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作者｜王婷婷W=T=T

自去年以來，武漢已經(jīng)有超過40個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司宣布了下調(diào)物業(yè)費(fèi)。而這只是這一波“以二三線城市為主的大規(guī)模物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮”中的典型之一。

8月19日的武漢萬物云數(shù)字運(yùn)營(yíng)中心，萬物云第一次離開了深圳召開公司的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在作為第二總部的武漢，萬物云高管直言，充分感受到物業(yè)行業(yè)的變化和市場(chǎng)壓力，并且這不僅來自幾個(gè)城市，而是全國(guó)。

“過去20多年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)、房?jī)r(jià)上漲，不少買房人獲得不菲收益，大家對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)不是那么敏感。隨著地產(chǎn)行情變化，業(yè)主對(duì)價(jià)格和服務(wù)品質(zhì)的關(guān)注度顯著提升，部分地方政府順應(yīng)出臺(tái)相關(guān)物業(yè)費(fèi)價(jià)格政策，推動(dòng)物業(yè)在從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)速?！比f物云董事長(zhǎng)朱保全表示。

這并非一家之言。今年財(cái)報(bào)季上雅生活、世茂服務(wù)、金茂服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活等頭部上市物企的高管都有不同程度提及業(yè)務(wù)費(fèi)調(diào)整、行業(yè)毛利率相關(guān)內(nèi)容，并間接“喊話”行業(yè)可持續(xù)生態(tài)。

8月14日資深物業(yè)人李長(zhǎng)江在博鰲大會(huì)上也指出，當(dāng)前大家對(duì)物業(yè)費(fèi)越來越敏感，不少小區(qū)要求降價(jià)。但以放棄服務(wù)、犧牲品質(zhì)為代價(jià)的降價(jià)不可持續(xù)，業(yè)主其實(shí)要的是服務(wù)公開、價(jià)格透明、花錢有效，所以一味降價(jià)不可取，物業(yè)是要與業(yè)主一起共管。

全國(guó)物業(yè)費(fèi)“大跳水”

價(jià)格并非“雙刃劍”

價(jià)格，如今在小區(qū)各環(huán)節(jié)得到了空前的關(guān)注。

在寧波南熏別院小區(qū)，業(yè)主張先生已經(jīng)減重13斤，獲得了390元的物業(yè)費(fèi)減免，響應(yīng)物業(yè)今年6-9月推行的“減重1斤抵30元物業(yè)費(fèi)”活動(dòng)，其直言“幾百塊也是錢，減肥就能省錢，很樂意”；去年柳州新華庭小區(qū)推出“0物業(yè)費(fèi)”，業(yè)主趙女士欣然接受了物業(yè)公司為續(xù)約提出的優(yōu)惠活動(dòng)，但她也直言，很擔(dān)心物業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)，不收物管費(fèi)就會(huì)從公共收益等方面找錢……

“與其說業(yè)主對(duì)價(jià)格越來越敏感，不如說是對(duì)性價(jià)比愈加關(guān)注，錢需要買到對(duì)應(yīng)的服務(wù)?！敝形飬f(xié)研究員表示。根據(jù)該協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)自去年已有超過100個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)下降，平均降價(jià)幅度20-35%，部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)甚至下調(diào)了50%。但“物業(yè)費(fèi)大跳水”原因復(fù)雜，很多小區(qū)業(yè)主是為了物超所值，而非暴力砍價(jià)。

在萬科管理物業(yè)十余年，朱保全認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交費(fèi)率不足的現(xiàn)象其實(shí)很常見，不是當(dāng)下才出現(xiàn)的新問題。有些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)或要求降價(jià)，表面上看是因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司不滿意，其實(shí)是不滿小區(qū)的物業(yè)服務(wù)不到位、不作為。

“誰不想買到便宜的東西？但大家也都知道質(zhì)價(jià)相符。并且價(jià)格始終是短期視角，而價(jià)值是長(zhǎng)期視角，所以我始終認(rèn)為，更多的溝通能夠形成價(jià)值的共識(shí)。”

同時(shí)，朱保全指出，想獲得高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)于業(yè)主來說，首先要思考的不是是否“取消物業(yè)”，而是如何形成“精明決策集體”，一個(gè)廉正而專業(yè)的業(yè)委會(huì)，不但能夠?yàn)樾^(qū)選到一個(gè)優(yōu)質(zhì)的總承包商，還能夠監(jiān)督總承包商真正為服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。

在這個(gè)背景下，萬物云提出了一個(gè)思路——“彈性定價(jià)”，即將物業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)為508項(xiàng)形成模塊化的菜單(其中158項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)，350項(xiàng)可選服務(wù))，明碼標(biāo)價(jià)，業(yè)主可以自由組合和選擇，并支付對(duì)應(yīng)的價(jià)格。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司充分溝通，實(shí)現(xiàn)物管服務(wù)落地中真正“質(zhì)價(jià)相符”。

實(shí)踐證明，“一分錢一分貨”仍是有效的。

今年萬科物業(yè)在重慶落地彈性定價(jià)的項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)收繳率提升了20%；在青島的項(xiàng)目甚至因?yàn)閺椥月涞刭|(zhì)價(jià)相符的策略，協(xié)商價(jià)格突破了地方政府行政政令的上限；在太原執(zhí)行彈性定價(jià)后，在首發(fā)項(xiàng)目周邊新增了3個(gè)靶向小區(qū)增提升蝶城密度……

萬物云中期財(cái)報(bào)顯示，上半年公司在存量市場(chǎng)中獲取114個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目的年化飽和收入為6.68億元，同比增長(zhǎng)31.5%。

這對(duì)公司整體業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)也有較大帶動(dòng)，在萬物云2025中期181.4億元營(yíng)收(同比增長(zhǎng)3.1%)中，住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)以及BPaaS解決方案業(yè)務(wù)的循環(huán)型業(yè)務(wù)收入就同比增長(zhǎng)了9.5%至163.1億元。由于同期公司開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比降至6.5%，這也使得萬物云的核心業(yè)務(wù)收益增幅與開發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

面對(duì)市場(chǎng)提出的價(jià)格問題，萬物云通過彈性定價(jià)的策略得到了市場(chǎng)認(rèn)同，幫助公司增長(zhǎng)市拓，但相信它不會(huì)是唯一的答案。

據(jù)悉，今年萬物云已將“彈性定價(jià)”向全行業(yè)開源，更多企業(yè)或?qū)⒃诖嘶A(chǔ)上探索落地策略，推動(dòng)行業(yè)與業(yè)主共建服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)，而這背后，"優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)"的消費(fèi)理念深入人心、落到物管實(shí)處是關(guān)鍵。

“換物業(yè)”將愈演愈烈

物管不該追求高毛利

近年的小區(qū)物業(yè)風(fēng)潮，除了“降”還有“換”。

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住宅的物業(yè)換手率至2024年底已提升到了3.3%，而《民法典》出臺(tái)之前的這一數(shù)值僅為1.7%。

今年不少知名物企也在部分項(xiàng)目管理中也面臨退場(chǎng)。例如6月中海物業(yè)撤離鄂州一小區(qū)；濱江服務(wù)在服務(wù)三年后撤離杭州一網(wǎng)紅小區(qū)…這背后業(yè)主不滿服務(wù)、欠繳物業(yè)費(fèi)、續(xù)約價(jià)格沒談攏等等仍是主要原因。

朱保全認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇“小區(qū)換物業(yè)”成為一種現(xiàn)象。而業(yè)主委員會(huì)們也充分利用了如今的競(jìng)爭(zhēng)局面，向物業(yè)公司提出權(quán)力讓渡的要求，其重點(diǎn)是“權(quán)力分配與帶資入場(chǎng)”。

帶資進(jìn)組，是指一些物業(yè)公司新進(jìn)駐時(shí)自投一定資金用于小區(qū)硬件整改或無償使用或與公共收益的分成相關(guān)聯(lián)，以建立信任或提高中標(biāo)概率。不少人認(rèn)為，這種低端競(jìng)爭(zhēng)容易引發(fā)“惡性內(nèi)卷”，不會(huì)真正提高服務(wù)。

不過在朱保全看來，帶資進(jìn)場(chǎng)因解決歷史遺留問題而生，會(huì)倒逼行業(yè)提效，帶來不同的成本管控及運(yùn)營(yíng)能力的比拼，最終改善行業(yè)效率。

但應(yīng)該明確的是，“物業(yè)提供的是軟服務(wù)，所有公共設(shè)備設(shè)施等問題都應(yīng)該由業(yè)主出錢解決，殘敗的小區(qū)硬件很難因?yàn)閾Q物業(yè)而變好。實(shí)際上這過程中需要一個(gè)主體來改造硬件，從而阻斷‘破窗效應(yīng)’，避免‘公地悲劇’。”朱保全指出。

實(shí)際上，更換物業(yè)的風(fēng)潮可能對(duì)規(guī)模較大或品牌較好的物業(yè)公司擴(kuò)張有益，但對(duì)物企行業(yè)的利潤(rùn)空間始終是考驗(yàn)。

萬得wind數(shù)據(jù)顯示，萬物云、融創(chuàng)服務(wù)、金茂服務(wù)、雅生活、彩生活等主要上市物企2021年以來的毛利率幾乎都處于下行通道。

萬物云2025年中期業(yè)績(jī)也顯示，公司毛利率主要由“物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)業(yè)務(wù)”(毛利率同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn))，“企業(yè)遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)”(毛利潤(rùn)2.07億同比增長(zhǎng)20.2%)等高附加值業(yè)務(wù)支撐。

不過朱保全認(rèn)為，“物業(yè)費(fèi)”本質(zhì)上是受業(yè)主共同托付的資金，物業(yè)公司是在“替業(yè)主有質(zhì)量地花錢(維護(hù)小區(qū))”的過程中取得的報(bào)酬。毛利率是客戶關(guān)系的一種體現(xiàn)，物業(yè)管理不是壟斷也不是強(qiáng)知識(shí)行業(yè)，并不該追求過高的毛利率，而應(yīng)該恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持“長(zhǎng)坡薄雪”。

(朱保全在萬物云2025中期業(yè)績(jī)會(huì)上提出四大建言)

中指研究院研究員指出，躺著賺錢的日子早就一去不復(fù)返了，“增收不增利”是物業(yè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，高毛利業(yè)務(wù)減少是趨勢(shì)，

同時(shí)受開發(fā)商關(guān)聯(lián)方影響，應(yīng)收賬款計(jì)提減值、商譽(yù)減值等計(jì)提都會(huì)拉低利潤(rùn)率。但在獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)中，優(yōu)勝劣汰反倒有助于行業(yè)的頭部聚焦和頭部企業(yè)的業(yè)績(jī)逆轉(zhuǎn)。