有信心進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。

呂穎雅/發(fā)自廣州

5月26日，廣州市召開《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（“穗八條”）系列配套文件新聞發(fā)布會(huì)。

廣州市政府副秘書長(zhǎng)黃光烈表示，廣州將持續(xù)健全住房市場(chǎng)和住房保障體系，優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控舉措。“穗八條”圍繞用地供應(yīng)、“賣舊買新”補(bǔ)貼、“商轉(zhuǎn)公”等關(guān)鍵環(huán)節(jié)已出臺(tái)配套細(xì)則，花都區(qū)同步推出“花八條”，廣州安居集團(tuán)啟動(dòng)二手房收購(gòu)試點(diǎn)。隨著政策逐步落地、多部門協(xié)同推進(jìn)，廣州有信心進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。

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國(guó)企入場(chǎng)收購(gòu)二手房

本輪政策的核心看點(diǎn)之一，是廣州安居集團(tuán)啟動(dòng)的“賣舊買新”試點(diǎn)機(jī)制。

廣州安居集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理錢喆表示，該機(jī)制以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、自愿參與”為原則，采用市場(chǎng)化方式收購(gòu)符合條件的二手住宅，試行期至2026年12月31日。

收購(gòu)范圍明確為：總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)、建筑面積70平方米以下、位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限，但要求產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)抵押查封及安全隱患。

在交易機(jī)制上，政策采用“兩次評(píng)估+協(xié)商確認(rèn)”模式，由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行初次評(píng)估與復(fù)核評(píng)估，再與業(yè)主協(xié)商確定最終收購(gòu)價(jià)格，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化定價(jià)與交易公平性。資金則由銀行專用賬戶托管，定向用于購(gòu)買新建商品住宅，實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)管理。與此同時(shí)，居民須在二手住宅交易后180個(gè)自然日內(nèi)購(gòu)買位于廣州市行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅。

從用途來(lái)看，收購(gòu)后的舊房將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點(diǎn)服務(wù)新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項(xiàng)目的居民騰遷。

一名TOP20房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，目前改善型樓盤中，“賣舊買新”客戶占比較高，不少購(gòu)房者因舊房掛牌后遲遲未能售出，加之議價(jià)空間較大、交易周期較長(zhǎng)等問(wèn)題，換房計(jì)劃一度受阻。此次國(guó)企入場(chǎng)收購(gòu)二手房，將有效緩解部分購(gòu)房者的資金壓力，降低時(shí)間成本，為項(xiàng)目銷售和購(gòu)房者置換帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的利好。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“賣舊買新”真正落地，關(guān)鍵仍在于價(jià)格機(jī)制能否順利運(yùn)轉(zhuǎn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，中心區(qū)老房子雖然區(qū)位較好，但樓齡、居住體驗(yàn)等因素都會(huì)影響其實(shí)際價(jià)值，同時(shí)國(guó)企還需兼顧運(yùn)營(yíng)收益與資金平衡。在實(shí)際操作中，買賣雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知存在差異，價(jià)格達(dá)成一致并不容易。

李宇嘉建議，若機(jī)制常態(tài)化推進(jìn)，可按季度建立并公布不同片區(qū)的二手住房評(píng)估價(jià)格體系，并結(jié)合樓齡、裝修、朝向、配套等因素形成動(dòng)態(tài)參考價(jià)格，為市場(chǎng)提供更清晰的價(jià)格預(yù)期，減少交易阻滯。

此外，他認(rèn)為，鏈條各方也需積極參與。例如，開發(fā)商可給予額外優(yōu)惠，銀行在現(xiàn)有平均水平基礎(chǔ)上適度下調(diào)貸款利率，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供傭金優(yōu)惠，政府提供家裝補(bǔ)貼，裝飾裝修單位提供裝修、搬家等配套服務(wù)。

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“賣舊買新”補(bǔ)貼同步落地

“穗八條”還提出發(fā)放總金額2億元的“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼，支持居民改善性住房需求。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員、副局長(zhǎng)、二級(jí)巡視員黃成軍介紹，該政策既支持“先賣后買”，也支持“先買后賣”。

在申領(lǐng)條件方面，申領(lǐng)人須同時(shí)滿足三項(xiàng)條件：一是自2026年4月30日至2026年12月31日期間，在廣州市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買新建商品住宅并完成合同網(wǎng)簽；二是在新建商品住宅網(wǎng)簽當(dāng)日前后1年內(nèi)，完成個(gè)人名下廣州市二手住宅轉(zhuǎn)移登記；三是個(gè)人購(gòu)買新建商品住宅申請(qǐng)了按揭貸款并完成抵押登記。

補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，居民購(gòu)買新建商品住宅貸款總額不超過(guò)300萬(wàn)元的，按貸款總額的1%給予補(bǔ)貼；貸款總額達(dá)到或超過(guò)300萬(wàn)元的，每套按最高3萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。補(bǔ)貼資金需依法代扣個(gè)人所得稅，每套新建商品住宅僅可申領(lǐng)一次。

此外，花都區(qū)還在市級(jí)補(bǔ)貼基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，區(qū)級(jí)層面再給予最高2萬(wàn)元補(bǔ)貼。也就是說(shuō)，在花都區(qū)“賣舊買新”，最高可獲得5萬(wàn)元補(bǔ)貼。

在金融支持方面，“商轉(zhuǎn)公”政策同步優(yōu)化升級(jí)。符合條件的商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)為純公積金貸款或組合貸款，部分非受托銀行貸款亦可納入轉(zhuǎn)換范圍。同時(shí)，還款年限調(diào)整為“已還款時(shí)間+轉(zhuǎn)貸后年限不超過(guò)30年”，貸款比例提高至最高80%，有效降低居民融資成本，進(jìn)一步釋放改善性住房需求。

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庫(kù)存下降、量?jī)r(jià)回穩(wěn)延續(xù)

在政策預(yù)期與需求釋放共同作用下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、庫(kù)存下降”的運(yùn)行特征。

數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全市一手商品房網(wǎng)簽面積315.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.2%，市場(chǎng)成交規(guī)模保持增長(zhǎng)。價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，3月、4月廣州一手住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為100.3和100.1，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)連續(xù)保持在100.2水平，一二手價(jià)格均呈現(xiàn)小幅上行態(tài)勢(shì)，整體價(jià)格走勢(shì)趨于穩(wěn)定。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。其中，120~144平方米和144平方米以上一手住宅網(wǎng)簽面積同比分別增長(zhǎng)19.9%和30.1%。與此同時(shí)，總價(jià)300萬(wàn)元以下的一手住宅仍是市場(chǎng)成交主力，占比達(dá)到64.5%。

庫(kù)存方面，去化節(jié)奏持續(xù)改善。一手住宅去化周期處于合理區(qū)間16.4個(gè)月，整體庫(kù)存壓力有所緩解。二手住宅掛牌量連續(xù)7個(gè)月回落，存量市場(chǎng)供需關(guān)系逐步改善，市場(chǎng)進(jìn)入更為均衡的運(yùn)行狀態(tài)。

與此同時(shí)，公積金新政帶動(dòng)明顯，5月以來(lái)共受理貸款4484筆、金額47.46億元，同比分別增長(zhǎng)47.05%和56.43%，顯示金融支持政策正在加速轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求。

普睿數(shù)智廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，5月（截至24日）廣州一手住宅累計(jì)網(wǎng)簽5508套，同比增長(zhǎng)14.6%。與此同時(shí)，最近三周全市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)均保持在2200~2400套的活躍水平，市場(chǎng)人氣依然不減。

他認(rèn)為，本次各項(xiàng)落地細(xì)則對(duì)于市場(chǎng)起到了“定心丸”作用，不僅有助于接下來(lái)樓市半年度收官?zèng)_刺，還能通過(guò)發(fā)放置換補(bǔ)貼、適時(shí)開展二手住宅收購(gòu)等方式，持續(xù)為市場(chǎng)回穩(wěn)注入動(dòng)能，從而形成更好的政策“保溫”效果，進(jìn)一步培育市場(chǎng)主體信心。