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深圳房價大概率要突破20萬/㎡了。

6月5日，深圳南山區(qū) 粵海街道 進行了一場驚心動魄的土拍。

整場土拍匯聚了 保利、越秀、建發(fā)、華潤、中海、招商蛇口 6家國央企，進行了291輪激烈的競價，最終的結果把深圳市場推向了高潮：

成交樓面價 108680元/㎡，溢價率150.74% 。

相比 2025年7 月的深圳地王 前海桂灣宅地樓面 價 8.42萬/㎡（前地王） ， 漲幅近30%；

相比五年前粵海街道拍出的宅地 樓面 價 5.2萬/㎡，漲幅 超 16% ；

相比 北京海淀區(qū) 的全國最高的 非別墅類住宅樓面價10.23萬/㎡ ， 也稍勝一籌。

即，全國的單價地王刷新了。

以 南邊1.6公里的 深圳灣澐璽，樓面價約7.03萬/㎡ ， 成交均價18萬/㎡作為參照， 本場土 拍的地王預計新房售價超20萬/㎡。

可能是深圳的地王太耀眼，掩蓋了其它城市的光芒。事實上，近期許多城市都涌現(xiàn)了熱度不同凡響的土拍——

5月末，上海虹口嘉興路內環(huán)地塊，經(jīng)多輪競價， 最終以樓面價10.85萬元/㎡、溢價率35.2%成交。

此宗地塊刷新上海內環(huán)住宅樓面歷史新高，成為上海內環(huán)新晉單價地王，與深圳的全國地王的含金量基本持平。

閔行浦江低密宅地，經(jīng)136輪競價，最終以樓面4.36萬元/㎡，溢價40.72%成交，并且在觸頂限價后競配建、精裝標準（精裝4000元/㎡）。

本月末，上海靜安大寧地塊，起拍總價56.2億、起拍樓面6.3萬/㎡，業(yè)內預判大概率溢價突破35%，再度刷新閘北地價天花板。

二線城市，土拍也異?；馃帷?/p>

南京玄武紫金山南G16地塊，以溢價率50.24%成交，并且還是 南京近10年宅地溢價新高。

蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔絕版臨湖低密宅地，74輪競價，中海地產16.88億拿下，樓面6.89萬元/㎡、溢價30.04%，

此宗宅地刷新了江蘇全省住宅樓面單價。

杭州6月初土拍平均溢價41.9%。

上城區(qū)九堡單元宅地（地鐵1/9號線樞紐），經(jīng)65輪競價，被綠城競得，總價20.74億，樓面2.28萬元/㎡，溢價率高達61.51%。

西湖雙橋（西湖大學旁），經(jīng)64輪競價，以樓面價1.41萬元/㎡，溢價率48%。

下沙東部灣新城地塊樓面價1.87萬元/㎡，溢價率24.48%，也 高出了同板塊沐云川當初1.35萬元/㎡的地價。預計未來售價約4萬元/㎡。

值得一提的是，九堡、雙橋、下沙均不是杭州的核心區(qū)，甚至屬于遠郊板塊。

也就是說，

這一輪的地價上漲不止發(fā)生在核心區(qū)，更具有普遍性。

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許多人認為這輪的地價上漲是由政策主導。

深圳5月份核心區(qū)限購放開，南山網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比上漲45%，成為深圳成交量最猛的區(qū)域。

但不能解釋上海土拍的超高溢價率。

還有人認為這輪地價上漲是經(jīng)濟發(fā)展之下核心地段的必然價值兌現(xiàn)。

但不能解釋杭州非核心板塊的地價猛漲。

唯一可以解釋的是近期的市場熱度刺激了房企拿地的激情。

根據(jù)國家70城房價數(shù)據(jù)，深圳新房價格環(huán)比連續(xù)3個月上漲，2月環(huán)比上漲0.3%、3月環(huán)比上漲0.2%、4月環(huán)比上漲0.1%。

5月的深圳，延續(xù)小陽春的火熱，新房成交環(huán)比飆升33.6%。

整個5月，深圳一二手住宅成交超萬套，是近一年零兩個月來首次突破萬套。

深圳樓市的熱度比夏天來得更早一些。

2-4月上海新房、二手房價格連續(xù)三個月環(huán)比上行，4月新房售價同比上漲3.7%。

5月份的上海，二手房成交套數(shù)2.8萬。上次能有這種水平的成交量還是2020年。

對，就是樓市最有熱度的那年。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，4月份的杭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲2.3%，與上海并列全國第一。

這也是杭州新房第三個月上漲。

二手房方面，杭州成交近萬套，回到了2021年的巔峰水平。

5月份，杭州新房成交總金額同比上漲17%，均價4.5萬/㎡創(chuàng)歷史新高。

列出以上數(shù)據(jù)，我就告訴大家一點：

全國頭部城市已經(jīng)量價齊漲了近半年了。

接下來，詳細分析這半年樓市量價齊漲的關鍵性因素。

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往期的文章中，我們提到過今年樓市重要的拐點在于庫存下降。

3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，這是2021年7月以來的第一次。

深圳上海二手房掛牌量今年也出現(xiàn)了下降。

經(jīng)過多年的供地收縮和市場消化，高企的庫存量總算往下走了。

這是供應端的積極影響。

回到需求端，我們能看到更多的積極因素——

1.置換鏈條被打通。

根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，5月上海總價500萬至800萬元改善型房源成交量環(huán)比大漲9.3% ，300萬元以下的純剛需房源交易量則環(huán)比下降2.6%。

前幾個月上海的老破小賣得很兇，從5月的數(shù)據(jù)來看，賣了老破小的資金很大程度地流入中高端市場。

深圳情況也基本相同，90-144平方米戶型成交占比近六成。

甚至是政策也在助力。

近期以上海為主的幾個城市都在進行大規(guī)模的收購二手房，并將原房東導入新房市場。

2.頂豪買家集體入場。

5月份，深圳總價1500萬以上二手房占比從2.7%提升至3.8%。

根據(jù)深圳本地的研究院數(shù)據(jù)，香蜜湖成交均價已連漲三個月，達到了14.8萬/㎡的數(shù)據(jù)。

以香蜜湖一號為例，年前成交價4800萬一套，如今最便宜的一套也要5300萬。

與此同時，深圳政策也在發(fā)力。

南山區(qū)“換房易”以舊換新活動促成170套的“賣一買一”閉環(huán)單。其中，一位客戶以約600萬元賣掉龍崗舊房，置換南山1500萬元新房。

杭州更夸張。

套均7000萬的棲湖云莊首開直接告罄，有大佬一次性花2億買了兩套；

濱杭傳麒府493㎡大戶型的參觀客戶，基本都是老牌豪宅武林壹號的業(yè)主。

望天際因看房客戶過多，驗資門檻提高到8000萬（要求流動資金），意向客戶超3000戶。

今年的杭州不乏銀行卡里躺著幾個億，甚至十幾個億的買家隨時準備驗資。

他們可能是深藏不露的老錢，也可能這波AI造富潮里的新貴。

3.再現(xiàn)造富級別的拆遷。

廣州荔灣坑口羅沖村大范圍村民私宅征遷，總賠償?shù)膬r值大約在5.6萬/㎡，賠償水平超過周邊二手房價格的兩倍。

深圳南山北村耽擱了近20年的拆遷，在本月正式發(fā)布征遷補償方案，以貨幣補償、產權調換、房票安置為主。

別忘了去年年底，深圳出了一張價值4055萬的房票，這次又會出現(xiàn)多大金額的房票。

4.頭部城市人口的積極增長。

尤其是珠三角地區(qū)，今年的人口增長太猛了。

深圳常住人口增量超25萬，排名全國第一。

廣州連續(xù)3年常住人口增長超10萬。

整個廣東實時在粵人口突破1.65億，超過俄羅斯、日本，排名世界第九。

借用去過深圳的網(wǎng)友的評論：

年輕人特別多，晚上11點多還人頭攢動，給人一種年輕昂揚奮進的感覺，確實是不一樣。

所以深圳出現(xiàn)全國地王，各地掀起土拍熱潮的主要有兩個原因——

一是政策積極性。

哪怕深圳、上海等頭部城市量價齊漲，深圳依舊放開了限購，上海依舊進行大規(guī)模的收購二手房，各地依舊配套出臺公積金等各類新政。

我們依舊需要站在市場的熱潮上呼喚新政策。

二是市場的內生力量。

置換鏈條的打通、頂豪買家集體下場、拆遷帶來的新生力量，人口的變遷，讓一二線的房地產經(jīng)濟涌動起來了！

THE END