凌晨?jī)牲c(diǎn)的深圳水圍村，剛從騰訊大廈下班的程序員小陳，穿過霓虹閃爍的1368文化街，回到自己月租1800元的單間。三公里外，同樣的面積，商品房月租要5500元。

這不是個(gè)體的幸運(yùn)，而是一座城市的結(jié)構(gòu)性慈悲。

當(dāng)許多城市正在為保障性住房的選址、成本、運(yùn)營(yíng)絞盡腦汁時(shí)，深圳早已給出一個(gè)野蠻生長(zhǎng)卻異常有效的答案——城中村，就是這座超大城市最天然的保障性住房蓄水池。

圖源：幸福福田

一、被低估的“深圳密碼”

先看一組令人震撼的數(shù)據(jù)：

深圳全市城中村約1800個(gè)，居住著超過1300萬人口，占實(shí)際管理人口的60%以上。這些密密麻麻的“握手樓”，在規(guī)劃教科書里是反面教材，在現(xiàn)實(shí)中卻是城市活力的超級(jí)引擎。

為什么？因?yàn)樗鼈兘鉀Q了保障性住房最核心的三個(gè)痛點(diǎn)：

第一，區(qū)位。 深圳的崗廈村緊鄰CBD，上下沙靠著車公廟，白石洲對(duì)著科技園。這些地段如果走招拍掛建保障房，土地成本足以讓任何財(cái)政卻步。但城中村天然就在那里，不需要重新征地拆遷。

第二，成本。 農(nóng)民房的租金由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，沒有財(cái)政補(bǔ)貼的負(fù)擔(dān)。一間15平方米的單間，在福田中心區(qū)可能只要1500元，是周邊商品房的1/3甚至更低。

第三，彈性。 剛畢業(yè)的青年、送外賣的小哥、初創(chuàng)公司的設(shè)計(jì)師、CBD的白領(lǐng)——城中村像一個(gè)巨大的海綿，能夠容納不同收入層次的人群。這種混居生態(tài)，恰恰是簡(jiǎn)·雅各布斯所推崇的城市多樣性。

二、從放任到引導(dǎo)：深圳的改造進(jìn)化論

當(dāng)然，城中村并非完美無缺。消防隱患、衛(wèi)生條件、公共空間匱乏，都是真實(shí)的問題。

關(guān)鍵在于怎么改。是推倒重來，還是針灸式的微更新？

深圳走過了三個(gè)階段。

1.0時(shí)代是大拆大建。 崗廈村河園片區(qū)改造后變身深圳中心·天元，均價(jià)超10萬/平方米。原住民獲得了巨額補(bǔ)償，但原有的租客生態(tài)被徹底瓦解。

2.0時(shí)代是綜合整治。 2017年，深圳發(fā)布《深圳市城中村綜合治理行動(dòng)計(jì)劃》，對(duì)1600多個(gè)城中村進(jìn)行管線入地、雨污分流等基礎(chǔ)升級(jí)。但問題在于，整治后租金普遍上漲了15%-30%，低收入租客被迫向更外圍遷移。

3.0時(shí)代是統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)。 這正是深圳目前探索的最重要路徑——由政府引導(dǎo)、國(guó)企或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源，改造后納入保障性住房體系。

元芬新村就是一個(gè)標(biāo)桿案例。 這個(gè)位于龍華區(qū)大浪街道的城中村，由愿景集團(tuán)統(tǒng)一租賃了2000多套房源，改造成“微棠”青年公寓。月租約700-1800元，遠(yuǎn)低于周邊商品房。每棟樓配備樓棟管家，增加了健身房、圖書館、共享廚房等公共空間。

“微棠”青年公寓 圖源：招商蛇口城市更新 ?蘇蘇

更關(guān)鍵的是運(yùn)營(yíng)邏輯的變化。傳統(tǒng)公租房只管收租，微棠卻構(gòu)建了一個(gè)青年社群，定期舉辦職業(yè)分享、讀書會(huì)等活動(dòng)。出租率長(zhǎng)期保持在97%以上。

三、深圳模式的深層探索

深圳城中村改造的進(jìn)階之路，折射出城市治理理念的深刻轉(zhuǎn)型。

深圳住建局2023年提出，“十四五”期間計(jì)劃籌集保障性住房不少于74萬套，其中城中村統(tǒng)租改造是重要來源。這座城市用實(shí)踐回答了一個(gè)問題：城中村不是城市的負(fù)擔(dān)，而是尚未被充分善用的保障性住房存量資源。

南頭古城的改造更是提供了一個(gè)獨(dú)特樣本。這個(gè)有著近1700年歷史的古城，在改造中選擇了“保留肌理、有機(jī)更新”的路徑。新建筑與保留的城中村肌理共生，既保留了低成本居住空間，又注入了文化產(chǎn)業(yè)活力，成為深圳獨(dú)有的城市名片。

南頭古城 圖源：深態(tài)鏈StartLine+

改造后的深圳南頭古城，新建筑與保留的城中村肌理共生。

水圍檸盟人才公寓則是另一項(xiàng)探索。由政府主導(dǎo)，將原有的握手樓進(jìn)行現(xiàn)代化改造，在外立面和公共空間上做文章，使其成為符合青年人才審美的保障性住房。這種模式證明了：城中村的物理形態(tài)并非不可逾越的障礙，關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)思維的創(chuàng)新。

福田水圍檸盟人才公寓鳥瞰 ?王曉勇

統(tǒng)租模式也面臨著現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。 2023年深圳部分區(qū)域在推進(jìn)統(tǒng)租過程中，曾引發(fā)租客安置和租金波動(dòng)的討論。這提醒我們：任何改造都應(yīng)以保障原租客權(quán)益為前提，避免“升級(jí)即驅(qū)趕”的困境。深圳隨即調(diào)整了政策節(jié)奏，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)租金、穩(wěn)租期、穩(wěn)租客”的三穩(wěn)原則，體現(xiàn)了政策的人性化彈性。

結(jié)語：重新定義城市的“留人”邏輯

站在深圳的城市版圖前，我們或許需要重新審視那些被貼上“臟亂差”標(biāo)簽的低成本住區(qū)。它們當(dāng)然需要改善——更好的消防、更整潔的環(huán)境、更豐富的公共空間。但改善不等于消滅，升級(jí)不等于漲價(jià)。

深圳城中村的核心啟示是：城市更新不應(yīng)是階層置換的工具，而應(yīng)是包容性增長(zhǎng)的載體。

當(dāng)水圍村的租客在樓下咖啡館加班時(shí)，當(dāng)石牌村的畢業(yè)生步行十分鐘就能到達(dá)珠江新城的寫字樓時(shí)，這些“握手樓”里生長(zhǎng)出來的，是城市最珍貴的活力與可能性。

問題的答案，也許不在于找到完美的改造模式，而在于重新定義什么才是值得保留的城市肌理。深圳用四十年的實(shí)踐告訴人們：一座偉大城市的標(biāo)志，不在于它的天際線有多高，而在于它能以多大的胸懷，容納那些想要留下來的人。

原創(chuàng)作者：“上海城市更新”特約撰稿人 云階

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨