3月的最后一個周末，普陀宜川六村樓下，兩家中介門店的帶看量排到了下午四點。

　　一套40平米的朝南一室戶，掛牌185萬，三天內(nèi)來了11組客戶。

　　房東老張告訴我，去年10月這套房子掛180萬，連問的人都沒有。

　　現(xiàn)在他漲回185萬，反而開始挑客了。

　　微觀市場上，漲價的房源正在變得越來越多。

　　對口平南小學(xué)+上實西的平南一二村，無論是1房還是2房，價格都有明顯提升。

　　這次不只是市區(qū)，郊區(qū)老破小也開始漲價了。

　　寶山通河六村，3月份成交單價在上浮。

　　體感上，房東心態(tài)變得越來越好，上調(diào)掛牌價的案例越來越多。

　　從降價甩賣到待價而沽，上海樓市真的變了。

　　這次真的不一樣

　　三大信號集體掉頭，上海樓市的拐點到了？

　　第一，成交量，一次性刷新5年全部歷史紀(jì)錄。

　　2026年3月，上海二手房網(wǎng)簽31215套，環(huán)比大漲176%，同比上漲6%，創(chuàng)近5年新高。

　　整個3月，多個維度的紀(jì)錄被接連擊破：

　　單日峰值1585套、單周峰值7732套、周末峰值3027套，市場活躍度拉滿。

　　房外房研究院制圖

　　第二，成交價，止跌回升。

　　這次不是簡單的以價換量，而是量價齊升。

　　從我們房外房研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，掛牌價下跌的斜率在變緩，成交價已經(jīng)掉頭向上。

　　房外房研究院制圖

　　中指研究院數(shù)據(jù)，3月上海二手住宅均價環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長達(dá)33個月的下跌態(tài)勢。

　　別小看這0.08%，在統(tǒng)計學(xué)上可能微不足道，但在市場心理層面，這是一個強烈的拐點信號。

　　房東心態(tài)在變好，議價空間在持續(xù)收窄。

　　“屠龍刀式”的大砍價模式，可能要一去不復(fù)返了。

　　第三，庫存量，銳減27%。

　　庫存量銳減，是今年小陽春最大的變量。

　　上海二手房的庫存量，從2025年6月的高峰11.9萬套，降至8.6萬套，降幅27%。

　　而且今年春節(jié)后，庫存只漲了3周就開始重新下降。

　　去年同期是連漲了8周才掉頭。

　　這意味著，房子掛出來的速度慢了，賣出去的速度快了。

　　與此同時，降價房源在減少，漲價房源在增多。

　　數(shù)據(jù)上看，降價房源量比高峰期下降了65%。

　　而漲價房源從節(jié)前每周400套左右，快速反彈到了909套。

　　房外房研究院制圖

　　三大信號集體掉頭，今年的小陽春比我們想的更猛烈。

　　上海置換賣房，3個月還沒賣掉？

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　　分化還在繼續(xù)

　　誰在漲，誰還在跌？

　　但我要說清楚：不是所有房子都在漲，分化才是核心主線。

　　率先開漲的四類板塊：

　　第一類，核心城區(qū)老破小老破小。

　　楊浦控江路、靜安江寧路、黃浦打浦橋、徐匯斜土路。

　　這些地方的老破小，總價低、地段硬、配套全，流動性強。

　　在泡沫擠干凈之后，又成了市場的香餑餑。

　　第二類，強學(xué)區(qū)板塊。

　　每年三四月都是入學(xué)季前的傳統(tǒng)旺季，今年疊加整體回暖，需求集中爆發(fā)。

　　尤其是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的小戶型，成交活躍，價格穩(wěn)步上漲。

　　這類房子的上漲，是需求驅(qū)動，只要學(xué)區(qū)優(yōu)勢不消失，價格就有支撐。

　　第三類，外環(huán)內(nèi)有產(chǎn)業(yè)支撐的宜居板塊。

　　比如松江莘閔別墅、嘉定菊園新區(qū)、閔行華漕、松江佘山、浦東曹路、川沙...成交價環(huán)比都有一定程度的漲幅。

　　第四類，內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺品質(zhì)新盤。

　　核心地段加上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，一二手聯(lián)動效應(yīng)明顯。

　　均價17.2萬/平、158套房源開盤日光，單價15萬以上頂豪成交井噴。

　　仍在下探的兩大深坑：

　　另一面，兩類房子還比較危險。

　　第一類，遠(yuǎn)郊無產(chǎn)業(yè)配套板塊

　　金山、崇明、奉賢（南橋除外）的遠(yuǎn)郊房，車墩、海灣、洞涇、月浦、新場這些地方。

　　沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口導(dǎo)入不足，配套不完善，流動性差，還在持續(xù)陰跌。

　　第二類：部分內(nèi)環(huán)高估值板塊

　　黃浦五里橋、蓬萊公園、徐匯濱江、楊浦濱江、瑞虹新城、北外灘，這些板塊的次新房。

　　此前被過度炒作，估值偏高，即便整體市場回暖，成交價仍有一定降幅。

　　不是內(nèi)環(huán)就抗跌，前幾年被炒過頭的，照樣要還債。

　　一些建議

　　總體來看，我們對今年上半年上海二手房市場是比較樂觀的。

　　供需兩端都在往超預(yù)期的方向走。

　　不過， 到了 下半年，還要留意幾 個不利因素。

　　一是政策的邊際效應(yīng)會遞減。

　　滬七條疊加小陽春，威力在3月集中釋放，能維持多久還需要觀察。

　　二是限售解禁的沖擊。

　　3月份上海第一批限售新房已經(jīng)解禁，2026年有3.3萬套次新房解禁，未來四年累計解禁約12.5萬套。

　　這些解禁房源高度集中在外環(huán)外的臨港、徐涇、唐鎮(zhèn)等板塊。

　　數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

　　并不是說解禁多少套，市場就會增加多少掛牌。

　　但在解禁周3-6個月內(nèi)，短期增加5-10%的供應(yīng)是完全有可能的。

　　三是房東心態(tài)的反復(fù)。

　　現(xiàn)在房東們是理性等待，但如果下半年成交量真的大幅下滑，難保不會又出現(xiàn)一波降價潮。關(guān)鍵還是看成交量能不能穩(wěn)住。

　　所以如果是有置換需求或者真心想賣房的房東：

　　你就稍微克制一下跳價的沖動，趁著這波小陽春的熱度盡快出手。

　　尤其是那些被市場邊緣化的房子，比如老破大、老塔樓。

　　本身流動性差，又被開發(fā)商精準(zhǔn)收割你的潛在客戶。

　　持有價值在持續(xù)下降，就別再當(dāng)個寶貝捂著了。

　　金山、崇明、奉賢（南橋除外）這些喪失流動性的遠(yuǎn)郊房也一樣。

　　這波小陽春可能是你未來三年最好的出貨機會。

　　對于買家：政策窗口期已經(jīng)打開，實打?qū)嵉慕甸T檻。

　　300萬以下的剛需沒必要再等了，這兩年市面上的好房子越賣越少。

　　500-800萬的改善可以先不急，等下半年解禁房出來，選擇或許更多。

　　1000萬以上的買家不要執(zhí)著于二手房，可以去看看新房。

　　目前上海1000萬以上的高端市場，新房占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　最近一年我們接待的高預(yù)算客戶，大部分都是找我們買新房的。

　　因為新房現(xiàn)在折扣優(yōu)惠很多，而且產(chǎn)品是3.5代宅，產(chǎn)品力吊打二手。

　　當(dāng)然，如果你自己拿不定主意，可以咨詢我們，無論買房或賣房都能給到你專業(yè)的建議。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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