文/北京進深 林振興

6月16日，北京城建·龍樾璟序戶型圖出街。

從5月28日成功拿地到戶型亮相，它僅用時19天。

而在3天前，它還順利斬獲了建設(shè)工程施工許可證。

龍樾璟序，刷新了北京城建多項開發(fā)速度紀錄：

拿地當天就亮相案名；

3天公布項目規(guī)劃方案；

12天取得市園林綠化局行政許可決定書；

14天取得多規(guī)合一會商意見；

15天取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

快歸快，程序上似乎有點“搶跑”。

截至目前，龍樾璟序的公眾反饋意見尚未公示。

按照北京地產(chǎn)開發(fā)流程，樓盤設(shè)計方案公示須七個工作日，不論是否有公眾提反饋意見，都須通告。在審批之后，才會下發(fā)規(guī)劃證，之后是領(lǐng)取施工證、預售證等。

它的兄弟盤“龍樾海序”雖同樣追求高效，但在3月份通告公眾意見采信情況一個月后，方才取得規(guī)證，在合規(guī)性上更為嚴謹。

相比之下，龍樾璟序這波操作在程序上確實留了點小瑕疵，后續(xù)如何補全合規(guī)流程值得留意。

項目運作主體——城建璟樾置業(yè)，法人兼董事為楊振鵬，經(jīng)理為宋本有。

宋本有和楊振鵬是老搭檔，二人曾在國譽頌項目上配合默契。

楊振鵬年僅40歲，是城建發(fā)展副總經(jīng)理，也是該上市公司最年輕的高管。

2023年年薪僅4.09萬元，2024年新猛漲至101.99萬元，漲了近25倍，成為2024年城建發(fā)展薪酬最高的高管，讓所有地產(chǎn)打工人羨慕到不行。

結(jié)果2025年，他的薪資又跌掉三成多，年薪回到67.99萬。

如今，龍樾璟序已然成為楊振鵬的關(guān)鍵試金石。

它能否延續(xù)龍樾海序熱銷勢頭、再創(chuàng)佳績，也將直接影響這位80后少帥接下來的職業(yè)與薪酬走向。

龍樾海序于5月16日開盤，目前累計網(wǎng)簽613套，成交均價5.45萬元/㎡，網(wǎng)簽金額超32億元，地價覆蓋率超114%。

01

龍樾璟序規(guī)劃17棟住宅樓，總計約630戶房源，戶型包括68-78-88-98-115-118㎡。

贈送相當豪華：

1、南向通面寬開敞陽臺，進深1.8米；

2、北向設(shè)備平臺，進深也達到1.8米；

3、部分邊戶有側(cè)邊飄窗，尺度很大，基本上跟房間進深差不多了。

4、花池：部分戶型的客廳外邊還有花池，進深約0.7m。

沒記錯的話，石景山上一個也是第一個有花池的項目，還是中海玉華玖章。

不得不說，北京城建還是有很大能耐。

具體來看，北排3棟，是68㎡、88㎡。

首層架空 大面寬，讓這排樓找到了價值點，堪稱神來之筆。

其中，起步68㎡兩居，最驚艷的就是南向超大面寬，客廳 主次臥面寬共計9.7m，其中客廳面寬就有3.9m。

最大bug是，南北不通透，衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。

不通透設(shè)計，或許也是開發(fā)商的小心思。因為這棟樓位于小區(qū)最北側(cè)，北邊就是京九鐵路線 蓮石路。

此外，在規(guī)劃上，北京城建還設(shè)置了大面積綠地作為緩沖，但仍然會面臨一定的噪音影響。

贈送上，該戶型只有通面寬的南向陽臺。

88㎡戶型，做到了三居，南向三面寬，而且還是動靜分離。

餐-客-廚都在西區(qū)，臥室在東區(qū)，客廳面寬做到了足足4m。

北向贈送進深1.8m的陽臺，讓該戶型能做到主臥套 雙明衛(wèi)，這個還是蠻驚艷的。

除了南北雙陽臺，客廳外還贈送了花池。

它也是全小區(qū)唯一有花池的戶型，甚至連樓王戶型都沒有。

78㎡、98㎡，環(huán)繞在項目的三面（東、西、南面）。

其中，78㎡三居直接借鑒了兄弟盤龍樾海序78㎡，戶型布局大同小異。

都是“長條布局”的兩面寬三居，也是目前市面上這個面積段開發(fā)商的通用解法。通病在于采光通風受限，以及過道面積的浪費。

好在贈送上，龍樾璟序給足了誠意。

（邊戶）南向通面寬陽臺 北向一個設(shè)備平臺 側(cè)面飄窗，這也是能在70多平“擠”出三居功能的關(guān)鍵。

衛(wèi)生間的巧思，也從龍樾海序搬了過來。

在三分離的基礎(chǔ)上再次進行了拆分，將馬桶和浴室集中在一側(cè)，洗手臺獨立設(shè)置在另一側(cè)，早高峰不打架。

不同的是，雖然都是270度轉(zhuǎn)角窗加持，但龍樾海序是弧形，龍樾璟序是直角。

98㎡三居，經(jīng)典的三居格局，中規(guī)中矩。

邊戶主臥是轉(zhuǎn)角陽臺 飄窗，采光 視野絕絕子。

有個小遺憾是，該戶型客廳面寬3.7m，不及其他小戶型。

而且，入戶門對著北向次臥，私密性不足。

贈送上，南向雖然是通面寬陽臺，但北向只增送了一個陽臺。

中間樓棟最好的位置，留給了115㎡、118㎡。

這兩個四居戶型結(jié)構(gòu)相似。

（邊戶）贈送也是全小區(qū)最豪的，南向通面寬陽臺 北向2個陽臺+側(cè)面飄窗。

北側(cè)兩間次臥可以分開，也可以合并做大套房，秒變大三居。

進門正對著衛(wèi)生間，但開發(fā)商做了組柜子 墻體，用來遮擋。

02

龍樾璟序所在的黃莊村地塊，早在2024年就進到供地清單上了。

當時預申請的起始交易價是42.43億元，折合樓面價5萬/㎡左右，銷售指導價高達8.2萬/㎡。

今年返場上架，迎來了史詩級的“大瘦身”，價格幾近腰斬，并且也取消了指導價的規(guī)定。

最終的成交樓面價約3.3萬/㎡（住宅部分），預計未來售價不會超過6萬/㎡。

這里也可以參考下龍樾海序，拿地價3.2萬/㎡，成交均價在5.45萬/㎡。

龍樾璟序略高一點，大概在5.5-5.8萬/㎡區(qū)間，總價430萬起步。

這個價格在板塊內(nèi)是什么水平？

因為沒有新房對比，主要是北邊一街之隔的遠洋山水，二手房掛牌價是5.5萬 /㎡，成交價5.2-5.3萬/㎡左右。

目前，整個石景山的在售新盤成交均價都在6萬 /㎡，北面5公里開外的中海瑞文里，均價6.2萬/㎡；

西邊首鋼園里的一系列新盤，包括最新的璟瑞長安，也在6.1萬/㎡以上。

另外，從北京城建這次的開發(fā)速度來看，這個項目應該是要做一個快銷盤的，開盤價不會太高。

當然，北京城建之所以要快跑，是因為后面還有“追兵”。

4月23日，黃莊村地塊正式掛牌的前一天，石景山還公示了一批地塊的規(guī)劃綜合實施方案。

分別是石景山區(qū)巴威-北鍋SS00-1617-0004等地塊、北重西廠SS00-1621-0001等地塊。

位于八角街道及魯谷街道，其中北重西廠1621-0002居住用地，就在黃莊地塊往西2公里左右。

占地2.32公頃，建面5.99萬平方米，容積率2.58，建高60米。

巴威-北鍋地塊以研發(fā)設(shè)計用地和多功能用地為主，離住宅地塊比較遠，靠近古城地鐵站，南邊就是首鋼璟悅長安。

相關(guān)公司：北京城建sh600266