北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是密云人，房子在密云檀州家園大兩居，但也就最多值140萬(wàn)吧，父母在附近有房，我們這套幾乎不住，因?yàn)槲覀児ぷ髟谘嗌浇⒆右惨诤竽晟蠈W(xué)，所以我們想索性賣(mài)掉這套房換到朝陽(yáng)來(lái)，要不然每年租房都至少5萬(wàn)多塊錢(qián)。想聽(tīng)聽(tīng)建議？

Ps：預(yù)算初步設(shè)想是首付300萬(wàn)之內(nèi)，總價(jià)在500萬(wàn)左右，大點(diǎn)的兩居室或小三居，主要是想留出將來(lái)老兩口來(lái)住的地方。學(xué)區(qū)的話(huà)不強(qiáng)求，能中上水平就可以了。

A：

1、換房的建議，您還是先做個(gè)大致的預(yù)算吧，首付+總價(jià)，要不然我也不好聊。另外您的主要需求是什么？自住為主還是學(xué)區(qū)為主，過(guò)幾年是否置換？對(duì)學(xué)區(qū)有什么要求？是只看朝陽(yáng)的嗎？

2、燕莎附近，學(xué)區(qū)中上，那基本就是望京了唄。或者說(shuō)以燕莎為中心的好學(xué)校好幾個(gè)，但以500萬(wàn)總價(jià)來(lái)說(shuō)，在望京能買(mǎi)到的相對(duì)更合適些。否則太陽(yáng)宮和亞運(yùn)村的都貴點(diǎn)兒，清朝學(xué)區(qū)的又都是老房，不如望京陳分學(xué)區(qū)的能相對(duì)兼顧。

這您先去陳分學(xué)區(qū)看看吧，常規(guī)建議是先看利澤西園，能買(mǎi)到兩居沒(méi)問(wèn)題，三居有可能吧。但這里的戶(hù)型偏大，兩居可以看看是否能當(dāng)三居使。這里有學(xué)區(qū)溢價(jià)但不算高，應(yīng)該也就是10-15%左右吧。

3、其他的沒(méi)什么建議了。另外貸款200萬(wàn)的話(huà)月供在萬(wàn)把塊錢(qián)呢，比每個(gè)月5000多了不少。另外500萬(wàn)總價(jià)的房子的預(yù)估租金在7000多，您自己算算是否劃算吧。

僅供參考。

借網(wǎng)友這話(huà)題聊兩句“檀州”，大多數(shù)北漂兒都不知道這個(gè)地名，甚至很多老北京都陌生。其實(shí)這是密云的古代名字，來(lái)歷是密云本地在古代盛產(chǎn)“白檀”，據(jù)說(shuō)就是檀香木，區(qū)別于紫檀紅檀什么的。

密云現(xiàn)在不光有檀州家園，還有檀城家園，以及好多帶“檀”字的地名。但畢竟市區(qū)的人很少去密云，所以這個(gè)名字不太響亮。

另外北京市區(qū)也曾經(jīng)有個(gè)叫“檀州”的地名，那就是廣安門(mén)內(nèi)大街，叫“檀州街”。這名字是從五代或最晚隋朝時(shí)期就開(kāi)始的，在遼中都時(shí)期成為正式名字，也就是蕭峰被耶律洪基封為南院大王的時(shí)代，他和阿紫應(yīng)該就住在檀州街。

因?yàn)樵谖宕逄茣r(shí)期，密云是邊防重鎮(zhèn)，北方民族進(jìn)攻北京都是先打密云，所以檀州的地理位置相當(dāng)重要。幽州的節(jié)度使經(jīng)常要去檀州巡防，所以他們就把通向檀州的街道就稱(chēng)作“檀州街”了。

另外說(shuō)一句，也有很多人搞不清“澶淵”和“檀州”，包括我小時(shí)候也迷糊過(guò)。但實(shí)際上檀淵之盟的是“澶州”，也就是現(xiàn)在的河南濮陽(yáng)，澶淵就是當(dāng)?shù)氐囊粭l河，現(xiàn)在叫什么我忘了?！板ぁ弊值陌l(fā)音是“饞”。

二

Q:

我家在北京兩套房，一套是單位剛買(mǎi)不久的公寓，理論上只有長(zhǎng)租權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，想賣(mài)的話(huà)只能是內(nèi)部過(guò)戶(hù)，現(xiàn)在如果賣(mài)的話(huà)100萬(wàn)左右吧，在猶豫是否賣(mài)掉，想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)。

二套房是老婆家的回遷房，只有48平米，頂多賣(mài)不到200萬(wàn)，成老破小了。二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房的70年產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)問(wèn)這種房的產(chǎn)權(quán)是從房產(chǎn)證開(kāi)始算嗎？剛拿的房產(chǎn)證，一直出租，租金4000元。這套房我們也想賣(mài)掉，我們住父母老房子了，在東城區(qū)，孩子的戶(hù)口和上學(xué)也在這里。想聽(tīng)聽(tīng)您的看法

A：

1、我的看法，是對(duì)您想賣(mài)掉這兩套房的看法是嗎？那我的看法就是算賬唄，計(jì)算房子的租金收益率，覺(jué)得合適就留著，不合適就賣(mài)掉套現(xiàn)。

2、單位公寓房，這種房雖然可以?xún)?nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)珒r(jià)格基本等同于周邊X產(chǎn)權(quán)。而X產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)一般是周邊正規(guī)產(chǎn)權(quán)同等小區(qū)的50%左右，也就是半價(jià)。那如果您這套房?jī)r(jià)值100萬(wàn)，周邊同檔次小區(qū)的價(jià)值就是200萬(wàn)左右。

北京現(xiàn)在小戶(hù)型（非學(xué)區(qū)房）的租金收益率為2%以上，200萬(wàn)就是每年4萬(wàn)，這是刨去了物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期的純利。那4萬(wàn)對(duì)應(yīng)您這套房?jī)r(jià)值100萬(wàn)，收益率4%。

3、回遷房的70年產(chǎn)權(quán)，從開(kāi)發(fā)商獲得土地證開(kāi)始計(jì)算，跟房產(chǎn)證沒(méi)有直接關(guān)系。哪怕是業(yè)主們還沒(méi)拿到房產(chǎn)證，也要從開(kāi)發(fā)商獲得土地證的日期開(kāi)始計(jì)算。

租金4000，一年4.8萬(wàn)，但通常按照11個(gè)月來(lái)計(jì)算純收益，也是等于扣掉了物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期。當(dāng)然，如果是偏遠(yuǎn)地段兒的回遷房，那一般最多按照10個(gè)月計(jì)算。

頂多賣(mài)不到200萬(wàn)，暫時(shí)就按照200萬(wàn)計(jì)算吧，就算是10個(gè)月租金4萬(wàn)，那這套房的收益率是2%。

4、然后就看您是否覺(jué)得這2%和4%是否劃算了，也就是手握價(jià)值300萬(wàn)的房產(chǎn)，每年純收益8萬(wàn)塊是否劃算？平均純收益率2.66%。

覺(jué)得還行就留著吧，畢竟已經(jīng)明顯超過(guò)同期銀行存款利率了。但如果有其他更穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道，那就賣(mài)掉套現(xiàn)唄。但還是考慮好，收益通常與風(fēng)險(xiǎn)呈正比，尤其是這種經(jīng)濟(jì)不太好的時(shí)期，想好了再賣(mài)。

僅供參考。

三

Q:

看了東五環(huán)的京城雅居，說(shuō)實(shí)話(huà)各方面都算滿(mǎn)意，包括社區(qū)環(huán)境業(yè)主氛圍，但糾結(jié)的就是這炮樓戶(hù)型，因?yàn)槲覀儺吘故窍腽B(yǎng)老的，很擔(dān)心住不了幾年就爬不動(dòng)了，在自家樓里總用外骨骼也不是個(gè)事兒。想聽(tīng)聽(tīng)您的綜合建議，如果不合適的話(huà)有其他小區(qū)推薦嗎？

A：

1、京城雅居挺好的，典型的TownHouse城市別墅。傳說(shuō)前幾年那個(gè)著名的翟欣欣就是給父母在這兒買(mǎi)的房子，也是為了養(yǎng)老，當(dāng)然現(xiàn)在應(yīng)該早搬走了吧？

2、我要建議就是先租一套試試吧，最好是經(jīng)歷過(guò)春夏秋冬一整年之后再?zèng)Q定買(mǎi)不買(mǎi)？畢竟無(wú)論是室內(nèi)室外的打掃清理+爬樓梯+能源費(fèi)和冷暖情況，以及各種小的維護(hù)維修，都不是短期能體驗(yàn)出來(lái)的，時(shí)間長(zhǎng)了才是真實(shí)的感受。

另外也沒(méi)必要擔(dān)心租房期間的房?jī)r(jià)漲跌。畢竟這屬于別墅區(qū)，價(jià)格走勢(shì)的反應(yīng)和波動(dòng)幅度都是偏后于大盤(pán)的。反正現(xiàn)在北京大盤(pán)沒(méi)什么行情，那您租一年也不至于被耽誤。

3、其他的我沒(méi)什么說(shuō)的了，豆各莊地段的優(yōu)劣勢(shì)其實(shí)非常的明顯。優(yōu)勢(shì)就是離市區(qū)相對(duì)近，周邊的各項(xiàng)配套也算齊全。但畢竟板塊內(nèi)有特殊單位，而且是幾乎不可能搬走的，那也就不會(huì)有太好的規(guī)劃。所以這地段兒就是自住為主吧，其他方面別有太高期望值就行。

僅供參考。

四

Q:

網(wǎng)友找了套北京兇宅，原價(jià)800多萬(wàn)的，現(xiàn)價(jià)600多萬(wàn)就能賣(mài)。他是真的很想買(mǎi)，因?yàn)榈囟蝺簯?hù)型和裝修都不錯(cuò)，而且中介說(shuō)事情雖然是在屋子里發(fā)生的，但人卻是最后在醫(yī)院走的，所以如果不太在乎的話(huà)那就可以不太在乎了。反正網(wǎng)友是很想要吧，問(wèn)我砍價(jià)到多少合適？

A：

1、兇宅一般就是市場(chǎng)價(jià)的7-8折，至于具體的折扣那就沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)了。這參考前幾年南京最狠的兇宅別墅吧，很惡劣很殘忍，但最終也是7折拍賣(mài)的。

2、中介說(shuō)的可以算有一些道理，但這是港臺(tái)和新加坡等地的說(shuō)法。因?yàn)樗麄兊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)更成熟，尤其二手房，各種情況都早就有了相對(duì)明確的說(shuō)法+評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

比如在屋子里因?yàn)樽鲲埢馂?zāi)vs被縱火的就不一樣，自盡的和被傷害的也不同，吊在屋子里和摔在樓外的還不同，當(dāng)場(chǎng)走了的和到醫(yī)院才走的也有說(shuō)法。而且他們根據(jù)不同的情況，也發(fā)揮+制定出了各種各樣的儀式，還有不少的試睡人員和檢測(cè)的法師，買(mǎi)房之前還可以請(qǐng)來(lái)道士做法呢。反正就是相對(duì)很完善，對(duì)應(yīng)的就是價(jià)格各有不同了。

3、但內(nèi)地一般沒(méi)這種說(shuō)法，兇宅就是兇宅，各大中介都有自己的兇宅庫(kù)，但犯不上也沒(méi)能力做各種細(xì)分，更不可能針對(duì)情況做法事。所以統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)就是7-8折，具體情況看著辦吧。

僅供參考。

五

Q:

我在盧溝橋的沸城有套房，奧運(yùn)那年全款八折買(mǎi)的，買(mǎi)完就知道買(mǎi)貴了。但后來(lái)也漲了，只是不太多，到現(xiàn)在也就是3萬(wàn)左右。我看了您對(duì)地段的分析了，基本認(rèn)可，但因?yàn)槲铱催^(guò)規(guī)劃，感覺(jué)應(yīng)該在理論上也還可以，只是看是否能被重視了。

畢竟我如果換掉這里的話(huà)感覺(jué)也晚了，折騰起來(lái)挺費(fèi)神費(fèi)力的，而且我家也不缺房子住，所以有必要折騰嗎？

A：

1、我認(rèn)為沒(méi)什么太大必要，甭折騰了。畢竟您家不缺房子住，而且2008年就能全款投資房子，說(shuō)明也不缺錢(qián)，現(xiàn)在也至少是不著急用錢(qián)，那何必給自己找麻煩呢？

2、再者，盧溝橋板塊內(nèi)的房子雖然價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)，但租金收益方面是應(yīng)該不吃虧的，畢竟這里也是五環(huán)內(nèi)城區(qū)范圍，收益率應(yīng)該基本就是北京平均值，甚至有可能高一點(diǎn)兒。那既然收益率不吃虧，也就甭折騰置換了。換來(lái)的房子有可能價(jià)格走勢(shì)強(qiáng)點(diǎn)兒，但租金收益未必提高，也就感受不出明顯的優(yōu)勢(shì)，至少幾年內(nèi)不明顯。

3、另外您家既然是2008年打八折買(mǎi)的，那應(yīng)該就是8000多塊錢(qián)吧？因?yàn)榉谐钱?dāng)年房?jī)r(jià)破萬(wàn)時(shí)是挺大的新聞，三年漲了三倍。

同時(shí)期北京的整體均價(jià)也就1萬(wàn)塊錢(qián)，現(xiàn)在5萬(wàn)多，那就是漲了五倍。而您8000多買(mǎi)的，現(xiàn)在3萬(wàn)多，那也算接近四倍，所以落后的也不算太多，而且是接近20年才形成的。以后的價(jià)格走勢(shì)也大致如此，稍微落后但不多，時(shí)間長(zhǎng)了才會(huì)明顯的。

4、總之既然沒(méi)有迫切的意愿就甭折騰了，稅費(fèi)還不少錢(qián)呢，至少等于一兩年的租金了。

僅供參考。

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