文/樂居財經(jīng) 曾樹佳

3個月前，廣州房協(xié)舉行春茗晚宴，合景泰富董事局主席孔健岷，與諸多地產(chǎn)大佬一起，出現(xiàn)在了現(xiàn)場。

但孔健岷保持著低調(diào)，并沒有公開發(fā)言。

當下，他或許仍將主要精力，集中在化債上。最近，合景泰富的境外債重組，取得了進展。

6月15日，合景泰富與一些初始參與債權人，訂立了重組支持協(xié)議。

所涉及的重組方案，涵蓋其48.33億美元的境外債務。

其中包括，39.56億美元的優(yōu)先票據(jù)、3.8億美元的銀團銀行貸款，以及由該公司借入或擔保的其他貸款融資項下的4.97億美元負債。

合景泰富拿出了自己的資產(chǎn)底牌：香港鴨脷洲豪宅項目。部分新票據(jù)持有人，可以享受該項目的經(jīng)濟收益。

而在另一項供股計劃中，孔健岷及其家族成員承諾，將認購不少于1,000萬美元的供股股份。

資產(chǎn)底牌

合景泰富給握有境外債的債權人，提供了兩種轉(zhuǎn)化選項。

第一種方案是，債權人每100美元本金中，將有29美元轉(zhuǎn)換為新票據(jù)（ALC票據(jù)），這種票據(jù)享有香港鴨脷洲物業(yè)開發(fā)項目的經(jīng)濟收益；另有20美元，轉(zhuǎn)為強制可轉(zhuǎn)換債券（MCB）；其余本金額全部予以注銷。

這個方案最高的化債額度上限，為13.8億美元。

上述提及的香港鴨脷洲項目，指的是鴨脷洲凱玥。

凱玥地塊，是合景泰富在2017年2月，攜手龍光以超過168.5億港元投得，可建樓面逾76.2萬平方呎，樓面地價約22,118港元/平方呎，一度刷新全港住宅官地紀錄。

眼下，其已累計售出約97伙（占總盤295伙的約33%），套現(xiàn)逾60億港元。

一直以來，凱玥都被視為合景泰富最優(yōu)質(zhì)的境外核心資產(chǎn)之一，總貨值超過300億港元。

這一龐大的潛在價值，使其成為企業(yè)在債務逆境中的一張關鍵底牌。

這張資產(chǎn)底牌，此前還險些旁落他手。

2024年前后，在合景泰富出現(xiàn)債務違約后，長實集團等外部資本，計劃通過收購債權的方式，拿下凱玥項目。

關鍵時刻，合景泰富靠著與龍光在2024年8月進行了一筆10.5億美元的再融資，保住了項目控制權。

老板掏出千萬美元

與第一種方案相比，合景泰富第二種債務重組方案，就沒有那么復雜了，核心只有一條：債權人把所持有的債務本金100%轉(zhuǎn)換為強制可轉(zhuǎn)換債券，即MCB。

MCB持有人，可以自愿按每股1.55港元的轉(zhuǎn)換價，將其MCB轉(zhuǎn)換為合景泰富新發(fā)行的股份。

所有未償還的MCB將于到期日，自動轉(zhuǎn)換為合景泰富新發(fā)行股份。

除了債務置換之外，合景泰富還祭出了一項供股計劃，籌集不超過1715萬美元的資金，用來支付重組費用。

合景泰富董事會主席孔健岷，及其家族成員承諾，將認購不少于1,000萬美元的供股股份。

這并非孔健岷首次掏錢助力公司化債。

2023年11月，他曾以8500萬英鎊，折價出售了其個人位于倫敦的辦公樓——65 Fleet Street。外界普遍認為，彼時他套現(xiàn)，是為了應對合景泰富的流動性危機。

回到此次出爐的化債方案中，還有一條重組條款值得關注。

那就是，為了維持穩(wěn)定的股東結(jié)構，債權人應得的每100美元MCB本金額，其中的27美元，將直接發(fā)行予公司董事會主席或其指定人士。

化債與賣資產(chǎn)

除了境外債之外，合景泰富的境內(nèi)債重組，也獲得了進展。

去年9月底，它宣布，全資附屬公司廣州合景控股集團發(fā)行的2筆境內(nèi)公司債券、廣州天建房地產(chǎn)發(fā)行的1筆境內(nèi)公司債券的重組方案，已全部獲相關債券持有人會議審議通過。

3筆債券的本息償付安排，將進行調(diào)整，并提供包括通過折價現(xiàn)金回購、資產(chǎn)抵債、全額轉(zhuǎn)換一般債權、全額留債等選項。

該公司將根據(jù)約定，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項中，進行選擇及分配。

在化債的另一邊，合景泰富也繼續(xù)賣資產(chǎn)換取現(xiàn)金流。

5月26日，它與富力地產(chǎn)均發(fā)布公告，將共同持有的廣州市富景房地產(chǎn)股權，賣給了新鴻基地產(chǎn)，總代價3.2億元。

標的公司對應的項目，是廣州CBD地標之一——天匯廣場IGC和廣州康萊德酒店。

從2021年下半年以來，房企在深度調(diào)控期內(nèi)，紛紛出現(xiàn)了流動性承壓的情況。

合景泰富撐到了2023年5月，也成為了出險房企。

那時候，它聲稱，一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，在強制贖回日未能按期兌付，構成違約，涉及本息合計約1.19億美元，約合人民幣8.27億。

距離該公司的出險，已經(jīng)過去了三個年頭。

2023至2025年，合景泰富的營業(yè)收入，分別為158.07億元、110.62億元、67.62億元，歸母凈利潤分別為-187.33億元、-80.85億元、-32.71億元。

雖然營收在下降，但是顯現(xiàn)出了減虧成效。