北京進(jìn)深 徐迪 6月10日，北京城建祥業(yè)順義0037地塊重新公示了設(shè)計方案。

經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)沒有變化，總建筑規(guī)模約6.07萬㎡，其中地上計容建面約4.08萬㎡，容積率1.3。

樓棟排布沒有變化，仍然是11棟6-10F坡頂小洋房，大約432戶房源。

整體園區(qū)格局也沒有太大變化，以中央景軸對稱設(shè)計，強調(diào)禮序和儀式感。

設(shè)計單位也還是北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司。

但是相較之前撤回的版本，新總圖采取了低飽和度色系，對于一些園林上的細(xì)節(jié)也進(jìn)行了模糊處理。

早在5月20日晚間，0037地塊的方案設(shè)計圖就已公示。

然而，僅僅過了一天，這份圖紙便悄然下架，官方未就撤圖原因發(fā)布任何聲明。

從原圖紙上來看，最大的問題是存在安全隱患：

消防撲救場地，占用了綠地。

0037地塊共設(shè)置了12個撲救場地，其中有一部分面積與綠地重疊，且場地兩側(cè)還規(guī)劃了密集的大型樹木。

原圖紙郁郁蔥蔥的大樹顯得小區(qū)生態(tài)非常好，但是按照建筑防火規(guī)范，消防登高場地必須真硬化，嚴(yán)禁隱形設(shè)計。

1、消防撲救場地設(shè)計優(yōu)化與規(guī)范表達(dá)

從新版總平圖來看，消防撲救場地位置和尺寸其實并無明顯變化，主要是取消了植被標(biāo)識，讓場地看起來更加規(guī)整。

原圖的撲救場地輪廓線為白色，新圖紙換成了顯眼的黑線，同時標(biāo)明了場地的硬地寬度：10米。

北側(cè)正門入口那道穿過消防通道的風(fēng)雨連廊，也專門做了文字說明：滿足消防車通行高度。

2、重新上傳了外立面效果圖

新版本比較簡單，主要展示樓棟立面造型，角度從正面換成了斜角。

沒有展示樓棟前的園林設(shè)計效果，那組惹禍的鹿群雕塑也不見了。

前一版效果圖上出現(xiàn)了一個低級錯誤。

一只象征吉祥福祿的小鹿雕塑，修圖時竟然把頭給P掉了。

不僅破壞了視覺完整性，更在心理層面制造了不適感。

在公示階段犯下如此疏漏，這種細(xì)節(jié)把控上的松懈，很容易讓人對項目品質(zhì)產(chǎn)生不太好的聯(lián)想。

3、鳥瞰圖收起了景觀細(xì)節(jié)

新版鳥瞰圖上的幾個園林組團都沒做展示。

其實一般報規(guī)階段很少體現(xiàn)景觀細(xì)節(jié)，雖然很好看，但也容易被挑毛病，拿來與實景對比。

這個項目取消這些園林組團，還有一個重要的考慮，給消防場地讓位。

上一版就是景觀做得太滿，明顯是占用了消防場地。

除了上述幾項變化，還有一些細(xì)微調(diào)整，比如：

用陰影標(biāo)記了首層局部架空的位置。

入口配套樓增加了“鄰里共享空間”的說明等。

盡管總平圖換了一種表達(dá)風(fēng)格，但陽臺等贈送空間還是沒有畫出來。

按照“核心區(qū)位審批趨嚴(yán)”的潛規(guī)則，順義新盤的贈送率應(yīng)該不會低。

指標(biāo)顯示，地上建筑有1093.18㎡的不計容面積，除了公區(qū)配建，應(yīng)該有相當(dāng)一部分會用在陽臺等贈送方面。

從立面效果圖也能看到，南側(cè)有開敞陽臺；

端戶為轉(zhuǎn)角露臺，還有側(cè)邊的設(shè)備平臺，尺度都不小。

4、戶型預(yù)測

小戶型為主，結(jié)合臨鐵的優(yōu)勢，目標(biāo)以剛需及地緣首改客群為主。

戶均建面約94㎡，面積段預(yù)計88/98/115㎡。

除了西北角的2#樓，大部戶型都能做到10米左右的三面寬。

中間帶架空層的3#、4#樓，面寬能達(dá)到11米+。

5、拿地回溯

3月18日，順義河?xùn)|站3101-0037地塊以5.71億元底價成交，折合樓面價約1.4萬元/㎡。

拿地主體即項目公司，北京住總京順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2017年7月3日，注冊資本4億元。

法定代表人、董事長、總經(jīng)理由巴德勝一人擔(dān)任。

該公司由北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團。

項目距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，交通便捷。

周邊有京漢生活廣場、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設(shè)施。

西側(cè)就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區(qū)，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前均已售罄，成交均價3.26萬元/㎡。

住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡，此次新拍的0037地塊便宜了2000 ，成本優(yōu)勢明顯。