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（來(lái)源：上海樓市揭幕&冬哥談房）

上海樓市最近又刷新認(rèn)知高度：實(shí)打?qū)嵉耐猸h(huán)外板塊，新房單價(jià)直接干到94157元/㎡！

近日招商中旅壹江臻邸五期正在認(rèn)購(gòu)中，本次項(xiàng)目一共推出37套房源，整體備案均價(jià)83457元/㎡；其中王牌產(chǎn)品7號(hào)樓6層真洋房，僅12套房源，確實(shí)稀缺，而它的單價(jià)天花板，悄悄摸到了94157元/㎡。

如今唐鎮(zhèn)板塊的高層新房均價(jià)約8萬(wàn)/㎡左右，這款洋房直接板塊溢價(jià)1.4萬(wàn)+/㎡；放眼全上海外環(huán)樓市，這個(gè)價(jià)格都是領(lǐng)跑者。

目前外環(huán)附近能對(duì)標(biāo)9.4萬(wàn)單價(jià)的新房，僅有閔行七寶天安1號(hào)。關(guān)鍵點(diǎn)來(lái)了：天安1號(hào)地處外環(huán)內(nèi)；而唐鎮(zhèn)位于外環(huán)外，房?jī)r(jià)直接追平外環(huán)內(nèi)頂流新盤。

再對(duì)比外環(huán)外其他板塊：

閔行改善熱門浦錦、顓橋新房均價(jià)約7萬(wàn)+/㎡

浦東周康、曹路板塊均價(jià)約6萬(wàn)+/㎡；

寶山楊行、顧村均價(jià)約5萬(wàn)+/㎡；

嘉定南翔、江橋均價(jià)5.5萬(wàn)/㎡；

閔行華漕、青浦徐涇靠著大虹橋紅利，板塊均價(jià)約6-7萬(wàn)/㎡；

哪怕是這些外環(huán)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)改善板塊，房?jī)r(jià)都被徹底甩開，放眼全上海外環(huán)外，單價(jià)突破9萬(wàn)+的新房，確實(shí)不多。

很多人疑惑：浦東外環(huán)唐鎮(zhèn)，憑什么房?jī)r(jià)能有如此高度？核心原因可能有以下4點(diǎn)：

第一，板塊價(jià)值徹底蛻變，擺脫剛需標(biāo)簽。早年唐鎮(zhèn)是浦東剛需洼地，如今依托張江科學(xué)城外溢，產(chǎn)業(yè)落地密集，高精尖企業(yè)、科創(chuàng)人才大批量導(dǎo)入，高收入購(gòu)房群體扎堆，改善購(gòu)房需求爆發(fā)，徹底甩掉剛需洼地定位。

第二，低密洋房產(chǎn)品稀缺，物以稀為貴。當(dāng)下上海新房以高層、小高層為主，6層洋房本就稀缺，本次僅12套貨源，純改善低密、公攤小、居住舒適度拉滿，圈層純粹，稀缺屬性直接拉高產(chǎn)品溢價(jià)。

第三，浦東外環(huán)新房庫(kù)存告急，供不應(yīng)求抬升房?jī)r(jià)。浦東主城新房供應(yīng)緊張，外環(huán)改善地塊土拍價(jià)格持續(xù)走高，宅地越來(lái)越少，純改善洋房房源更是斷供，房源少、買家多，價(jià)格自然水漲船高。

第四，樓市改善購(gòu)買力外溢，圈層內(nèi)卷漲價(jià)。內(nèi)環(huán)、中環(huán)改善房源總價(jià)過(guò)高，大批高凈值剛需、改善客群外溢浦東外環(huán)，認(rèn)準(zhǔn)唐鎮(zhèn)成熟配套、城市界面，高端改善扎堆入手，進(jìn)一步推高板塊頂格房?jī)r(jià)。

不難發(fā)現(xiàn)，如今上海房?jī)r(jià)早已不看環(huán)線，傳統(tǒng)“內(nèi)環(huán)貴、外環(huán)便宜”的買房邏輯已經(jīng)失效。地段環(huán)線讓位于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、圈層，外環(huán)優(yōu)質(zhì)板塊+稀缺改善產(chǎn)品，房?jī)r(jià)輕松吊打普通外環(huán)內(nèi)剛需盤。

對(duì)于剛需、剛改客戶，招商中旅壹江臻邸還真的可以關(guān)注：

項(xiàng)目地處浦東唐鎮(zhèn)核心區(qū)位，五期全新房源火熱認(rèn)購(gòu)中，整體推售37套房源，樓盤整體均價(jià)83457元/㎡；樓棟劃分差異化明顯，常規(guī)高層貼合板塊主流均價(jià)，7號(hào)樓6層真洋房為本期王牌稀缺產(chǎn)品，僅12套，房源量極少、賣一套少一套，洋房最高單價(jià)94157元/㎡。

產(chǎn)品主打高端改善定位，依托板塊成熟商業(yè)、交通、教育配套，搭配超低密洋房社區(qū)，瞄準(zhǔn)唐鎮(zhèn)本地改善、張江外溢置業(yè)客群，也是目前唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)天花板級(jí)新房。

外環(huán)外9.4萬(wàn)/㎡的房?jī)r(jià)，不只是一個(gè)樓盤報(bào)價(jià)，更是上海樓市新版價(jià)值邏輯。環(huán)線不再是定價(jià)王道，產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、稀缺度，才是當(dāng)下上海房?jī)r(jià)的真正底牌。

與此同時(shí)，上海北部中環(huán)附近的新房中環(huán)麓島也同樣值得期待，位于中外環(huán)之間，最新均價(jià)只有68476元/平！

中環(huán)麓島新地塊首批房源大籌已結(jié)束，正在小籌中。項(xiàng)目將推出建面約107-132㎡3-4房，均價(jià)68476元/平，共計(jì)64套房源。

「中環(huán)麓島」的底氣，源于南大智慧城的“雙重碾壓式”發(fā)展——產(chǎn)業(yè)能級(jí)+配套兌現(xiàn)速度均領(lǐng)跑同價(jià)位板塊。

交通：雙TOD立體路網(wǎng)，15號(hào)線381米步行直達(dá)，7站到上海西站，25分鐘達(dá)靜安寺；緊鄰中環(huán)路、南北高架，30分鐘覆蓋陸家嘴、徐家匯，規(guī)劃18/31號(hào)線+南何支線，未來(lái)出行更便捷。

商業(yè)：50萬(wàn)㎡商業(yè)集群崛起！直線700米在建華潤(rùn)萬(wàn)象匯（2027年開業(yè)），雙TOD商業(yè)加持，社區(qū)自帶生鮮超市、餐飲等配套，一站式滿足吃喝玩樂(lè)購(gòu)。

生態(tài)：43%綠地覆蓋率+40+特色公園，占地120公頃的南大中央公園已開放，走馬塘水岸公園（一期）建設(shè)中，人均綠地近40㎡（上海平均3倍），日常散步堪比逛景區(qū)。

教育：全齡優(yōu)質(zhì)教育圈！南大實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制）、上師大附中寶山分校（市實(shí)驗(yàn)性示范高中）已啟用，多所優(yōu)質(zhì)幼兒園布局，上學(xué)無(wú)需遠(yuǎn)行。

產(chǎn)業(yè)：南大智慧城作為“北轉(zhuǎn)型”核心，540萬(wàn)㎡體量超越前灘，與張江、漕河涇共建“中環(huán)科創(chuàng)金三角”，800+企業(yè)入駐，聚焦AI、生命科學(xué)等未來(lái)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域價(jià)值持續(xù)爆發(fā)。