在前兩期的走訪中，我們看到了受到產(chǎn)權(quán)羈絆部分影響的文谷莊園，也看到了因為遠離日常消費網(wǎng)絡(luò)與人流而陷入“孤島型開發(fā)”的滿京華·藝象。

鏈接：《一半莊園，一半廢土！深圳“歐式小鎮(zhèn)”藏著怎樣的迷局？》、《深圳山海間的“文藝烏托邦” ，為何留不住藝術(shù)家和商戶》

透過這兩種截然不同的“荒涼”表象，一個鮮明的共性浮出水面：在寸土寸金的深圳，這些陷入半沉睡狀態(tài)的知名項目，往往都占據(jù)著城市極其稀缺的山體、森林、海岸等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源。

一邊是每逢周末節(jié)假日，深圳市民為了尋找一處“松弛”的休閑地而大排長龍；另一邊，卻是造價不菲的龐大物理空間雜草叢生。當(dāng)這些綠水青山因為歷史遺留問題和運營僵局而被長期凍結(jié)時，這座城市究竟在失去什么？破局的鑰匙又掌握在誰的手里？

僵局背后：算不平的“經(jīng)濟賬”與難協(xié)調(diào)的利益賬

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，長期以來，無論是政府審批立項還是地產(chǎn)商入局開發(fā)，大型文旅項目的底層邏輯往往需要算一筆“經(jīng)濟賬”。

港中深人文社科院發(fā)展與治理研究院副研究員于茗卉剖析指出，這類項目多誕生于土地財政、基建拉動、消費升級快速擴張的階段。過去，這些龐然大物被寄予了通過“文旅+地產(chǎn)”實現(xiàn)資產(chǎn)增值、拉動區(qū)域稅收和GDP的厚望。然而，隨著大環(huán)境更迭和房地產(chǎn)紅利的消退，傳統(tǒng)文旅項目“重投入、慢回報、強維護”的硬傷徹底暴露了出來。

當(dāng)賬面上的“經(jīng)濟賬”再也算不平，事情便走向了另一個方向。香港中文大學(xué)（深圳）人文社科學(xué)院校外導(dǎo)師曾明則解釋了許多老牌景區(qū)陷入荒廢的部分情況：由于企業(yè)自身在精細化運營上存在短板，虧損之下只能選擇關(guān)停；而政府想要盤活或收回這些土地，往往又面臨著巨額的補償金拉扯。最終演變成了一場難解的雙方的“底線博弈”。在漫長協(xié)調(diào)中，優(yōu)質(zhì)文旅資源容易陷入低效維持狀態(tài)。

視角的轉(zhuǎn)向：停滯的沉睡空間，是對城市公共利益的消耗

“一管了之”看似規(guī)避了當(dāng)前的矛盾，但從城市治理的長遠來看，卻付出了極其高昂的隱性代價。

“對于這類因歷史遺留、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、債務(wù)纏繞、商業(yè)失效而長期低效閑置的文旅資產(chǎn)，政府不應(yīng)只是‘旁觀資產(chǎn)沉睡’?！庇谲軓某鞘锌臻g治理和“空間公平”的角度提出了建議。

她強調(diào)，這些項目占據(jù)了城市非常稀缺的公共空間資源。如果繼續(xù)采用傳統(tǒng)的“管委會+開發(fā)公司”模式去強行輸血，很多運營問題會重新變成建設(shè)問題，形成對財政的持續(xù)依賴，根本無法長久。而放任這些擁有極高空間價值的自然稟賦長期封閉，將嚴(yán)重影響城市整體的空間利用效率，這本質(zhì)上是對城市公共利益的一種消耗與浪費。

專家支招：跳出盈利焦慮，算清城市的“公共賬”

面對進退維谷的存量資產(chǎn)，智庫專家們提出了一種極具顛覆性與包容度的城市治理新思路——換個算法，算一算城市的“公共賬”。

于茗卉提出，對于那些多年無法恢復(fù)正常經(jīng)營、且公共生態(tài)價值已遠高于商業(yè)運營價值的老景區(qū)，繼續(xù)苛求其作為“必須盈利的文旅項目”來實現(xiàn)巨額利潤或稅收并不現(xiàn)實。與其讓這些地方長期荒廢，不如通過制度化的干預(yù)機制，推動其釋放一定比例的公共服務(wù)功能。

但這并非意味著將所有“失敗”的景區(qū)簡單粗暴地收編成免費公園，而是需要精細化的“制度化置換”。于茗卉建議，政府應(yīng)當(dāng)從單純的項目審批者和招商合作者，轉(zhuǎn)向存量空間的秩序重構(gòu)者。通過板塊的細化劃分，將項目的核心生態(tài)區(qū)進行公益性轉(zhuǎn)化，重新定義為城市的公共生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施；同時，可以保留部分商業(yè)經(jīng)營權(quán)，或者通過資產(chǎn)重組來平衡開發(fā)商等各方利益。

“綠水青山經(jīng)過合理的開發(fā)、改造、保護后，也能成為帶動經(jīng)濟發(fā)展的金山銀山?！眹腋叨酥菐霤DI資深研究員宋丁同樣呼吁，面對這些暫時的沉淀資產(chǎn)，關(guān)鍵在于從需求側(cè)反推供給側(cè)改革。深圳完全有底氣，也有必要在存量資產(chǎn)盤活的政策機制上，做一些超前的改革探索與實驗。

誰來邁出破局的第一步？

把死磕商業(yè)盈利的“經(jīng)濟賬”，適度置換成全民共享的“公共賬”，這無疑為解開深圳文旅閑置死結(jié)提供了一條充滿人本關(guān)懷的現(xiàn)實路徑。

然而，治理理念的落地往往需要跨越復(fù)雜的現(xiàn)實門檻。當(dāng)政企雙方逐漸形成空間“置換”的共識時，愿景與實操之間或許依然存在諸多現(xiàn)實堵點。在試圖為這些存量空間引入新業(yè)態(tài)、賦予公共功能的過程中，我們還需要跨越哪些現(xiàn)行管理機制中的隱性壁壘？

下一期，我們將聚焦困住老牌景區(qū)的另一道枷鎖：靜態(tài)土地審批機制如何在需求多變的今天，限制優(yōu)質(zhì)存量空間的功能調(diào)整與價值釋放。

監(jiān)制：陳文定 王佳

策劃：任笑一

統(tǒng)籌：陳璐璐 劉晨

采寫/攝影：奧一新聞記者 謝宇野 喬銳

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