今年上海二手房成交火熱，截止到現(xiàn)在，已經(jīng)超過10萬套。

這10萬套當中，肯定有很多是身邊的親朋好友做出的貢獻。

比如我身邊，最近就有兩個好友趁著小陽春完成了置換動作，賣小換大，典型的剛需改善。

但值得一提的是，他們都沒怎么加杠桿。確切點說，是不想也不敢加杠桿了。

朋友小A，可能是當下買房人最典型的縮影。

他賣了手里一套69平的閔行顓橋老公房，到手153萬。加上手中的150萬現(xiàn)金，又貸了80萬公積金，買入了一套總價383萬、面積80平的七寶帶學區(qū)老公房。

確實是剛需，孩子大了，原來的兩房不夠用了；要上學了，需要學區(qū)。

但他也確實不想背太大房貸壓力，所以只貸了80萬。

用他的說法，更好的房子當然更貴，但不想那么累了。

另一個朋友小B，情況更典型。

家庭年收入超過50萬，單看現(xiàn)金流算是標準的中產(chǎn)了。

他賣了老家一套房子，到手70萬；另外一套寶山顧村的房子也賣掉了，到手240萬。加上公積金貸款90萬，入手了一套400萬的動遷次新三房。

50萬年收入的家庭，買400萬的房子，只貸90萬。擱以前，這個杠桿比例簡直低得不可思議。

還有學區(qū)房也在變。

今年大量的學區(qū)買家，更多的是去買了掛戶口的學區(qū)老破小。低總價，一兩百萬搞定，靈活。

放在以前，很多人會咬牙上高總價、兼顧自住品質(zhì)的八百萬到千萬級學區(qū)房?，F(xiàn)在大家都務實了，學區(qū)是學區(qū)，自住是自住，不再強行捆綁。

長期租房、以租養(yǎng)租的人越來越多。

不買房不代表不改善居住，只是換了一種更靈活的方式。

把自己的小房子租出去，貼點錢租一套更好的住。這種操作，越來越常見。

這就是現(xiàn)在的買房人。相比以前，確實是集體"慫"了。

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現(xiàn)在的買房人，不想加杠桿，也不敢加杠桿。

"不想"是因為不想讓家庭財務壓力太大。

"不敢"是因為未來的現(xiàn)金流面臨太高的不確定性。

特別是35歲以上的群體，身邊多少都有幾個或被動或主動失業(yè)的朋友。

這一輪AI替代大潮來得又快又猛，硅基打工人正在大規(guī)模替代碳基打工人。

有數(shù)據(jù)顯示，2026年僅美國科技行業(yè)裁員規(guī)模就達71447人，AI替代的崗位數(shù)，已經(jīng)超過美國年新增就業(yè)量。

上海一季度的GDP增長很猛，但權重都傾斜在高新科技領域，大部分傳統(tǒng)行業(yè)的人并沒有吃到增長紅利。

跟最近的股市一樣，芯片ai概念都漲瘋了，但傳統(tǒng)行業(yè)的老登股還在跌。

而且現(xiàn)在上市公司即使掙到了錢，可能更愿意花在AI上，不一定是員工身上，打工人還是沒錢。

收入預期不穩(wěn)，誰敢背大額房貸？

從數(shù)據(jù)也能看出來這種謹慎。

2026年一季度，全國居民部門新增人民幣貸款僅2967億元，同比下降71.5%，創(chuàng)多年新低。

居民存款卻高增約7.7萬億元——錢不敢花、不敢借，全存銀行里了。

北京，今年一季度居民新增貸款為-339.1億，3月單月只有45.9億，而去年一季度是449.79億。

上海一季度住戶部門貸款僅增加265億元。

貸款數(shù)據(jù)不會說謊，中產(chǎn)是真的在降杠桿。

還有個朋友小c，本來也在看房子，沒想到整個部門被裁撤，直接買房的念想。

但好消息是，上海樓市確實出現(xiàn)了一些見底的信號。

小A和小B之所以現(xiàn)在置換，也是感覺差不多到底了。

具體來看，有幾個值得注意的市場信號：

第一，成交量放大。

2026年3月，上海二手房成交3.1萬套，4月成交2.87萬套，截至現(xiàn)在，年度累計已超10萬套。

但仔細看成交結構：300萬以內(nèi)房源占比高達72%，套均面積僅78.5平。

入場的主要是剛需，低總價、小戶型的買家。

改善型的置換鏈條還沒完全打通，高總價的小區(qū)和板塊，不少都無人問津。

第二，掛牌量在持續(xù)下降，供需關系在優(yōu)化

上海二手房掛牌存量自2025年8月起進入去庫存通道，連續(xù)多個月下降。

關鍵的是，這次掛牌量下降不僅是成交量放大"帶下去的"，還包括房東主動惜售。

第三，價格止跌了。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅價格在經(jīng)歷連續(xù)9個月環(huán)比下跌后，于2026年2月首次環(huán)比上漲0.2%。

微觀上看，能撿漏的房子相比去年年底少了很多，無硬傷有性價比的市區(qū)老破小階段性賣空了。

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需要提醒的是，2026年到2027年，上海還要迎接7萬套解禁新房。

這個數(shù)字不小。解禁新房集中入市，對周邊二手房肯定會有沖擊。所以買房要盡量避開這個雷區(qū)。

不受解禁新房影響的低價筍盤，可以考慮。

比如市區(qū)幾百萬的大三房、近郊300-400萬的次新，下跌可能沒多少空間了。這類房子自住買，問題不大。

但有幾類房子，還是要小心。

老商品房，可能泡沫還比較大。

因為初期買入價比較低，幾千一平米，現(xiàn)在都漲到了近10萬一平米。也就是說，早期業(yè)主砸起盤來是沒什么壓力的。

而你高位接盤的，根本扛不住。

新房相對會堅挺一些。

因為大家買入成本差不多，沒有"老業(yè)主幾千塊買入、現(xiàn)在十萬賣出"這種巨大的價差空間。

市區(qū)老破小，則是已經(jīng)跌了很多了。

租售比也達到了比較高的水平，部分老公房超過3%，高于3.06%的新增房貸利率。

這種房子，反而成了現(xiàn)階段最安全的資產(chǎn)之一。

AI沖擊就業(yè)，裁員此起彼伏，經(jīng)濟周期也在轉(zhuǎn)變。

樓市，不再是"閉眼買都能賺"的時代了。而是需要精挑細選、量力而行的時代。

不要恐慌，不要害怕踏空。即便真的觸底，也沒有大漲的基礎。現(xiàn)在的市場環(huán)境，不支持快速反彈。

買房要買筍盤，要挑，要磨，沉得住氣。

市區(qū)老破小和新房相對穩(wěn)健。

高總價高估值的老破大、老商品房，踩坑概率高。這類房子，賣房要加速，買房要慎重。

雖然上海二手房的成交量很活躍，但買房人不要恐慌焦慮。

不要因為害怕踏空，就隨便買入一套不合適、不喜歡的房子，那才是真正的踩坑。

說到底，現(xiàn)在的上海中產(chǎn)，對于買房已經(jīng)量力而行了。

有多大屁股就做多大椅子，房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的占比持續(xù)走低，這不是悲觀，是成熟。

對于買房人和房東來講，房產(chǎn)的流動性和保值能力，在未來長期的趨勢中會同等重要，甚至更重要。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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