北京進(jìn)深 徐迪 近日，中建智地懷柔新盤公示了總平圖，據(jù)悉也是國賢府系。

總建面約6.94萬㎡，其中地上建面約4.47萬㎡，容積率1.4。

規(guī)劃10棟6-11F洋房，約366戶，層高3米+。

面積段105-220㎡，主力建面105/135戶型，140㎡以上大戶型占比也有將近四成。

這款遠(yuǎn)郊大平層，售價(jià)上預(yù)計(jì)也能在懷柔有所突破。

樓棟排布

10棟均為正南正北朝向，面寬資源較好，能有不錯(cuò)的采光和通透性。

1-7#三行排列，8-10#沿西側(cè)紅線點(diǎn)狀布局。

四周樓棟都緊貼用地紅線，最大可能留足樓間距和園林空間。

正門在小區(qū)東南側(cè)，做了飛檐翹角的中式大門，向內(nèi)連接一棟配套樓。

因?yàn)樯鐓^(qū)體量有限，并沒有設(shè)置下沉庭院。

只有2#住宅樓做了首層架空層，估計(jì)是做鄰里共享空間。

國賢府的園林一貫是純中式風(fēng)格，多水系和山石，所以5#南北兩側(cè)有大面積的集中綠地。

戶型預(yù)測

主力建面105㎡，位于南排兩棟11F洋房，共132套；

次主力建面約135㎡，位于1#、2#樓，7#西單元，9#、10#樓，合計(jì)106套；

145㎡戶型共68套，位于北排4#樓和西側(cè)的8#樓；

央景樓王棟5#，東側(cè)單元為頂配建面220㎡，共20套；西側(cè)兩個(gè)單元建面約165㎡，共40套。

總圖上只能看到屋頂輪廓線，沒有標(biāo)出陽臺(tái)等贈(zèng)送空間。

是設(shè)計(jì)公司偷懶了？還是這個(gè)項(xiàng)目沒有贈(zèng)送？

恰恰相反，按照“核心區(qū)位審批趨嚴(yán)”的潛規(guī)則，懷柔新盤的贈(zèng)送率不可能低。

而且，出讓文件也提到，鼓勵(lì)在建筑設(shè)計(jì)階段精細(xì)化戶型設(shè)計(jì)，結(jié)合“好房子”政策提升得房率，打造高品質(zhì)住宅。

地塊往北500米左右，就是去年北京樓市的遠(yuǎn)郊黑馬爆款——建工嘉棠澐璽。

作為懷柔首個(gè)“好房子”項(xiàng)目，嘉棠澐璽層高3米 ，建面使用率突破100%。

戶型設(shè)計(jì)上最大的亮點(diǎn)是南向雙陽臺(tái)體系：

通面寬內(nèi)嵌陽臺(tái)+幾乎與同等面寬的景觀花池。

北京通面寬陽臺(tái)的新盤不少，陽臺(tái)外邊還能接出個(gè)通面寬的花池，全北京也是獨(dú)一份兒了。

而且，北向設(shè)備平臺(tái)，端戶還有側(cè)邊飄窗，270度超大采光面。

此次，中建智地懷柔新盤，南向通面寬陽臺(tái)+北向設(shè)備平臺(tái)，也肯定不會(huì)少。

拿地回溯

懷柔新城6001地塊成交于4月28日，中建智地以7.56億元總價(jià)競得，樓面價(jià)約1.69萬元/㎡，溢價(jià)率2.44%。

地塊位于懷柔區(qū)龍山街道，距離懷柔區(qū)政府約1公里。

西側(cè)臨近懷柔水庫，東側(cè)臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態(tài)。周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套在懷柔都屬于頂配。

根據(jù)實(shí)施方案規(guī)劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場用地，合計(jì)0.8公頃；另有公共服務(wù)配套0.38公頃，待深入研究后再批復(fù)具體規(guī)劃指標(biāo)。

今年2月13日，6001地塊拆除工作已經(jīng)正式啟動(dòng)。

地塊往北500米左右，就是建工嘉棠澐璽，規(guī)劃7棟6F-10F洋房，共224戶，主力建面80-140㎡，產(chǎn)權(quán)得房率76%-84%區(qū)間。

去年9月底開盤，預(yù)售均價(jià)4.05萬元/㎡，實(shí)際成交均價(jià)超過3.94萬元/㎡，目前基本售罄。

成交金額總計(jì)8.3億元，地價(jià)覆蓋率超231%。

利潤率不低，但是項(xiàng)目規(guī)模不大，實(shí)際利潤金額絕對(duì)值也不算太高。

不過，這恰恰是當(dāng)下房企在遠(yuǎn)郊市場的一種生存智慧。

與其在核心區(qū)高價(jià)拿地、陷入同質(zhì)化內(nèi)卷，不如在懷柔這類遠(yuǎn)郊區(qū)域，用低密產(chǎn)品、好房子標(biāo)準(zhǔn)去精準(zhǔn)匹配本地改善需求。

中建懷柔項(xiàng)目樓面價(jià)較嘉棠澐璽略高，但有了前者的去化驗(yàn)證，新項(xiàng)目便有了底氣。一旦產(chǎn)品力夠強(qiáng)，就能夠做到定價(jià)權(quán)、去化速度、利潤空間，三者兼得。