苗野丨發(fā)自上海

“最近成交量很大，賣得也很快，有些學(xué)區(qū)房剛掛牌一天就賣出去了?！鄙虾Ｐ靺R區(qū)某中介機(jī)構(gòu)工作人員小于說，雖然價格目前還沒漲，但性價比高的好房子確實越來越稀有了。

繼“金三銀四”之后，5月上海二手房市場熱度未減。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)28023套，同比增長約31%，這一成交規(guī)模創(chuàng)下近6年來同期新高，僅次于2020年5月的3.05萬套，也帶來了量價齊升的積極信號。

量價齊升，置換鏈條全面打通

不同于過往僅靠剛需支撐的階段性小漲，本輪行情的爆發(fā)核心由置換鏈條閉環(huán)所帶動。

上海松江區(qū)某中介公司置業(yè)顧問小張告訴記者，現(xiàn)在購房市場情緒高漲，主要得益于多重利好政策的疊加。“因為現(xiàn)在貸款額度一直在增加，貸款利率低，公積金利率2.6%，商貸3.05%，同時首付比例也比較低，現(xiàn)在買房還貸款和租房的價格差不多了。再加上上海外環(huán)外限購放開政策，也有人會買多套房子進(jìn)行投資。”

數(shù)據(jù)恰好印證了這一說法。上海鏈家發(fā)布的成交明細(xì)報告顯示，5月上?？們r500萬至800萬元改善型房源成交量環(huán)比大漲9.3%，300萬元以下的純剛需房源交易量則環(huán)比下降2.6%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也透露，5月總價500萬至900萬元總價段的二手房成交占比提升了0.9個百分點，900萬至1500萬元以上的高總價段成交占比提升了0.5個百分點，說明中高端置換客群正在集體入市。

這種階梯式的需求輪動，源于前期市區(qū)低價“老破小”的加速去化為換房鏈條打開了空間。

太平洋房屋的成交數(shù)據(jù)也證實，500萬元以下剛需置業(yè)熱度邊際回落，而500萬元以上的中端改善標(biāo)的成交環(huán)比顯著攀升，改善型需求持續(xù)修復(fù)。

區(qū)域?qū)用嫱瑯佑∽C了這一趨勢，上海外環(huán)內(nèi)二手房成交量環(huán)比上漲2.9%，外環(huán)外則環(huán)比下降4.5%。

家住閔行的費先生就是此輪改善的典型案例。此前為了小孩上學(xué)方便，他們一家只能擠在老舊的五樓老房子，沒有電梯，家中老人去三甲醫(yī)院看病也非常不便。隨著置換房源出手節(jié)奏加快，他在附近找到了高性價比的電梯房次新小區(qū)，并于5月底完成了置換?！艾F(xiàn)在把這套老房子賣掉是最好的選擇，附近剛好有性價比高的次新房小區(qū)，家門口還有商場、幼兒園、醫(yī)院，還是比較方便的。”費先生說。

這并非個例。從5月二手房成交趨勢來看，全月有8個交易日單日成交破千套，日均成交903套。5月10日也是小長假后首個周日，上海二手房單日網(wǎng)簽量達(dá)1664套，繼4月11日創(chuàng)下1632套的峰值后，再次刷新了近5年來單日網(wǎng)簽成交紀(jì)錄。

與成交量同步回暖的，還有房價。國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，自2026年2月起，上海二手房價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。2月上漲0.2%，3月上漲0.4%，4月上漲0.7%，實現(xiàn)“三連漲”。

多位中介人士表示，不同于此前二手房“以價換量”的格局，現(xiàn)在議價空間逐步收窄，部分熱門板塊業(yè)主甚至開始上調(diào)掛牌價。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，上海二手房置換需求正由剛需總價段開始向上傳導(dǎo)，靜安、徐匯、浦東金橋等核心片區(qū)次新房成交火熱，一二手置換傳導(dǎo)鏈條持續(xù)打通，呈現(xiàn)“賣小買大、賣舊買新”趨勢，市場邁入良性修復(fù)通道。

快速消化房源的背后，是購房者決策效率的大幅提升。上海鏈家研究院統(tǒng)計顯示，“滬七條”政策落地后，二手房平均成交周期從此前的49天縮短至39天。

“現(xiàn)在市場預(yù)期雖然不像此前一味倒向‘買方占便宜’，但多數(shù)房東依然不會盲目掛高價，主要還是看二手房的地段和配套?！敝薪樾∮诒硎?，現(xiàn)在買房的置換客占大多數(shù)，房東盲目掛高價賣不掉的，不是所有二手房都是學(xué)區(qū)房。

他以上海徐匯區(qū)梅隴板塊某二手房小區(qū)為例說：“有一套97平方米的電梯房，520萬元掛牌長達(dá)一年，最近業(yè)主急于變現(xiàn)，降價到460萬元才成交?！睋?jù)他介紹，梅隴板塊整體上來看是徐匯區(qū)房價最低的板塊，二手電梯房均價在4.5萬～5萬元，多層的在4萬～4.5萬元。

掛牌量銳減，市場信心持續(xù)修復(fù)

相較成交量的變化，上海二手房掛牌量近一個月的銳減更加值得關(guān)注。安居客上海數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日，上海全市二手房掛牌量約為30.78萬套，相較5月1日的31.89萬套減少約1萬套。剔除重復(fù)掛牌量，真實可售庫存約10.3萬套，較去年同期減少約2.3萬套，降幅超過三成。

另據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，5月末該平臺在售掛牌房源7.88萬套，較歷史峰值下滑超3萬套，創(chuàng)下近三年新低。供應(yīng)端也有不少業(yè)主選擇主動撤牌、轉(zhuǎn)售為租，進(jìn)一步收縮了在售供給。

一邊成交量穩(wěn)步走高，一邊存量房源持續(xù)走低，雙向變化正在持續(xù)優(yōu)化上海樓市的供需結(jié)構(gòu)。在多重政策紅利的持續(xù)發(fā)酵下，賣舊換新的置換鏈條正重新暢通，買賣雙方心態(tài)同步回暖，上海樓市正穩(wěn)步走出低谷。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，上海二手房市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)是自身周期性觸底后的修復(fù)反彈，疊加政策效應(yīng)的持續(xù)釋放。隨著收購二手房用作保租房政策持續(xù)擴(kuò)圍，置換鏈條有望進(jìn)一步暢通，市場將從短期躁動走向成熟可持續(xù)的復(fù)蘇階段。

國金證券發(fā)布報告提出，當(dāng)全國房地產(chǎn)市場仍處于止跌回穩(wěn)初期時，上海率先實現(xiàn)了二手房的量價齊升。從止跌節(jié)奏看，上海的樓市復(fù)蘇主要由“老破小”率先破冰，高價改善盤后來居上形成合力，兩端房產(chǎn)率先企穩(wěn)領(lǐng)跑。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前上海樓市既不缺需求，也不缺購買力，預(yù)期和信心是影響房價走勢的關(guān)鍵。信心的回歸恰恰源自“老破小”的止跌穩(wěn)住了板塊價格的下限，代表板塊上限的改善房價格止跌只不過是水到渠成。此外，供給收縮的直接結(jié)果是買賣雙方議價空間的收窄，這也帶動了上海二手房成交價的反彈速度快于掛牌價。

中金公司也認(rèn)為，得益于此前積壓的相當(dāng)體量的潛在購房需求、房價走穩(wěn)后相較租售比更低的購房成本、已進(jìn)入合理區(qū)間的房價收入比，北京和上海兩地房價有望在企穩(wěn)一段時間后轉(zhuǎn)入上行，并通過梯隊式需求逐步向新房市場擴(kuò)散。北京和上海的拐點有望在2026年下半年進(jìn)一步得到確認(rèn)。