去合肥老小區(qū)遛彎，常能撞見坐石凳帶孫子的大爺，聊起房?jī)r(jià)，大半都會(huì)一拍大腿直搖頭。最近刷到不少人說房住不炒終于落地了，這話放到普通人身上，不是輕飄飄的政策總結(jié)，是真金白銀砸進(jìn)去拿不出來的刺痛。今天咱們就嘮嘮實(shí)打?qū)嵃l(fā)生在普通人身上的樓市事。

那位嘆氣大爺?shù)膬鹤樱?021年高位上車了合肥一套90平的小戶型，當(dāng)年入手總價(jià)315萬。去年急著出手，掛了很久才找到意向買家，對(duì)方只肯出不到120萬。不光當(dāng)初的首付全虧干凈，賣完房還得倒欠銀行小一百萬，現(xiàn)在全家日子都被這套房拴得死死的。

過去三十年國內(nèi)房?jī)r(jià)漲了三波，底層邏輯其實(shí)很直白，那時(shí)候70后80后扎堆結(jié)婚，每年出生人口兩千多萬，傳統(tǒng)觀念里娶媳婦就得準(zhǔn)備婚房，剛需堆得滿滿當(dāng)當(dāng)。開發(fā)商那套生命周期購房論傳得神乎其神，結(jié)婚先買小婚房，生娃換改善戶型，要二胎換大平層，退休再換終極養(yǎng)老別墅。

這套邏輯能跑通，全靠當(dāng)年經(jīng)濟(jì)高速增長，WTO紅利疊加快城市化進(jìn)城。那時(shí)候隨便建個(gè)商場(chǎng)、遷個(gè)名校、通條地鐵，周邊房?jī)r(jià)就能直接翻番。房貸說白了就是把普通人未來三十年的收入，提前變現(xiàn)換房子，基建兌現(xiàn)又強(qiáng)化了上漲預(yù)期，全中國那時(shí)候沒人覺得買房會(huì)賠錢。

現(xiàn)在呢，當(dāng)年支撐房?jī)r(jià)上漲的那一堆邏輯，基本全不靈了。結(jié)婚對(duì)數(shù)暴跌，出生人口直接腰斬，失業(yè)率居高不下，愿意掏錢買房的，真就只剩必須要住的剛需人群?，F(xiàn)在買新房，從交完房那一刻就開始貶值，沒人再把房子當(dāng)成穩(wěn)賺不賠的金融投資品。

早在2006年九部委就出過政策，要求新盤里90平以下的小戶型占比不低于七成，本意是加大剛需供應(yīng)穩(wěn)住房?jī)r(jià)。沒想到小戶型總價(jià)低、杠桿小、好轉(zhuǎn)手，反倒成了投資客眼里的香餑餑。當(dāng)年一堆人套經(jīng)營貸炒小戶型推高房?jī)r(jià)，這個(gè)案例到現(xiàn)在還有人拿出來當(dāng)反面教材說。

現(xiàn)在結(jié)婚剛需大幅縮水，剛需小戶型的市場(chǎng)直接轉(zhuǎn)了個(gè)向，變成沒人敢接的燙手山芋。合肥濱湖新區(qū)當(dāng)年為了吸納人口，建了大量33層以上的小戶型大高層，當(dāng)年投資客擠破頭往里沖?，F(xiàn)在潮水退了裸泳的都露出來了，小戶型供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，根本找不到接盤俠。

業(yè)主急著變現(xiàn)只能往死了降價(jià)，不少人直接落到資不抵債的地步，開頭那戶大爺家就是最典型的例子。當(dāng)年3.5萬/平買的90平，首付三成貸了220萬，現(xiàn)在這套房總價(jià)只剩120萬，賣了還得補(bǔ)近百萬才能結(jié)清銀行貸款，全家都被房貸壓得喘不過氣。

現(xiàn)在樓市分化真的離譜到?jīng)]邊，剛需小戶型跌得媽不認(rèn)，核心地段的頂流豪宅反倒賣得飛起。合肥T10小區(qū)單價(jià)賣到6萬/平，是當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的五倍，居然開盤當(dāng)天就全部清盤，靠的就是市中心位置、頂級(jí)學(xué)區(qū)還有豪華配套?？删退氵@樣，大部分不在核心地段的豪宅，照樣逃不過跌破開盤價(jià)的命運(yùn)。

豪宅的接盤俠是改善購房者，改善購房者的接盤俠最終還是剛需，根子上出問題的地方，其實(shí)就是普通居民的收入不夠。想要打破現(xiàn)在的通縮螺旋，穩(wěn)住樓市的基本盤，翻來覆去捋，唯一靠譜的辦法就是漲工資。

很多人一聽漲工資就喊會(huì)引發(fā)通脹，其實(shí)這事根本不是大家想的那樣。你現(xiàn)在月薪拿三千，實(shí)際創(chuàng)造的勞動(dòng)價(jià)值可能有五千，剩下那兩千被當(dāng)成剩余價(jià)值拿走了，漲工資只是把本該屬于你的錢還給你，社會(huì)總的貨幣量沒變，根本不會(huì)引發(fā)通脹。

比起直接給大家發(fā)錢，漲工資的優(yōu)勢(shì)真的太明顯了。發(fā)錢屬于一次性補(bǔ)貼，大家拿到手反而不敢花，多半都會(huì)存起來當(dāng)預(yù)防性儲(chǔ)蓄，根本扭轉(zhuǎn)不了對(duì)未來的悲觀預(yù)期。漲工資是長期的保障機(jī)制，每個(gè)月都能拿到更高的收入，大家對(duì)未來有盼頭了，才敢放開手腳消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)才能真正盤活。

近期高層也明確提出要提高居民收入，漲工資就是實(shí)打?qū)嵉牡谝徊健Ｖ挥芯用袷杖霛q上來了，剛需才有能力接盤，樓市才能慢慢回到健康的發(fā)展軌道。房住不炒喊了七年，現(xiàn)在總算真的落到實(shí)處了?？蛇@只是起步，想要讓樓市真正恢復(fù)健康，還得靠實(shí)實(shí)在在給大家漲工資。

現(xiàn)在市場(chǎng)上質(zhì)疑的聲音不少，本來改革就不是一蹴而就的事，等時(shí)間給出成果的時(shí)候，大家自然就能明白這一步走對(duì)了。

參考資料：每日經(jīng)濟(jì)新聞 二手房市場(chǎng)觀察·合肥|二手房掛牌量超10萬套，合肥新政落地后主動(dòng)降價(jià)房源增多