“買房不用掏首付，開(kāi)發(fā)商還倒貼你幾十萬(wàn)”，這樣的樓市“神話”，正在上海部分樓盤(pán)悄然上演。

近日，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，繼深圳、蕪湖等地“高評(píng)高貸”式零首付被曝光后，同樣的劇情也登陸了上海。但這一次，手法更為隱蔽，包裝也更“合規(guī)”。

01 、不用掏首付還倒拿錢，買房成了“賺錢”的生意？

“不用掏首付，買房還能倒拿幾十萬(wàn)?！?近期，上海多位中介在社交平臺(tái)高調(diào)推介：某新房項(xiàng)目不僅能“零首付”上車，開(kāi)發(fā)商甚至可反哺購(gòu)房者40萬(wàn)至50萬(wàn)元現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”買房。

為核實(shí)真?zhèn)?，風(fēng)財(cái)訊以購(gòu)房者身份走訪了松江、青浦多個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)這其中確有操作空間，其中國(guó)貿(mào)鷺原尤為典型。

該項(xiàng)目位于松江佘山，在售建面約85至96㎡高層住宅，備案均價(jià)4.77萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)400萬(wàn)左右。暗訪中，當(dāng)小鳳凰表示手頭舊房未售、首付吃緊時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)暗示，“你也可以不用賣，你懂我意思吧？”

而當(dāng)小鳳凰向置業(yè)顧問(wèn)追問(wèn)是否有什么優(yōu)惠，不用付首付是否由開(kāi)發(fā)商墊資、是否需要?dú)w還，對(duì)方十分謹(jǐn)慎，并未直接言語(yǔ)作答，而是警惕地改用手機(jī)打字給小鳳凰看：“有優(yōu)惠，便宜130萬(wàn)，不用還”。

（國(guó)貿(mào)鷺原項(xiàng)目實(shí)景/風(fēng)財(cái)訊攝）

那么，所謂的“零首付”到底如何實(shí)現(xiàn)？

據(jù)調(diào)查了解，國(guó)貿(mào)鷺原的操作模式是“他方墊資+開(kāi)發(fā)商返現(xiàn)”：今年以來(lái)，該項(xiàng)目在給予渠道方十幾萬(wàn)元傭金之外，每套房還向購(gòu)房者返現(xiàn)130萬(wàn)元，約合67折。購(gòu)房者可先由中介機(jī)構(gòu)墊付首付款，待開(kāi)發(fā)商返現(xiàn)到賬后，用返現(xiàn)資金償還墊付款及費(fèi)用，剩余部分即為倒拿的錢。

以一套總價(jià)400萬(wàn)元的房源為例，按上?，F(xiàn)行政策，二套房首付款約為80萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商返現(xiàn)130萬(wàn)元，扣除80萬(wàn)元墊付首付及墊資公司金融費(fèi)用后，購(gòu)房者最終還能拿到四十余萬(wàn)元。這正是中介口中“不用掏首付，買房還能倒拿幾十萬(wàn)”的來(lái)源。

事實(shí)上，國(guó)貿(mào)鷺原并非孤例。風(fēng)財(cái)訊在社交平臺(tái)以“零首付”、“負(fù)首付”為關(guān)鍵詞搜索發(fā)現(xiàn)，浦東同潤(rùn)新云都會(huì)、奉賢寶業(yè)青春里、大名城映雨江南、中鐵世紀(jì)尚城、松江中交松香源著等多個(gè)新房樓盤(pán)，均被提及存在類似“零首付”操作空間。

更隱蔽的變種是“黃金返現(xiàn)”。小鳳凰實(shí)探了解到，位于嘉定區(qū)的深業(yè)深安上居項(xiàng)目就推出了送黃金活動(dòng)，購(gòu)房就送350克黃金。黃金流通性強(qiáng)、套現(xiàn)方便，購(gòu)房者落袋為安，開(kāi)發(fā)商則巧妙避開(kāi)“直接降價(jià)”的監(jiān)管紅線。寶山某在售樓盤(pán)也采取類似模式。

一位熟悉市場(chǎng)的中介人士表示：“這本質(zhì)上是一種變相折扣。由于上海規(guī)定網(wǎng)簽價(jià)不得低于備案價(jià)的95折，開(kāi)發(fā)商若想降價(jià)，便只能通過(guò)向墊資公司支付‘服務(wù)費(fèi)’、贈(zèng)送積分等隱蔽手段繞過(guò)規(guī)定，從而為‘零首付’或‘負(fù)首付’騰出操作空間。同時(shí)，這樣做還能幫開(kāi)發(fā)商規(guī)避部分稅費(fèi)?！?/p>

也有中介指出，并非所有項(xiàng)目都需要繞道，“一些尾盤(pán)可以直接打折，比如同潤(rùn)新云都匯就能打75折，購(gòu)房者在付首付時(shí)就能享受這個(gè)折扣?！?/p>

02、誰(shuí)在為“一房?jī)蓛r(jià)”買單？

“零首付”“負(fù)首付”并不算新鮮創(chuàng)意。早在2000年，建行、工行就曾在上海、廈門等地推出“零首付”貸款業(yè)務(wù)，很快被叫停；2008年金融危機(jī)后，南京、杭州等地樓市再現(xiàn)開(kāi)發(fā)商墊首付；2014-2015年，北京、上海、廣州乃至碧桂園等頭部房企也紛紛加入“零首付”促銷陣營(yíng)。

縱觀歷史，“零首付”“負(fù)首付”幾乎總是出現(xiàn)在樓市調(diào)整期，每一次都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)警示與監(jiān)管介入。它是市場(chǎng)深度調(diào)整期壓力之下，各方被動(dòng)應(yīng)對(duì)的非常規(guī)手段。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前全市新房可售套數(shù)為59612套，參考今年以來(lái)的銷售成績(jī)來(lái)看，去化周期約為20個(gè)月。而在奉賢、金山、崇明等郊區(qū)，這個(gè)數(shù)字飆升到了36至45個(gè)月。

具體到項(xiàng)目，數(shù)據(jù)更為殘酷。國(guó)貿(mào)鷺原，項(xiàng)目于2022年12月29日首開(kāi)，累計(jì)推售房源1202套，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至目前，項(xiàng)目三年半銷售期已售住宅套數(shù)為719套，網(wǎng)簽去化剛過(guò)六成。

（國(guó)貿(mào)鷺原銷售情況/圖源網(wǎng)上房地產(chǎn)）

再來(lái)看另外幾個(gè)零首付的新房，情況大同小異：同潤(rùn)新云都會(huì)，1142套房源，近四年去化不到三成；寶業(yè)青春里，210套房源，四年多賣掉一半，平均一個(gè)月兩套；大名城映雨江南，916套房源，去化剛過(guò)五成；稍好一點(diǎn)的中鐵世紀(jì)尚城，845套房源，賣了三年多，也才七成出頭。

“該用的折扣都用上了，一般的促銷不管用了，所以才出來(lái)‘零首付、負(fù)首付’。”一位資深中介直言不諱，“這些都是位置很偏、很難賣的盤(pán)?！?/p>

傳統(tǒng)折扣手段從99折一路打到75折，甚至出現(xiàn)6字頭折扣房源，依然撬不動(dòng)市場(chǎng)。當(dāng)明面上的降價(jià)空間出盡，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在暗面做文章。返現(xiàn)、墊資、送積分換黃金，這些手法的本質(zhì)，是將降價(jià)從“明面”移至“暗面”，網(wǎng)簽價(jià)守住備案價(jià)底線，實(shí)際成交價(jià)卻悄然走低——同一套房，兩個(gè)價(jià)格。

然而，這場(chǎng)降價(jià)博弈也悄然重塑著利益鏈條。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海已有近200個(gè)樓盤(pán)接入中介分銷，一套新房的渠道傭金動(dòng)輒十萬(wàn)二十萬(wàn)，遠(yuǎn)郊盤(pán)能到三四十萬(wàn)，市中心某些風(fēng)貌別墅甚至傳出百萬(wàn)傭金。

中介渠道傭金水漲船高，部分利潤(rùn)被中間環(huán)節(jié)吞噬；而購(gòu)房者看似獲得實(shí)惠，實(shí)則將自己的首付能力、征信記錄乃至未來(lái)流動(dòng)性都押注在了開(kāi)發(fā)商的返現(xiàn)承諾上。一旦返現(xiàn)延遲、墊資成本超預(yù)期，或后續(xù)遭遇銀行抽貸，風(fēng)險(xiǎn)將悉數(shù)由個(gè)人承擔(dān)。

更深遠(yuǎn)的影響在于，當(dāng)“明價(jià)”與“暗價(jià)”長(zhǎng)期并行，市場(chǎng)定價(jià)信號(hào)出現(xiàn)混亂：真實(shí)成交價(jià)被層層包裝掩蓋，購(gòu)房者難以判斷資產(chǎn)公允價(jià)值，后續(xù)二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性也將因此承壓。這場(chǎng)“暗降暗涌”，短期是開(kāi)發(fā)商的求生之策，長(zhǎng)期卻可能是市場(chǎng)信用與透明度的慢性損耗。

03、飲鴆止渴的代價(jià)

“零首付”、“負(fù)首付”，究竟是緩解焦慮的解藥，還是摧毀未來(lái)的毒藥？

從表面看，它確實(shí)加速了銷售，幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了資金回籠。但在法律與市場(chǎng)層面，這無(wú)疑是飲鴆止渴。

首先，它涉嫌違法?！渡唐贩夸N售管理辦法》明令禁止“返本銷售”或“變相返本銷售”。開(kāi)發(fā)商通過(guò)第三方走賬返現(xiàn)，本質(zhì)上就是觸碰紅線的行為。一旦被認(rèn)定違規(guī)，開(kāi)發(fā)商面臨處罰，購(gòu)房者的合同也可能產(chǎn)生瑕疵。

其次，它背刺了老業(yè)主。前期以4.77萬(wàn)單價(jià)入手的買家，看到后來(lái)者不僅價(jià)格低了近1.5萬(wàn)一平，還能倒拿幾十萬(wàn)現(xiàn)金，心里難免會(huì)有落差。開(kāi)發(fā)商接下來(lái)可能要面對(duì)的是退房訴求、維權(quán)壓力，以及品牌信譽(yù)的折損。更長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響是，這種印象會(huì)外溢到開(kāi)發(fā)商的其他項(xiàng)目，潛在購(gòu)房者會(huì)多一層顧慮：今天對(duì)老業(yè)主的讓利方式，明天會(huì)不會(huì)也發(fā)生在我身上？

最后，它透支了購(gòu)房者的未來(lái)。這些“零首付”、“負(fù)首付”房源，往往位于配套匱乏的遠(yuǎn)郊。購(gòu)房者圖一時(shí)輕松上車，未來(lái)面臨的可能是流動(dòng)性枯竭。當(dāng)大家都在這個(gè)價(jià)位拋售時(shí)，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？