21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 吳抒穎

中國公募REITs正式邁入新階段。

6月18日，首批四單商業(yè)不動產(chǎn)REITs在交易所正式掛牌交易。2025年12月31日，證監(jiān)會啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，隨后公募REITs正式邁入基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)不動產(chǎn)的雙輪驅(qū)動時代。

本輪商業(yè)不動產(chǎn)REITs落地，堪稱迅速。僅經(jīng)過半年多的項目申報、審核、發(fā)行，四單產(chǎn)品就順利上市交易，并覆蓋奧特萊斯、核心商辦、區(qū)域購物中心三大主流商業(yè)業(yè)態(tài)。從市場的反饋來看，投資者對這四單產(chǎn)品也有頗高期望。

公開資料顯示，此次四單產(chǎn)品合計募資203.32億元，超出市場預(yù)期。與此同時，這批產(chǎn)品的上市，不僅是資本市場的重要金融創(chuàng)新，更是盤活全國數(shù)十萬億元商業(yè)存量資產(chǎn)的關(guān)鍵契機。

隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs的陸續(xù)上市，中國商業(yè)地產(chǎn)也將迎來新的發(fā)展篇章。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受熱捧

首批上市的四單商業(yè)不動產(chǎn)REITs，均有較深的護(hù)城河。

本次掛牌的中金唯品會商業(yè)REIT、國泰海通砂之船商業(yè)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT、中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT四單產(chǎn)品，全部聚焦一二線城市成熟運營物業(yè)，收益水平、資金認(rèn)可度較高，出租率也具備穩(wěn)定性。

故而，在投資者看來，商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品也是低利率環(huán)境下稀缺的固收配置品種。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為上海黃浦濱江鼎保大廈、鼎博大廈，地處世博浦西核心規(guī)劃片區(qū)。截至2025年末，鼎保大廈出租率100%、鼎博大廈99.33%，租戶以上海票據(jù)交易所、上海數(shù)據(jù)集團(tuán)、華東設(shè)計院等央國企、國家級金融機構(gòu)為主，核心租戶租約普遍長達(dá)10年，未來5-6年基礎(chǔ)現(xiàn)金流提前鎖定。

這一項目整體估值36.89億元，實際募集40.92億元，2026年預(yù)測分派率為4.50%，2027年預(yù)測分派率為4.57%。

中金唯品會商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)，則是鄭州杉杉奧特萊斯、哈爾濱杉杉奧特萊斯，兩地奧萊均為省內(nèi)銷售額榜首，2025年加權(quán)出租率分別達(dá)99.52%、99.89%。中金唯品會商業(yè)REIT首發(fā)基金份額共計20億份，每份發(fā)售價格為3.848元/份，募集資金合計76.96億元。2026年預(yù)測分派率為4.57%，2027年預(yù)測分派率為4.99%，是四單中募資規(guī)模最大的零售類標(biāo)的。

值得留意的是，中金唯品會商業(yè)REIT受到了投資者的熱捧，在發(fā)行階段，這單REIT網(wǎng)下有效認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)103.8倍。

國泰海通砂之船商業(yè)REIT，底層資產(chǎn)則是西安砂之船奧特萊斯，是西北區(qū)域規(guī)模領(lǐng)先奧萊項目，2025年加權(quán)平均出租率98.03%。國泰海通砂之船商業(yè)REIT總發(fā)售份額為10億份，最終認(rèn)購價格為5.531元/份，募資資金總額約55.31億元。2026年預(yù)測分派率為5.47%，2027年預(yù)測分派率為5.81%，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)68倍。

除了辦公樓、奧特萊斯之外，此次還有社區(qū)購物中心資產(chǎn)亮相。中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為北京天通苑龍德廣場，2025年出租率為98%以上。今年5月完成基金募集，基金首發(fā)份額共計10億份，發(fā)售價格為3.013元/份，募集規(guī)模為30.13億元。2026年預(yù)測分派率達(dá)6.22%，為四單產(chǎn)品當(dāng)期收益最高標(biāo)的，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)80.2倍。

從最終的認(rèn)購結(jié)果看，四單產(chǎn)品公眾份額全部一日售罄并提前終止募集，資金搶購特征顯著。

在投資者畫像中，最新披露的持有人數(shù)據(jù)顯示，機構(gòu)投資者持有份額占比超90%，其中不僅包括券商、私募等傳統(tǒng)機構(gòu)，還出現(xiàn)了國新資管、中國保險投資基金等代表性“長線資金”。

完善運營鏈條

商業(yè)不動產(chǎn)REITs完成上市，意味著房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了新的發(fā)展篇章。

在很長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)高歌猛進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)市場作為住宅地產(chǎn)的配套設(shè)施，企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的運營不甚重視，這在客觀上也影響了商業(yè)地產(chǎn)的流動性。

這一切迎來轉(zhuǎn)變的起點，是2025年最后一天，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（下文簡稱：《公告》）。

根據(jù)《公告》，符合條件的商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項目可以通過發(fā)行REITs上市，商業(yè)不動產(chǎn)REITs與已發(fā)行的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs共同構(gòu)成公募REITs體系。

這意味著，中國的公募REITs體系逐步與成熟市場接軌。這次擴(kuò)容，也意味著商業(yè)不動產(chǎn)有了盤活的渠道，這也能夠倒逼商業(yè)不動產(chǎn)的持有方加強運營和服務(wù)能力。

中信建投房地產(chǎn)及建筑首席分析師竺勁分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)及持有經(jīng)營性資產(chǎn)的企業(yè)端，REITs打通了“投、融、建、管、退”閉環(huán)。大量持有商業(yè)物業(yè)、工業(yè)倉儲的原始權(quán)益人通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)出表、資金回流，將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性，從“重資產(chǎn)持有者”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運營者”，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表得以活化，新增投資有了來源。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研廣州、深圳等具有較多商業(yè)不動產(chǎn)的房企發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企對發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs均抱有期待。

一家頭部房企總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“商業(yè)不動產(chǎn)REITs對于出租率好、具有可持續(xù)經(jīng)營價值的項目是非常有利的。我們也在積極對接相關(guān)機構(gòu)，適時推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs的發(fā)行，目前已經(jīng)選定了一些合適的標(biāo)的?！?/p>

不過，在調(diào)研的過程中，也有少數(shù)房企提出了建議。

一家持有多宗數(shù)字樓資產(chǎn)的房企融資部人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時分析稱，“商業(yè)不動產(chǎn)REITs從長遠(yuǎn)來看對我們肯定是積極利好的，打通了投融管服退的渠道。但是我們了解了發(fā)行的細(xì)節(jié)，目前來看在納稅這方面我們還有些猶豫，因為旗下的標(biāo)的持有的時間比較長，如果要通過商業(yè)不動產(chǎn)REITs退出會產(chǎn)生較多的增值稅，集團(tuán)現(xiàn)在也在權(quán)衡這方面的投入和產(chǎn)出。”

關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，市場也早有討論和呼吁。在這方面，各方也在持續(xù)努力中。華泰證券此前在研報中曾指出，預(yù)計未來會在稅收中性等方面有更完備的表述，為REITs長期發(fā)展打下基礎(chǔ)。

隨著政策的完善，商業(yè)不動產(chǎn)REITs大幕開啟，市場也進(jìn)入活躍期。據(jù)不完全統(tǒng)計，商業(yè)不動產(chǎn)REITs截至目前累計申報已達(dá)21單，總申報規(guī)模超700億元。

至此，商業(yè)不動產(chǎn)REITs駛?cè)肟燔嚨?，中國的公募REITs市場也正式“雙輪驅(qū)動”時代，未來也將繼續(xù)重塑中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式。