近日，北京國樽律師事務(wù)所代理的中國公民李某某與越南某房地產(chǎn)開發(fā)商之間的跨境購房合同糾紛案件圓滿結(jié)案。國樽律所涉外房產(chǎn)爭議解決團(tuán)隊?wèi){借對越南房地產(chǎn)法律法規(guī)的精準(zhǔn)把握和跨境爭議處理的豐富經(jīng)驗，通過 “非訴談判 + 國際仲裁” 雙軌并行的方式，成功幫助委托人追回全部購房款 884785 元人民幣，切實維護(hù)了中國公民在海外的合法財產(chǎn)權(quán)益。

案件梳理

委托人系中國公民李某某，2023 年赴越南旅游考察期間，與越南胡志明市某知名房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買位于該市核心地段的一套公寓，總價款折合人民幣 884785 元。合同約定開發(fā)商應(yīng)于 2024 年 12 月 31 日前完成房屋交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。截至約定交房日期，開發(fā)商因資金鏈斷裂、施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后等原因，無法按期交付房屋，且明確表示短期內(nèi)無法履行交房義務(wù)。委托人多次與開發(fā)商協(xié)商退款事宜均遭拒絕，遂委托國樽律所介入處理。

1.2023 年 8 月 20 日：委托人與越南某房地產(chǎn)開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》，全額支付購房款 884785 元人民幣；

2.2024 年 12 月 31 日：開發(fā)商未按合同約定交付房屋，亦未提供任何延期交房的合理說明及補(bǔ)償方案；

3.2025 年 1 月 - 3 月：委托人多次通過郵件、電話及現(xiàn)場溝通等方式要求開發(fā)商退款，開發(fā)商以 “資金緊張”“項目即將復(fù)工” 為由拖延拒絕；

4.2025 年 4 月 15 日：委托人正式委托北京國樽律師事務(wù)所處理本案；

5.2025 年 4 月 22 日：國樽律所向越南開發(fā)商發(fā)送中英文雙語律師函，明確主張解除合同并要求全額返還購房款及支付逾期利息；

6.2025 年 5 月 10 日：國樽律所聯(lián)動越南當(dāng)?shù)芈?lián)盟律所律師，與開發(fā)商代表進(jìn)行首輪面對面談判，固定開發(fā)商違約事實；

7.2025 年 7 月 15 日：因談判未果，國樽團(tuán)隊依據(jù)合同仲裁條款，向越南國際仲裁中心（VIAC）提起仲裁申請；

8.2026 年 1 月 18 日：本案在越南胡志明市開庭審理，國樽律師當(dāng)庭提交完整證據(jù)鏈，清晰闡述我方主張；

9.2026 年 3 月 25 日：越南國際仲裁中心作出裁決，支持我方全部仲裁請求，判令開發(fā)商于 15 日內(nèi)返還全部購房款并支付相應(yīng)利息；

10.2026 年 4 月 1 日：委托人全額收到開發(fā)商支付的購房款及利息共計 912360 元人民幣，本案順利結(jié)案。

辦案律師解讀

本案核心爭議焦點

1.越南開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任認(rèn)定：開發(fā)商主張因 “疫情影響”“政府審批延遲” 屬于不可抗力，應(yīng)當(dāng)免除違約責(zé)任。我方通過舉證證明上述因素均發(fā)生在合同簽訂之前，且開發(fā)商在銷售時已明知項目存在施工風(fēng)險，故其免責(zé)主張不能成立。

2.購房合同中格式免責(zé)條款的效力問題：合同中約定 “開發(fā)商逾期交房超過 180 天的，購房者僅有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，無權(quán)解除合同”。我方依據(jù)越南《民法典》關(guān)于格式條款無效的規(guī)定，主張該條款排除了購房者的主要權(quán)利，應(yīng)屬無效。

3.跨境購房合同的法律適用問題：本案涉及中越兩國法律沖突，合同約定適用越南法律。國樽團(tuán)隊聯(lián)合越南本地律師，精準(zhǔn)適用越南房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，確保仲裁請求獲得支持。

4.仲裁裁決的跨境執(zhí)行保障：提前制定執(zhí)行預(yù)案，通過中越雙邊司法協(xié)助條約，確保仲裁裁決能夠得到有效執(zhí)行，避免出現(xiàn) “贏了官司拿不到錢” 的情況。

法律依據(jù)

（一）中國涉外民事關(guān)系法律適用相關(guān)規(guī)定

1.《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條：不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn)所在地法律。

2.《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第四十一條：當(dāng)事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律。當(dāng)事人沒有選擇的，適用履行義務(wù)最能體現(xiàn)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律。

3.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百八十三條：國外仲裁機(jī)構(gòu)的裁決，需要中華人民共和國人民法院承認(rèn)和執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人直接向被執(zhí)行人住所地或者其財產(chǎn)所在地的中級人民法院申請，人民法院應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國締結(jié)或者參加的國際條約，或者按照互惠原則辦理。

（二）越南民商事及房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定

1.《越南社會主義共和國民法典》第五百一十四條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限、地點和方式全面履行合同義務(wù)。

2.《越南社會主義共和國民法典》第五百二十二條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

3.《越南社會主義共和國房地產(chǎn)經(jīng)營法》第四十九條：房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交付房屋。逾期交付的，應(yīng)當(dāng)向購房者支付違約金；逾期超過合同約定期限的，購房者有權(quán)解除合同并要求返還已付款項及利息。

（三）中越雙邊司法協(xié)助條約

《中華人民共和國和越南社會主義共和國關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》第二十五條：締約雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條約的規(guī)定，相互承認(rèn)和執(zhí)行在締約一方境內(nèi)作出的仲裁裁決。