2025年，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）新房市場(chǎng)在謹(jǐn)慎預(yù)期中持續(xù)深化調(diào)整。全年新房供需規(guī)模同步收縮，庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)，市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步加劇。本報(bào)告從供應(yīng)、成交、庫(kù)存及項(xiàng)目表現(xiàn)四個(gè)維度展開(kāi)，結(jié)合數(shù)據(jù)解析市場(chǎng)現(xiàn)狀及其背后邏輯。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年1月7日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」

01

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年南通市區(qū)共獲批66張住宅銷(xiāo)售許可證，新增房源5026套，供應(yīng)量同比減少約2058套，降幅約29%。

從板塊結(jié)構(gòu)看，任港灣五龍匯全年供應(yīng)1466套，占比近30%，位列第一；老城區(qū)以1226套次之；新東區(qū)供應(yīng)857套，排名第三。

相比之下，原港閘、開(kāi)發(fā)區(qū)及蘇錫通全年供應(yīng)均不足200套，其中原港閘僅68套。究其原因，一方面，板塊內(nèi)存量項(xiàng)目多進(jìn)入尾盤(pán)階段，另一方面，存量土地持有者開(kāi)發(fā)意愿低迷。

從項(xiàng)目層面觀察，綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)全年取證8次，頻次最高，采取“少量多次”策略，累計(jì)推售349套；中海臻如府則以4次取證推出559套，成為供應(yīng)量最大的單盤(pán)。

純新盤(pán)方面，全年僅8個(gè)項(xiàng)目入市，按入市時(shí)間依次為——和園、運(yùn)河院子、錦鴻府、濠東璟園、星湖玥、盛和觀濠別院、紫園、金鰲府。這些純新盤(pán)拿地時(shí)間集中于2022-2024年。

據(jù)「新知南通研究院」土拍數(shù)據(jù)顯示，2022-2024年南通市區(qū)共出讓64宗涉宅地塊，目前26宗已入市，入市率約41%；其中，2023-2024年出讓的42宗地塊中，僅9宗形成供應(yīng)，入市率僅約21%。這再次印證了開(kāi)發(fā)商的謹(jǐn)慎態(tài)度。

02

2025年南通市區(qū)主要在售新房項(xiàng)目約有60個(gè)（剔除存量小于10套的尾盤(pán)），全年成交備案約4661套，成交量同比減少約958套，降幅約17%。

數(shù)據(jù)顯示，2023-2025年市區(qū)新房成交量分別為5124套、5616套、4661套。2025年跌破5000套關(guān)口，月均流速降至約388套，較2024年月均流速減少約80套。

時(shí)間線上呈現(xiàn)“前高后低”——上半年月均備案量多在400套以上，7月起行情轉(zhuǎn)弱，三季度持續(xù)低迷，四季度有所回升。

成交與供應(yīng)走勢(shì)相互影響——4-5月成交回升疊加年中沖擊帶動(dòng)6月供應(yīng)小高峰，三季度成交走弱則致使下半年供應(yīng)持續(xù)低位。

板塊表現(xiàn)上，創(chuàng)新區(qū)以958套的成績(jī)領(lǐng)跑全市，凸顯其核心區(qū)域價(jià)值的高認(rèn)可度；任港灣五龍匯備案900套緊隨其后，供應(yīng)與去化形成良性互動(dòng)；開(kāi)發(fā)區(qū)受供應(yīng)稀缺及需求外流影響，全年僅成交275套，活躍度最低。

整體來(lái)看，購(gòu)房需求正從“剛需剛改”向“深度改善乃至終極改善”遷移，地段選擇明顯向城市核心區(qū)聚集。

03

成交流速的放緩，直接導(dǎo)致庫(kù)存去化周期的延長(zhǎng)。

截至2025年12月底，南通市區(qū)新房狹義庫(kù)存約1.04萬(wàn)套，按照近一年月均流速（約388套）估算，去化周期約26.87個(gè)月。

所謂“狹義庫(kù)存”，是指已獲銷(xiāo)許但尚未售出的房源套數(shù)，尚未包含未獲銷(xiāo)許的潛在庫(kù)存量。

粗略統(tǒng)計(jì)，截至12月底，在售項(xiàng)目未獲銷(xiāo)許潛在庫(kù)存約1.12萬(wàn)套，已獲銷(xiāo)許未備案＋未獲銷(xiāo)許合計(jì)高達(dá)約2.16萬(wàn)套，基于近一年月均流速估算，消化“廣義庫(kù)存”還需要約55.73個(gè)月。

相比2024年底約49個(gè)月的廣義去化周期，市場(chǎng)壓力在一年內(nèi)增加了7個(gè)月。

具體各板塊而言，目前去化形勢(shì)嚴(yán)峻的，依舊是原港閘和開(kāi)發(fā)區(qū)。

原港閘目前狹義庫(kù)存超2000套，按照近一年月均流速（約34套）估算，去化周期約61個(gè)月，廣義庫(kù)存近3800套，去化周期約111個(gè)月。

開(kāi)發(fā)區(qū)目前狹義庫(kù)存超1000套，按照近一年月均流速（約23套）估算，去化周期約47個(gè)月，廣義庫(kù)存超2800套，去化周期約123個(gè)月。

近三年成交走勢(shì)進(jìn)一步印證板塊分化——?jiǎng)?chuàng)新區(qū)、老城區(qū)成交量持續(xù)顯著上升，而原港閘、開(kāi)發(fā)區(qū)則逐年大幅下滑，庫(kù)存壓力與板塊價(jià)值高度相關(guān)。

04

在市場(chǎng)整體承壓背景下，單盤(pán)分化進(jìn)一步加劇。

2025銷(xiāo)冠由中海臻如府奪得，全年備案369套，月均備案約31套；緊隨其后的是大華鉑璟灣，全年備案337套，月均備案約28套。

全年備案量超300套的僅此兩席，200-300套區(qū)間則出現(xiàn)空缺，第三名綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)備案193套，與前列差距明顯。

不過(guò)，單純以“套數(shù)”論英雄已不足以評(píng)價(jià)當(dāng)下南通樓市。越來(lái)越多位于核心地段、主打高端產(chǎn)品的“小體量”項(xiàng)目，正憑借高去化率脫穎而出。

例如，創(chuàng)新區(qū)和園，整盤(pán)僅150套，去年3月入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案146套，熱度之高無(wú)需多言；一路之隔的紫園，整盤(pán)僅123套，去年11月底入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案80套，整盤(pán)去化率已超65%，同樣表現(xiàn)搶眼。

還有老城區(qū)濠東璟園，去年9月入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案136套，已獲銷(xiāo)許去化率約52%；開(kāi)發(fā)區(qū)星湖玥，去年10月入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案118套，已獲銷(xiāo)許去化率約87%。

這些項(xiàng)目的共性在于占據(jù)了核心地段資源，并提供了別墅、四代洋房等深度改善產(chǎn)品，驗(yàn)證了“好地段＋好房子”仍具強(qiáng)勁吸引力。

市場(chǎng)另一端則陷入停滯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，超20個(gè)項(xiàng)目全年備案不足50套，甚至還有多個(gè)項(xiàng)目全年備案不足10套。究竟哪些項(xiàng)目超級(jí)難賣(mài)？下一篇我們繼續(xù)分析。