地產(chǎn)股爆了。

昨天，A股四大指數(shù)全線下跌，截至收盤，滬指跌0.73%，深證成指跌1.81%，創(chuàng)業(yè)板指跌2.11%，科創(chuàng)綜指跌4.77%。全市場超3800股下跌。

但房地產(chǎn)股卻是久違的大漲潮。

陽光股份、香江控股漲停，萬科、綠地一度觸及漲停；保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)等跟漲。

港股房地產(chǎn)行情同步走強(qiáng)，碧桂園盤中漲超40%，融創(chuàng)中國一度漲超20%，旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)、正榮地產(chǎn)漲幅均超10%，龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地也錄得超過3%的漲幅。

從2022年救市以來，地產(chǎn)股持續(xù)低迷，但幾乎每一年都會有一波不期而至的爆發(fā)行情，當(dāng)我們往深處探究原因之后，會發(fā)現(xiàn)分別如下：

第一次，2022年11月，地產(chǎn)股漲了27%。

那么，發(fā)生了什么？

核心推動是央行、銀保監(jiān)會開始史詩級救市。推出金融16條+救市三支箭：信貸、債券、股權(quán)全面支持房企。政策強(qiáng)力轉(zhuǎn)向保交樓、穩(wěn)行業(yè)。

結(jié)果，地產(chǎn)股暴力反彈，優(yōu)質(zhì)房企翻倍。

但最終，因?yàn)樾袠I(yè)基本面沒恢復(fù)，漲完又跌！

第二次，2023 年7月，地產(chǎn)股迎來第二波反彈。

那么，這一次發(fā)生了什么？

7月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，第一次明確提出地產(chǎn)供需開始逆轉(zhuǎn)，最高政策層面宣布全面救市。

之后，全國限購全面松綁，首付比例、房貸利率逐漸下調(diào)。地產(chǎn)需求端制約性政策從此基本全面取消。

結(jié)果呢？地產(chǎn)股再一輪大漲。但最終因?yàn)殇N售沒能真正起來，行情戛然而止！

第三次，2024年9月，這一次行情，是從2022年地產(chǎn)下行周期開始以來，最強(qiáng)的一波反轉(zhuǎn)式暴漲行情。

那么，這一次發(fā)生了什么？

是政治局會議重新定調(diào)，確定要全面促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。然后，全國性的史詩級救市組合拳接踵而至，取消利率下限、降首付、提出城中村改造。

這一次的結(jié)果，融創(chuàng)、旭輝等暴漲了2倍，龍頭央企漲了50%，成為過去幾年中最猛、持續(xù)時間也最久的一波。

城市行情同時回歸，深圳、廣州頻繁出現(xiàn)炒房團(tuán)。但最后，因?yàn)槌掷m(xù)性不足，終歸下行。

但這一次也帶來了一個負(fù)向反饋，行情沒有被托起，最終開始反噬信心，這讓2025年成為樓市最黑暗的一年。

這又促使了在2025年底，中央救市政策開始轉(zhuǎn)向，從需求端全面轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。

提出：

嚴(yán)控城市框架、轉(zhuǎn)為現(xiàn)有城市優(yōu)化，城市化；

嚴(yán)控地產(chǎn)增量，優(yōu)化現(xiàn)有存量，收庫存做保障房。

一場供需攻防戰(zhàn)徹底打響了！至此，中國的城市化進(jìn)程從擴(kuò)邊界全面進(jìn)入到城市更新階段。

結(jié)果是顯而易見的：

前四個月，國內(nèi)樓市的銷售數(shù)據(jù)是：

1月+2月，一共9293萬㎡；3月10323萬㎡；4月5733萬㎡；合計25349萬㎡。

但新開工面積是多少呢？1月+2月，一共3695萬㎡；3月3725萬㎡；4月2638萬㎡；合計10057萬㎡。

25349萬㎡-10057萬㎡=15292萬㎡。這數(shù)據(jù)就是需求和新供應(yīng)之間的差額，也等于是前4個月消化了15292萬㎡前期積累庫存。

那么，現(xiàn)在新房庫存一共多少呢？77801萬㎡。

這個結(jié)果讓所有的機(jī)構(gòu)都對新房預(yù)期非常樂見，預(yù)測2026年底到2027上半年，新房的供需將產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)，從過去幾年的供大于需，轉(zhuǎn)為供小于需。

這是新房控供應(yīng)，再看收庫存。

此刻，地方政府和國資平臺正以前所未有的規(guī)模和速度，成為商品房與閑置土地市場上最大的買家。

4月28日，中央政治局會議明確提出，將盤活存量商品房、收購存量房源轉(zhuǎn)為保障性住房，作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心工作任務(wù)。

這是執(zhí)行層面正式將存量房收購納入國家戰(zhàn)略級工作部署，成為政策的頂層支撐。

5月21日，上海官宣二手房收儲從浦東、徐匯、靜安三區(qū)，擴(kuò)圍至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五大中心城區(qū)，實(shí)現(xiàn)八大中心城區(qū)全覆蓋。

5月26日，廣州再出手，試點(diǎn)收購環(huán)城高速以內(nèi)300萬元以內(nèi)、70㎡以下二手住宅。

至此，一場全國性的收房風(fēng)暴席卷而來。

這一套政策組合拳下來，從嚴(yán)控增量到收庫存，堪稱是真正的打蛇打到了七寸。

然后前幾天，國務(wù)院印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》完成了今年最重磅的救市計劃。

共識是，這個城市更新規(guī)劃兼具頂層設(shè)計與落地性，既明確量化任務(wù)、資金路徑，又重構(gòu)更新邏輯與發(fā)展模式，將對房地產(chǎn)、基建、城市運(yùn)營及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

多家機(jī)構(gòu)根據(jù)這些指標(biāo)預(yù)測，整個十五五期間，城市更新將帶動超過15萬億投資。

至此，新的一輪地產(chǎn)股被徹底引爆了。

這一次和之前幾次不同的地方在于，當(dāng)我們復(fù)盤過去的幾次上漲，每一次都是政策預(yù)期引爆，是信心層面的預(yù)期引導(dǎo)更多些。

而這一次，不同的地方在于，所有的政策，都是真金白銀的落地和執(zhí)行。

就像我們已經(jīng)看到的，新房的預(yù)期，已經(jīng)在向好和改善了！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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