文/上海進深 嚴(yán)明會

沉寂四年之久的浦發(fā)上城，終于要入市了。

而且，價格也給足了誠意。

項目首開將推出3#、5#樓，共114套房源，建面約100-134㎡三房，均價約6萬元/㎡，總價500萬元起，預(yù)計端午節(jié)后啟動認(rèn)購。

要知道，目前浦東外環(huán)內(nèi)新盤均價普遍8W 起步，三林濱江這類板塊甚至沖到12W 。

即便是外環(huán)外的唐鎮(zhèn)，新房價格也基本維持在7-8萬元/㎡；曹路板塊的新房均價同樣達到6萬 。

而浦發(fā)上城直接把外環(huán)內(nèi)的門檻拉到了6W，100平三房總價才500W起。

百萬方TOD大盤

浦發(fā)上城并不是一個單純的住宅項目，整個項目總體開發(fā)體量約100萬平方米，總投資約200億元，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公研發(fā)、公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，是一個大型TOD綜合開發(fā)項目。

外界最早關(guān)注到這個項目，大約是在2022年6月，“金橋 地鐵上蓋 超級綜合體”三大標(biāo)簽加持，讓這個項目收獲了不少關(guān)注度。

整個TOD大致分為三個區(qū)：

北區(qū)（J9B-14地塊）：商品住宅 大體量商業(yè) 酒店 辦公 9/12兩條地鐵，是整個項目最精華的部分；·

中區(qū)（J9A-04、J9A-07地塊）：主要是辦公 大面積主題公園綠化；·

南區(qū)（J9A-05地塊）：14號線地鐵上蓋商業(yè)（體量較?。?商業(yè)公寓。

整個百萬方TOD只有一塊住宅用地，就是浦發(fā)上城。

項目的建設(shè)單位是上海浦發(fā)上城商業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司，法定代表人徐佳煒，該公司由上海盛世申金投資發(fā)展有限公司100%持有，股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，由浦發(fā)集團100%持有。

對于浦發(fā)集團而言，浦發(fā)上城不僅是一宗住宅開發(fā)項目，更承擔(dān)著區(qū)域整體開發(fā)和城市更新的重要任務(wù)。

調(diào)規(guī)升級

2023年12月底，項目首次公示規(guī)劃方案，擬建7棟17-29F住宅，一共約693套住宅可售。

但項目遲遲未能入市，直到2025年7月，項目完成了一輪調(diào)規(guī)。調(diào)整內(nèi)容包括：

1、地庫調(diào)整，新增住宅地庫坡道

2、公共通道上增加住宅出入口

3、1-A3變電站開閉所位置調(diào)整

4、地下室新增地下會所及下沉庭院

5、住宅相關(guān)戶型增加陽臺

6、公租房調(diào)整建筑高度

7、住宅區(qū)域增加風(fēng)雨連廊

主要看點是新增地下會所、下沉式庭院，部分區(qū)域增加風(fēng)雨連廊。

雖然趕不上當(dāng)下的新規(guī)產(chǎn)品，但相比最初版本，居住體驗已經(jīng)有明顯提升。

產(chǎn)品層面，浦發(fā)上城主力戶型為約80㎡、100㎡、103㎡、135㎡、152㎡，覆蓋2-4房，全部為兩梯四戶。

其中100-103㎡戶型是主力，一共405套，其次是134㎡戶型，一共168套。

對比當(dāng)下大量新規(guī)住宅（陽臺半計、飄窗全贈送、一步陽臺等），浦發(fā)上城的產(chǎn)品設(shè)計已不算領(lǐng)先。

三個硬傷

市場不會無緣無故留下價格洼地。

浦發(fā)上城最大的爭議，同樣十分明顯。

首先是南側(cè)一街之隔，就是金橋安息堂及老陳王廟。

對于部分購房者而言，這并不會影響實際居住功能，但在心理接受度和未來轉(zhuǎn)手流通層面會形成一定影響。

其次是北側(cè)靠近金海路高架。

高架帶來的噪音、粉塵以及車流影響，需要通過具體樓棟位置進行判斷。

此外，周邊高壓線設(shè)施也會影響部分房源的景觀觀感。

這些客觀因素的存在，也成為項目價格低于市場預(yù)期的重要原因。

拋開硬傷，浦發(fā)上城在通勤和配套層面的配置，放在整個外環(huán)內(nèi)都屬于第一梯隊。

項目直接坐落于地鐵9號線和12號線金海路站上蓋，距離僅約372米，步行5分鐘即達。

同時，北側(cè)還有在建的14號線桂橋路站，未來能實現(xiàn)三軌交匯。

配套設(shè)施方面，該單元內(nèi)J9A-04地塊規(guī)劃教育科研、衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)食堂，最南面的綠色塊的是J9B-09為綠化/體育活動場地，規(guī)劃運動場地不少于7000㎡。

最令人期待的莫過于其商業(yè)配套。項目已引入K11 Select品牌，將打造9萬平方米的商業(yè)空間，成為上海第二個K11品牌商業(yè)中心。

除了自帶商業(yè)體，周邊1.5公里內(nèi)還有曹路寶龍廣場，1.9公里有曹路招商花園城，地鐵4站可直達森蘭印象城、華潤萬象天地等大型商圈，完全滿足日常購物、娛樂需求。