開建·瑞筑花園。受訪者供圖

開建·茗筑水岸。受訪者供圖

本次“以舊換新”南沙開建集團(tuán)根據(jù)客戶情況量身定制置換方案。受訪者供圖

采寫 / 南都·創(chuàng)享灣區(qū)記者 魏凱

受訪者供圖　　

自中央提出促進(jìn)樓市見底企穩(wěn)的政策要求以來，“以舊換新”正成為各地政府越來越重視的政策措施，通過提供優(yōu)惠打通居民舊房換新的置換鏈條，不僅可以激活市場活力帶來市場需求，也為樓市優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、建設(shè)更多好房子打開空間。

正因為種種利好效應(yīng)，當(dāng)前全國已有超100個城市持續(xù)推進(jìn)住房“以舊換新”政策，各地根據(jù)自身情況積極探索不同的置換模式。不久前，廣州南沙開建集團(tuán)正式發(fā)布“以舊換新”方案，聚焦舊房委托出售、新房定向選購兩大核心環(huán)節(jié)。相比其他城市，南沙地方國企承擔(dān)兜底收購舊房的做法可以一舉解決置換過程中舊房出售難的痛點，暢通整個以舊換新鏈條。

此外，南沙將舊房置換和保障房籌集等其他穩(wěn)樓市措施集成在一起，形成了一套多層次、全覆蓋的住房供應(yīng)體系，不僅為南沙構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)行了創(chuàng)新試點，也為全國各地提供了經(jīng)驗借鑒?！　?/p>

“一戶一策”定制置換方案

本次“以舊換新”活動期間，南沙開建集團(tuán)將會根據(jù)客戶具體情況量身定制置換方案，真正做到“一戶一策”。

如果市民現(xiàn)有舊房已還清銀行貸款，可以選擇無貸款置換模式。假如舊房收購價格160萬元，計劃購置250萬元新房，銀行按揭貸款審批首付100萬元，收購公司將代付首付，待銀行發(fā)放剩余150萬元新房按揭貸款后將舊房尾款60萬元支付給客戶，全程無需客戶自行墊付首付，輕松換房還能拿到剩余資金。

如果市民現(xiàn)有舊房還有貸款未還清，可以選擇有貸款置換模式。假如舊房收購價格160萬元，未還舊房貸款40萬元，計劃購置250萬元新房，銀行按揭貸款審批首付100萬元。南沙開建集團(tuán)會提供“資金過橋”方案供客戶選擇，協(xié)助辦理相關(guān)事宜。在代付首付100萬元并協(xié)助還清40萬元舊房貸款，且銀行發(fā)放剩余150萬元新房按揭貸款后，最終將舊房尾款20萬元支付給客戶。

在置換過程中，南沙開建集團(tuán)將提供貼心服務(wù)，包括免收舊房出售及新房購買的評估費、中介服務(wù)費，換房者可以免租金續(xù)住舊房直至新房交付后6個月。

作為配套措施，南沙開建集團(tuán)專門成立廣州南沙開建住房租賃發(fā)展投資有限公司作為“以舊換新”的統(tǒng)一收房主體，而參與“換新”的項目也是該集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)樓盤，包括南沙壹號、未來城市、茗筑水岸、珺筑水岸、瑞筑花園、頤德灣尚等多個樓盤，涵蓋一線江景、海景豪宅、TOD智慧社區(qū)等多種類型，交通便利、配套齊全。更值得期待的是，未來南沙壹品（橫瀝TOD項目）、8號公館（靈山水街項目）等優(yōu)質(zhì)住宅建成后，也將全面納入“以舊換新”房源庫，為市民提供更加多元、更高品質(zhì)的居住選擇。

南沙開建集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為讓市民更直觀地了解置換過程，目前已經(jīng)將整個流程整合成六個標(biāo)準(zhǔn)步驟：報名申請、資格審核、舊房評估、新房選購、簽訂協(xié)議、完成置換，每一步均有專人跟進(jìn)，確保流程高效、透明。市民可通過掃描報名二維碼，也可前往南沙開建集團(tuán)各線下營銷中心現(xiàn)場咨詢辦理，專業(yè)置業(yè)顧問將提供一對一服務(wù)，全程協(xié)助完成置換流程。

在本次南沙推出“以舊換新”活動之前，國內(nèi)其他城市已經(jīng)紛紛推出類似的置換舉措，廣州也在市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的參與下進(jìn)行了部分試點。

資料顯示，2024年廣州“以舊換新”活動共吸引68家房企、206個項目參與，累計促成超1200組客戶簽約，成交金額逾百億元，并釋放約1600組潛在置換需求，2025年及今年“以舊換新”活動也在繼續(xù)擴(kuò)大參與范圍，推動形成“售舊-換新-裝修-安居”全鏈條服務(wù)體系。

而從全國范圍看，目前各地住房“以舊換新”大致可以分為幫賣、回購和補(bǔ)貼三種模式。

在幫賣模式下，由開發(fā)商聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，若在一定期限內(nèi)舊房售出，則按流程購買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。這一模式下的“賣舊買新”會更加便利、節(jié)約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。

回購模式按執(zhí)行主體不同可又分為房企回購或者國企回購，前者由出售新房的房企回購消費者手中的二手房，后者由地方國企收購舊房用作保障房、安置房。這一模式下置換方式更直接，舊房不怕賣不出去，但也可能存在收購價達(dá)不到預(yù)期，執(zhí)行主體面臨收購資金籌集難等問題。

第三種補(bǔ)貼模式是指政府部門對成功完成住房置換的家庭給予一定的購房補(bǔ)貼或者稅費優(yōu)惠。比如，部分地區(qū)明確對出售舊房并在半年內(nèi)購買新房的納稅人可獲得部分稅費補(bǔ)貼，這一模式下政府的政策成本更低，但同樣需要解決舊房出售的痛點環(huán)節(jié)。

相比之下，南沙目前的“以舊換新”模式更接近于上述的回購模式，但是在置換新房房源方面范圍更寬，提供的戶型選擇更多，配套也更為成熟。　　

主動拿出好房子納入置換房源

從前期各地的實踐經(jīng)驗看，新房的品質(zhì)和配套成為影響居民是否置換的重要因素。改善型需求要么沖著面積更大、地段更好，要么沖著學(xué)位配套更齊全。如果新房滿足不了這些需求，整個置換鏈條就不會發(fā)生。而在南沙本次置換活動中，主動拿出好房子供居民選擇，避免簡單把活動作為樓市去庫存的手段是另一個特點。

首批參與置換的8個新房樓盤都很“能打”，以最新開盤的南沙區(qū)首個“好房子”項目南沙壹號為例，該樓盤于今年3月開盤，項目VIP認(rèn)購專場首批去化已達(dá)80%、銷售金額達(dá)3.8億元，憑借強(qiáng)勁的城市發(fā)展勢能與產(chǎn)品過硬的核心競爭力，樓盤吸引了來自香港、澳門等地的大批購房者涌入南沙看房，成為大灣區(qū)高凈值人群買房的熱門新選。

樓盤區(qū)位選址在蕉門水道邊上、坐擁一線江景，總占地面積約9.6萬平方米，規(guī)劃打造集居住和商業(yè)于一體的高品質(zhì)濱水社區(qū)。在占據(jù)核心地段、稀缺資源的基礎(chǔ)上，南沙壹號跳出標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的產(chǎn)品營造邏輯，項目聚焦南沙“好房子”高標(biāo)準(zhǔn)體系，在空間設(shè)計、材質(zhì)工藝等多維度實現(xiàn)突破，一期主推面積約200平方米的南向江景大平層，戶戶朝南純板樓、三梯兩戶專梯專戶、新規(guī)30%陽臺率，全面滿足改善型用戶的居住需求。

在今年3月的開盤慶典活動上，南沙開建集團(tuán)還邀請了香港藝人佘詩曼化身“新聞女王”到場對產(chǎn)品特點進(jìn)行播報，“南沙就是那種能讓人兼顧工作與生活，享受高質(zhì)量生活的地方，我從香港過來廣州南沙，非常方便，希望有機(jī)會和大家做鄰居?！?/p>

她還特別推介了南沙的宜居生活方式，認(rèn)為這里能讓人兼顧工作與生活，享受高質(zhì)量生活。同時，作為粵港澳大灣區(qū)的地理幾何中心，南沙交通四通八達(dá)，生態(tài)環(huán)境一流，人們可以盡情擁抱都市的繁榮，又享受大自然的舒適寫意。

“自三月份開放以來，客戶的咨詢量、到訪量都有大幅提升?！蹦仙骋继栦N售經(jīng)理鐘藝玲表示，很多客戶來自香港和澳門，項目主打高質(zhì)量產(chǎn)品非常符合他們的需求，也體現(xiàn)了大灣區(qū)高凈值人群對于安居南沙的信心。

除了南沙壹號之外，其他參與置換的樓盤也以大戶型為主，茗筑水岸位于明珠灣商圈靈山島尖（灣區(qū)實驗學(xué)校對面），主打低容積率的高端濱水大平層，目前主力在售165-195平方米三室大戶型，專梯專戶，項目定位嶺南風(fēng)格生態(tài)社區(qū)、成熟生活配套與一線濱水資源。周邊優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，滿足從幼兒園到高中的全齡段教育需求。醫(yī)療則有中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院南沙院區(qū)等一批優(yōu)質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，商業(yè)配套方面周邊配備了4萬平方米地下商城、購物中心等，滿足居民吃喝玩樂購的各種需求。

另一個參與置換的頤德灣尚是明珠灣板塊的低密度純板式改善型洋房，擁有35%高綠化率、2.29低容積率，精準(zhǔn)契合改善型客群對宜居性與私密性的核心訴求。樓盤坐擁約2公里一線海景，并被大山乸森林公園、紅樹林、南沙體育館三大文體生態(tài)地標(biāo)環(huán)繞，外部景觀稟賦稀缺，內(nèi)部配置中式園林、會所、健身中心、恒溫泳池及兒童游樂區(qū)，同步引入自持商業(yè)頤德天地及高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園，形成“住、游、購、教”一體化生活閉環(huán)。

整體來看，位于明珠灣等核心區(qū)位、坐擁江景、大戶型、低容積、低密度、高綠化是這批參與置換房源的共同特點。再加上當(dāng)前南沙作為廣州城市副中心和國家戰(zhàn)略重大平臺的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢，以及目前正在推進(jìn)的未來城市試點，全力布局打造一批“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”，種種利好因素都成為南沙“舊房換新”獲得市場歡迎的支撐?！　?/p>

暢通置換鏈條有望形成多方共贏

在發(fā)布“以舊換新”活動的公告后，已有過百位市民登記了換房意向，與專屬工作人員對接敲定個性化置換方案。樓市“小陽春”也為南沙置換活動營造了良好氛圍。

各方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月廣州新房銷售價格環(huán)比上漲0.3%，同期全市新房網(wǎng)簽7059套，環(huán)比增長241%、同比上漲26.67%，成交量價漲幅領(lǐng)跑一線城市。進(jìn)入4月，廣州市場保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，4月中旬廣州單周新房成交環(huán)比回升5.4%，核心區(qū)域項目來訪與認(rèn)購保持高位。

近期南沙區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局披露數(shù)據(jù)顯示，3月全區(qū)一手住宅成交面積同比增長30.7%，二手房網(wǎng)簽面積同比增長4.25%，市場活躍度顯著提升。

成交熱度的回升帶動南沙多個參與置換活動的樓盤受到更多市場群體的關(guān)注。

在3月中旬的2026廣州住建產(chǎn)業(yè)香港推介會上，南沙開建集團(tuán)攜開建?南沙壹號、開建·南沙壹品、開建·8號公館三大標(biāo)桿項目赴港推介，受到香港相關(guān)行業(yè)機(jī)構(gòu)及企業(yè)的關(guān)注。此外，3月初，由哈爾濱和太原商會、房協(xié)、業(yè)界媒體組成的北方考察團(tuán)也來到南沙，對南沙在城市配套、生態(tài)人文、宜居置業(yè)、產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)等方面的價值表達(dá)了認(rèn)同和強(qiáng)烈的投資興趣。

在克而瑞廣佛分析師趙仁婕看來，“以舊換新”等政策措施不僅著眼于短期成交量的提升，更將深刻地促進(jìn)南沙房地產(chǎn)市場內(nèi)在結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性優(yōu)化。

未來南沙樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步向改善型需求靠近，大戶型將成為未來供應(yīng)和成交的絕對主力，產(chǎn)品的競爭焦點將從單純的地段和價格全面轉(zhuǎn)向品質(zhì)，綠色建筑、智慧社區(qū)、高品質(zhì)物管等服務(wù)將成為核心競爭力。

此外，開發(fā)商的結(jié)構(gòu)也將逐步向頭部央企和地方國企集中，由于政策執(zhí)行涉及政府信用、資金安全和長期運營，由央企國企等信譽(yù)良好的品牌房企開發(fā)的項目更容易通過審核，被納入政府的置換房源名錄，獲得更為廣闊的發(fā)展前景。

而從南沙各片區(qū)發(fā)展前景看，政策帶來的購買力將更集中地流向配套成熟、規(guī)劃前景明朗的核心片區(qū)，明珠灣、蕉門河中心區(qū)等價值高地的新房去化速度會加快，一些目前生活配套匱乏的板塊將在市場選擇中被拉開更大的差距。

對于南沙保障房籌集而言，目前在南沙開建集團(tuán)的運營下，通過系統(tǒng)性收儲與轉(zhuǎn)化機(jī)制，原本分散的存量住房被有效整合，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房、人才房和安置房的穩(wěn)定供應(yīng)渠道，這使得南沙得以加速構(gòu)建“商品住房+保障性住房”雙軌并行的多層次、全覆蓋住房供應(yīng)體系，滿足從新市民到高層次人才的多元化居住需求，為南沙樓市長遠(yuǎn)發(fā)展奠定更為穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

展望未來，一個圍繞置換鏈條形成的多方共贏局面也在逐步明晰。

居民解決了舊房難賣的后顧之憂，還能通過各項稅費減免和補(bǔ)貼降低了置換的時間和財務(wù)成本；開發(fā)商則獲得了一條穩(wěn)定的客戶來源和去化渠道，有助于加速資金回籠，改善現(xiàn)金流；對于租賃群體而言，收儲兜底的房源中相當(dāng)一部分將作為保障房投放市場，直接增加了市場中低租金房源的供給量，有助于平抑整體租金水平，為新市民、青年人提供更多可負(fù)擔(dān)的租住選擇。

對地方政府而言，置換加快了商品住宅庫存去化，有助于穩(wěn)定區(qū)域房地產(chǎn)市場。同時，以市場化方式高效率地籌集了大量保障房和安置房房源，減輕了政府在舊改安置和保障房建設(shè)方面的財政支出壓力和建設(shè)管理負(fù)擔(dān)。此外，通過住房政策的優(yōu)化，增強(qiáng)了南沙對產(chǎn)業(yè)人才的吸引力。

可以預(yù)見，隨著南沙“以舊換新”政策的落地推進(jìn)，上述多方共贏的局面也將惠及更多的市場群體，在前期示范案例的帶動下，未來也將有更多置換需求的居民加入其中，成功實現(xiàn)自己的安居夢。