最近，不少粉絲開始蹲貝殼找房每月一號更新的二手房數(shù)據(jù)了！

原因明擺著：這兩個月?？诘亩址績r，終于開始硬氣起來了。

來自全市市占率最高的二手房平臺--貝殼找房數(shù)據(jù)顯示：剛剛過去的5月，全市平均二手房成交價約1.27萬元/㎡,環(huán)比下跌0.4%；完成二手房交易792套，環(huán)比上月的829套，減少了4.5%。

圖源：貝殼找房

盡管兩項核心數(shù)據(jù)都在微跌，但背后卻反饋出十足的價格韌性和逐漸走強的二手行情！

今天，小易就跟大家好好聊聊二手樓市！

01掛牌3.2萬套，庫存高壓還在飆升

相比于房東和購房者對價格的敏感，小易最先關(guān)注的，是掛牌量。

5月份，單月掛牌4060套，環(huán)比上月減少了5.1%，降幅不大；但結(jié)合近一年的數(shù)據(jù)看，這個量仍然排在一年內(nèi)單月第三名的高位。

圖源：貝殼找房

而更炸裂的，是掛牌總量的持續(xù)飆升。

5月中旬，小易曾關(guān)注了貝殼?？谡径址吭吹膾炫瓶倲?shù)，當時為31400+套，而約半月后的今天，已經(jīng)漲到了32092套！

圖源：貝殼官網(wǎng)

而這個數(shù)字，比1月份的2.9w套出頭，猛漲了接近3000套！

3.2萬套掛牌房源意味著什么?

以最新792套的單月成交量算，去化周期達到了40個月！而房價在如此庫存高壓的情況下，并未出現(xiàn)大幅波動，僅微跌了約100元/月，尤其難得。

02房價連續(xù)企穩(wěn)與政策發(fā)力

與此同時，?？诙址績r的企穩(wěn)在多個渠道也得到了印證。

半個月前，國家統(tǒng)計局公布了最新的70城住宅價格指數(shù)，4月份數(shù)據(jù)顯示，海口二手住宅價格環(huán)比上漲0.1%，這是繼3月環(huán)比上漲0.1%之后，連續(xù)第二個月實現(xiàn)環(huán)比正增長。而今年1-2月，這一數(shù)據(jù)分別下跌了0.7%和0.6%，表現(xiàn)并不令人看好。

圖源：國家統(tǒng)計局

在市場端，來自中指院的數(shù)據(jù)也佐證了房價正在企穩(wěn)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調(diào)查數(shù)據(jù)：今年5月，二手房市場保持了較高的活躍度，熱度持續(xù)性強于往年同期。其中海口房價環(huán)比微跌0.32%，成交均價12743元/㎡,這一數(shù)據(jù)與貝殼找房數(shù)據(jù)相當接近。

中指院5月全國百城二手房價調(diào)查數(shù)據(jù) 圖源：中指院

另一方面，政策對于房價的支撐也在發(fā)力，釋放出積極信號

5月10日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整住房公積金貸款政策的通知（征求意見稿）》，釋放了多項實質(zhì)性利好：

一是大幅提高貸款額度。單方繳存公積金購買二手房的最高貸款基準額度由60萬元提高至100萬元，夫妻雙方由90萬元提高至120萬元。

二是人才支持力度加大，高層次人才貸款額度可在基準額度基礎(chǔ)上上浮20%。

三是調(diào)整二套房“存貸掛鉤”機制，繳存余額倍數(shù)由10倍提高至12倍，貸款保底額度從30/50萬元分別提升至50/70萬元。

一系列擬出臺新政，對于置換或者剛需購房而手頭資金并不充足的購房者來說，是相當大的的利好，該稿的意見征集時間截至6月9日，相信這一政策距離正式落地，不會太久了。

03?？谀膫€片區(qū)，成交、房價變動明顯？

具體來看海口各個片區(qū)的成交熱度和房價情況。

成交量方面：5月貝殼平臺24個主要片區(qū)合計成交792套，環(huán)比4月的829套下降4.5%。其中，海甸島片區(qū)以121套的月成交量繼續(xù)蟬聯(lián)“銷冠”。

海甸島實景

遠大片區(qū)以95套緊隨其后，江東（74套）、濱江（53套）、椰海大道（44套）、?？跒常?3套）、西海岸南片區(qū)（42套）等也表現(xiàn)活躍。

值得注意的是，雖然總量略有下滑，但5月成交量仍顯著高于今年1月（約500套左右）和2月（約400套），市場熱度并未完全消退，只是從此前的“亢奮”回歸到更可持續(xù)的水平。

再來看價格方面：效益整理了共計24個片區(qū)的房價數(shù)據(jù)，不同片區(qū)之間的漲跌幅差距被再次拉大。

5月均價(萬元/㎡) /環(huán)比漲幅TOP5片區(qū)分別是：

1 和平南 0.96 /+24.68%

2 金盤 1.33，/+15.65%

3 椰海大道 1.17 /+14.71%

4 明珠 0.90 /+12.50%

5 新埠島 1.48 /+11.28%

比如：和平南片區(qū)以24.68%的漲幅領(lǐng)跑全市，5月成交均價從4月的0.77萬元/㎡跳漲至0.96萬元/㎡。該片區(qū)毗鄰老城區(qū)核心，小戶型房源集中，此前的低價位吸引了大量剛需抄底，低價房源被掃空后，成交均價自然被拉高。

金盤片區(qū)漲幅達15.65%，均價從1.15萬漲至1.33萬元/㎡。金盤實驗學(xué)校學(xué)區(qū)房的抗跌性再次得到驗證，加上片區(qū)生活配套成熟，近期帶看量明顯上升。

椰海大道上漲14.71%，均價從1.02萬漲至1.17萬元/㎡。該片區(qū)此前因新房集中供應(yīng)導(dǎo)致二手價格承壓，但5月成交量達到44套，以價換量見效后，部分優(yōu)質(zhì)房源價格開始修復(fù)。

5月均價(萬元/㎡)/ 環(huán)比跌幅TOP5依次是：

1 海墾 1.03 /-11.97%

2 國貿(mào) 1.21 /-11.68%

3 解放西 1.12/ -9.68%

4 濱江 1.10/ -8.33%

5 萬達 1.15/ -5.74%

其中海墾片區(qū)跌幅最大，達到11.97%，均價從1.17萬跌至1.03萬元/㎡。該片區(qū)老舊小區(qū)較多，且近期周邊新盤分流了部分改善需求，房東降價出貨意愿較強。

國貿(mào)片區(qū)下跌11.68%，均價從1.37萬回落至1.21萬元/㎡。國貿(mào)作為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，住宅樓齡偏大，在沒有強力學(xué)區(qū)加持的情況下，價格回調(diào)較為明顯。

解放西和濱江（瓊山區(qū)）分別下跌9.68%和8.33%，區(qū)域配套更新緩慢，庫存壓力下價格承壓。

房價最為硬核的，依舊是優(yōu)質(zhì)教育資源分布的“書包房”板塊。

紫園片區(qū)依舊是?？诙址績r的天花板——5月成交均價1.99萬元/㎡，環(huán)比再漲4.19%。在整體市場并不狂熱的情況下，紫園能逆勢上漲，靠的是“濱海九小+僑中”的雙名校組合，以及高端改善片區(qū)的純粹性。片區(qū)內(nèi)多個小區(qū)成交價穩(wěn)定在2.2-2.7萬元/㎡，業(yè)主心態(tài)普遍較穩(wěn)。

新埠島雖然不屬于傳統(tǒng)豪宅區(qū)，但5月均價達到1.48萬元/㎡，環(huán)比大漲11.28%，市場對海景資源、北師大及新埠島九小/僑中的教育資源認可度正在提升。

江東新區(qū)實景

江東片區(qū)均價1.43萬元/㎡，雖環(huán)比微跌1.38%，但成交量高達74套，位列全市第三。作為自貿(mào)港重點發(fā)展區(qū)域，加上北師大附校、海中等名校強力光環(huán)，依舊是家長手里的搶手貨！

在這里，小易也提醒一句：

數(shù)據(jù)只是參考，實地看房才是王道！5月各片區(qū)漲跌幅差異較大，同一個片區(qū)內(nèi)部不同小區(qū)、不同樓棟的價格也可能有不小差別。建議購房者結(jié)合自身通勤、學(xué)區(qū)、預(yù)算等實際需求，多跑幾個片區(qū)實地感受。