu)房者更傾向選購(gòu)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，傳統(tǒng)看圖認(rèn)購(gòu)的預(yù)售模式認(rèn)可度持續(xù)下降。

從保利置業(yè)深圳布局軌跡能夠看出企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整。過往多年，企業(yè)主要深耕龍崗、龍華、坪山等外圍片區(qū)，產(chǎn)品以剛需、普通改善住宅為主，匹配片區(qū)主流購(gòu)房需求。2024年起，企業(yè)逐步布局寶安中心區(qū)等城市核心板塊，本次拿下粵海街道標(biāo)桿地塊，是其切入深圳高端改善市場(chǎng)的關(guān)鍵布局動(dòng)作。

行業(yè)轉(zhuǎn)型周期下，這宗高成本地塊的后續(xù)開發(fā)方案?jìng)涫苄袠I(yè)關(guān)注。根據(jù)土地出讓硬性要求，項(xiàng)目簽訂出讓合同1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，同時(shí)必須落實(shí)“交房即發(fā)證”政策。在現(xiàn)房改革持續(xù)推進(jìn)的大背景下，項(xiàng)目是否選擇現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售模式？在戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)方面能否做出差異化，是市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注的問題。市場(chǎng)也在觀望，這套成本錨定16萬+單價(jià)的高端住宅，最終會(huì)呈現(xiàn)何種產(chǎn)品形態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整階段，核心優(yōu)質(zhì)土地價(jià)值穩(wěn)定、銷售模式迎來重大調(diào)整兩大趨勢(shì)并行。對(duì)于保利置業(yè)這類頭部央企而言，地塊的產(chǎn)品打造思路，不僅影響自身區(qū)域市場(chǎng)定位，也會(huì)為行業(yè)高端產(chǎn)品開發(fā)提供參考樣本。

深圳單價(jià)地王順利成交，疊加全國(guó)現(xiàn)房銷售改革持續(xù)落地，保利置業(yè)該地塊的開發(fā)方案、16萬+單價(jià)產(chǎn)品的最終呈現(xiàn)，既能反映當(dāng)下高端改善市場(chǎng)需求，也是觀察房企轉(zhuǎn)型、一線城市高端住宅發(fā)展走向的重要窗口。