兩年前，黃島九頂山地塊絕對(duì)是繞不開的“明星”。
彼時(shí)，它以25.19億的總價(jià)成為黃島“總價(jià)地王”，當(dāng)?shù)刂髽I(yè)瑞源名聲大噪。
然而，接下來，這塊地卻經(jīng)歷了“化整為零”的命運(yùn)——原地塊被拆分，九頂山一期率先重新掛牌上市。
從“巨無霸”到“小而美”，這塊地為何拆分？此次重新上市，又暗藏著哪些不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)與短板？
今天，我們就來深度扒一扒這塊地的“前世今生”與“隱形地雷”。
01
先簡(jiǎn)單回顧一下這塊地的“高光時(shí)刻”。
2024年6月27日，九頂山原地塊（占地約12.5萬㎡，建面約33.8萬㎡）上架，吸引了中海和瑞源兩家房企報(bào)名。經(jīng)過22輪激烈廝殺，最終瑞源以25.19億總價(jià)、5.98%的溢價(jià)率將其收入囊中，成交樓板價(jià)7444元/㎡。
但在此之后，該地塊的建設(shè)卻一直處于“靜音模式”，遲遲未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

如今，地塊拆分后重新掛牌，本次上市的九頂山一期參數(shù)如下：
位置：西海岸長江路街道九頂山片區(qū)江山南路東、富春江路北
占地/建面：占地約28038㎡，建面約7.57萬㎡
容積率：2.7
起拍總價(jià)：5.79億元（競(jìng)買保證金2.89億）
起拍樓面價(jià)：約7646元/㎡
02
看似總價(jià)降到了5.79億，門檻低了，但仔細(xì)盤算這筆賬，這塊地其實(shí)暗藏不少“勸退”因素。
風(fēng)險(xiǎn)一：起拍價(jià)“未拍先漲”，溢價(jià)即“站崗”
這是本次掛牌最讓人看不懂，也最讓開發(fā)商頭疼的一點(diǎn)：起拍地價(jià)漲了。
上次整塊地的成交樓面價(jià)是7444元/㎡，而本次一期地塊的起拍樓面價(jià)卻高達(dá)7646元/㎡，起拍價(jià)直接反超了上次的成交價(jià)！
這意味著什么？意味著政府對(duì)該地塊的價(jià)值評(píng)估底線被抬高了。
對(duì)于房企而言，如果以底價(jià)拿地，利潤空間已經(jīng)被嚴(yán)重壓縮；如果像上次一樣出現(xiàn)多家爭(zhēng)搶，加上溢價(jià)部分，樓面價(jià)極有可能逼近甚至突破8000元/㎡大關(guān)。
在當(dāng)前的樓市環(huán)境下，高地價(jià)必然要求高溢價(jià)的產(chǎn)品來支撐，一旦算不過賬，這塊地極易變成誰拿誰虧的 “燙手山芋”。
短板二：2.7高容積率+安置房為鄰，改善基因受限
九頂山片區(qū)主打的是改善定位，但一期地塊在“改善純度”上存在明顯的硬傷：
容積率偏高：地塊容積率高達(dá)2.7。作為對(duì)比，周邊的標(biāo)桿改善盤中?！ぬ炜罩车娜莘e率要低得多。2.7的容積率意味著樓間距、采光、園林綠化空間都會(huì)受到限制，很難做出純粹的低密洋房或大平層社區(qū)，產(chǎn)品力上先天吃虧。
周邊環(huán)境雜糅：地塊西側(cè)緊鄰安置房小區(qū)。對(duì)于改善型購房者來說，圈層的純粹性和周邊界面的整潔度是重要考量。
安置房的存在，在一定程度上會(huì)削弱該地塊的高端改善屬性，影響未來的溢價(jià)能力。
風(fēng)險(xiǎn)三：“內(nèi)卷”加劇，去化壓力山大
拋開地塊本身，外部的市場(chǎng)環(huán)境同樣不容樂觀。
目前的黃島樓市，尤其是改善市場(chǎng)，呈現(xiàn)出 “供應(yīng)量大、兩極分化嚴(yán)重” 的特征。
雖然個(gè)別核心地段、產(chǎn)品力極強(qiáng)的熱銷盤能走出獨(dú)立行情，但市場(chǎng)上仍有大量改善盤處于滯銷狀態(tài)，去化周期漫長。
九頂山片區(qū)雖然位置不錯(cuò)，但周邊樓盤+次新小區(qū)林立。在“內(nèi)卷”到極致的黃島改善市場(chǎng)，購房者越來越挑剔。
如果九頂山一期因?yàn)楦叩貎r(jià)和高容積率，導(dǎo)致“產(chǎn)品做不出特店，價(jià)格又降不下來”，陷入高不成低不就的尷尬境地，未來的去化將面臨巨大的考驗(yàn)。

03
原“總價(jià)地王”拆分成小地塊重新上市，本質(zhì)上是為了降低拿地門檻，吸引更廣泛的房企參與，同時(shí)也緩解了原摘牌房企的資金與開發(fā)壓力。
但對(duì)于準(zhǔn)備入局的開發(fā)商來說，必須保持清醒： 總價(jià)降了，不等于好做了。 起拍樓面價(jià)的倒掛、2.7的容積率短板、以及黃島改善市場(chǎng)的激烈廝殺，都要求拿地房企必須具備極強(qiáng)的成本控制能力和破局的產(chǎn)品研發(fā)能力。
九頂山一期最終會(huì)花落誰家？會(huì)不會(huì)再次上演溢價(jià)搶地的好戲？還是會(huì)在理性的市場(chǎng)面前遭遇冷遇？我們將持續(xù)關(guān)注