本周四晚上20:30，

觀觀將帶來上海買房專場(chǎng)：

2026上海樓市新局面！

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周末兩天的成交數(shù)據(jù)，直接把溫和小陽春，燒成了火爆的大陽春。

前陣子各大媒體還在說市場(chǎng)平淡、買家不急；

轉(zhuǎn)眼就變成中介忙到腳不沾地、房東硬氣漲價(jià)、買家連夜看房。

有人說數(shù)據(jù)摻水，有人說短暫假象，也有人已經(jīng)悄悄下手。

拋開情緒，真實(shí)的市場(chǎng)到底是什么樣的？

1套房子7個(gè)客戶搶

上海樓市真的爆了？

我們先看最直觀的數(shù)據(jù)。

周末兩天上海二手房合計(jì)成交2862套，創(chuàng)近5年周末成交新高。

很多人質(zhì)疑：是不是把車位算進(jìn)去了，實(shí)際住宅成交沒這么多？

這里澄清一個(gè)誤區(qū)：

上海二手房交易中心的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，一直都是包含車位的，并不是這輪才特意計(jì)入。3月1日施行的新規(guī)只是將“產(chǎn)證”分離，并不改變網(wǎng)簽流程，不會(huì)額外增加統(tǒng)計(jì)套數(shù)。但凡房源附帶產(chǎn)權(quán)車位，交易時(shí)必須單獨(dú)網(wǎng)簽備案，這是常年不變的規(guī)則，不存在“數(shù)據(jù)注水”一說。

剔除車位影響，純住宅成交同樣處于近年少有的高位，熱度毋庸置疑。

真實(shí)的一線市場(chǎng)，比這個(gè)數(shù)據(jù)更夸張。

中環(huán)內(nèi)剛需老破小，已經(jīng)到了需要搶房的程度。

一套房能有七八個(gè)經(jīng)紀(jì)人搶著約簽，你敢信？

一套掛牌205萬的老破小，有客戶主動(dòng)出價(jià)190萬。

放在半年前房東早就主動(dòng)約談，現(xiàn)在直接拒談，連議價(jià)的機(jī)會(huì)都不給。

我們的合作中介反饋，不少片區(qū)的剛需老破小已經(jīng)基本賣空。

好戶型一掛牌就被買走，買家稍微猶豫一兩天，房子就沒了。

上海樓市，正在從買家挑房變成房東挑客。

觀望幾年的剛需客，確實(shí)坐不住了，紛紛從線上咨詢轉(zhuǎn)向線下帶看。

決策周期從之前的一兩個(gè)月，壓縮到短短三五天，甚至當(dāng)天看房當(dāng)天下定。

3月15日，我們?cè)谄謻|不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳，一上午放號(hào)423個(gè)。

類似的場(chǎng)景也在虹口、普陀等各區(qū)交易中心上演。

照這個(gè)節(jié)奏，3月上海二手網(wǎng)簽破3萬套穩(wěn)了。

上一次單月突破3萬套，還要追溯到2021年。

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二手房?jī)r(jià)止跌回升

老破小領(lǐng)漲

這波回暖不是降價(jià)換銷量，是量和價(jià)一起漲。

3月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：

2026年2月上海二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%。

時(shí)隔9個(gè)月，上海二手房房?jī)r(jià)終于止跌回升。

具體到產(chǎn)品類型，部分老破小已經(jīng)率先領(lǐng)漲。

建平地杰對(duì)口的京浦小區(qū)，90㎡戶型，總價(jià)漲了72萬。

對(duì)口平南小學(xué)+上實(shí)西的平南一二村，一套比一套貴。

上海樓市這一輪調(diào)整，老破小是先跌的，也是跌幅最深的。

很多房源價(jià)格已經(jīng)回到了2015年，安全邊際很足。

蹲守幾年的剛需也明白，再不買可能真就踏空了。

就像內(nèi)環(huán)附近40平老破小，總價(jià)180萬。

新政后公積金額度提高，月供才6000出頭，租金能租4200-4500元，用公積金的話，月供壓力更小，租金能覆蓋大半。

租售比超3%的老破小，買房出租比存銀行劃算多了。

這是支撐其價(jià)格企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。

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供需兩旺

流動(dòng)性激活

一邊是成交放量；一邊是掛牌量激增。

這次不是單邊上漲，而是供需兩旺、雙向發(fā)力的健康行情。

也是樓市回暖最扎實(shí)的信號(hào)。

供應(yīng)端：年前積壓的大量賣房需求，趁著這波小陽春集中釋放。

之前房東怕賣不上價(jià)、怕賣了買不進(jìn)，一直捂房觀望；

現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，不管是剛需賣房還是置換賣房，都愿意出手了。

需求端：滬七條新政發(fā)力，限購(gòu)松綁、公積金提額、買房門檻降低，積壓的剛需、置換需求全部爆發(fā)。

增量需求和存量需求同步進(jìn)場(chǎng)，直接托起了成交大盤。

現(xiàn)在成交量、掛牌量一起漲，形成良性循環(huán)。

沒有恐慌搶房，沒有惡意跳價(jià)，更多是剛需剛改的合理入市。

之前樓市低迷，核心問題就是流動(dòng)性枯竭。

買家不敢買、賣家不愿賣，市場(chǎng)徹底躺平。

而現(xiàn)在，買賣雙方都動(dòng)起來了。

樓市這潭水，終于活了。

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新房也漲價(jià)

開發(fā)商不打折了

二手房火熱傳導(dǎo)，新房市場(chǎng)也同步回暖。

新政后，市場(chǎng)信心修復(fù)，各大新盤的咨詢量、到訪量迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。

部分開發(fā)商收回折扣、官宣漲價(jià)，這在過去一兩年根本不敢想。

閔行顓橋保利·都匯和煦，打響漲價(jià)第一搶。

3月9日，項(xiàng)目發(fā)布通知，宣布分階段收回在售洋房折扣：

3月9日起漲價(jià)0.5% ，3月23日起再漲1%。

分階段漲價(jià)、逐步收回折扣，釋放的信號(hào)很明確：

開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期徹底轉(zhuǎn)向，不再靠低價(jià)換銷量，底氣越來越足。

現(xiàn)在近郊、中環(huán)不少品牌新盤，都在縮折扣，熱門戶型直接按原價(jià)賣。

這是市場(chǎng)回暖的必然結(jié)果。

政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)底緊隨其后，買賣雙方的心態(tài)，都在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

買家不再坐等降價(jià)，房東不再隨意讓價(jià)，開發(fā)商不再被動(dòng)讓利。

樓市的定價(jià)權(quán)，正在慢慢回歸均衡。

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最后

行情火了，最糾結(jié)的還是房東和買家。

房東想賣高價(jià)，買家怕買在高點(diǎn)，兩邊都在博弈。

結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)，給大家?guī)讉€(gè)真誠(chéng)建議：

對(duì)于房東：真正想賣房的房東，價(jià)格不要咬的太死，見好就收

市場(chǎng)回暖，房東硬氣很正常，但別亂漲價(jià)、坐地起價(jià)。

尤其是要置換的，趕緊賣：現(xiàn)在的窗口期，二手房好賣，新房折扣還在，正是置換的好時(shí)機(jī)。

對(duì)于買家：有剛性需求的，可以買；純投資的，繼續(xù)觀望

低總價(jià)剛需房，價(jià)格已深度回調(diào)，政策支持力度大，租售比跑贏存款利率，月供壓力可控。

尤其是一路看房看了兩三年的，遇到合適的別再猶豫了。

現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，議價(jià)空間雖然縮小，但房源選擇還比較多，越往后能挑選的“好房子”越少。

如果是純投資、沒有剛性居住需求，可以繼續(xù)觀望。這波行情主要由剛需和改善驅(qū)動(dòng)，投資屬性不強(qiáng)。

改善置換的買家，建議先賣后買，先把自己手里的老房子出手，鎖定房款，再入手改善房，既規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又能抓住置換窗口期，避免踏空。

如果你最近也正在考慮置換和買房，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)、選盤策略、資金銜接、交易風(fēng)險(xiǎn)感到迷茫，不妨【掃碼】領(lǐng)取一份《2026年上海買房資料包》。

觀觀老師研究了17年的上海樓市及買房干貨，從宏觀、微觀數(shù)據(jù)、案例分析等多維度，教你該怎么實(shí)際去做選擇、省錢、抓住時(shí)機(jī)，幫你不踩坑、不后悔。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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