交付兩個(gè)月，南京大校場(chǎng)的秦淮金茂府，成交了首套二手房！

這兩天，中介集體在朋友圈刷屏，秦淮金茂府一套197㎡大戶型，以888萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)約4.5萬(wàn)/㎡。

在超20家樓盤已交付、接受二手房市場(chǎng)檢驗(yàn)的大校場(chǎng)，這個(gè)價(jià)格，處在什么水平？

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秦淮金茂府位于大校場(chǎng)的機(jī)場(chǎng)跑道核心，于2023年6月首開、2024年9月收官，今年4月順利交付6棟住宅，面積約143-240㎡。

在大校場(chǎng)豪宅圈，秦淮金茂府的“統(tǒng)治力”相當(dāng)恐怖：

定價(jià)權(quán)上，2024年上半年，板塊新房整體成交均價(jià)約4.5萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目卻能賣到近5.5萬(wàn)/㎡；

銷售業(yè)績(jī)上，2023-2024年項(xiàng)目連續(xù)兩年躋身板塊143㎡戶型銷量TOP1，2024年板塊總價(jià)千萬(wàn)以上住宅，項(xiàng)目市占率超80%。

交付大考，秦淮金茂府也做了教科書級(jí)別的示范：

以南京首個(gè)階梯式交付，推出“365天家載計(jì)劃”，提前一年把精細(xì)到月的交付計(jì)劃擺在業(yè)主面前；

主動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)主共創(chuàng)，涵蓋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交付標(biāo)準(zhǔn)、公區(qū)運(yùn)營(yíng)、社群文化等，全周期地讓業(yè)主從“被動(dòng)接受者”變成“生活共創(chuàng)者”；

交付現(xiàn)場(chǎng)，360°交付成品保護(hù)等，給足業(yè)主與行業(yè)驚喜。

而超美立面、微度假風(fēng)園林景觀、地庫(kù)、室內(nèi)精裝等的高水準(zhǔn)兌現(xiàn)，也讓秦淮金茂府穩(wěn)坐板塊品質(zhì)第一梯隊(duì)寶座。

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接下來，看看秦淮金茂府刷屏的首套成交二手房。

據(jù)中介介紹，這套房位于小區(qū)6號(hào)樓的5層，面積197.95㎡，實(shí)際上在一個(gè)半月前就已成交，但一直沒辦證，最近才完成簽約。

拿到房后就掛牌，賣家的心理價(jià)位是1020萬(wàn)，最后以888萬(wàn)成交，單價(jià)約4.5萬(wàn)/㎡，稅費(fèi)買賣雙方各自付。

這是什么水平？

有必要厘清兩點(diǎn)：

第一，受樓市行情、賣家心態(tài)等綜合因素影響，這幾年南京交付的小區(qū)，二手房?jī)r(jià)“破發(fā)”是常態(tài)。

第二，頂豪IP“金茂府”的光環(huán)下，當(dāng)年秦淮金茂府逆勢(shì)漲價(jià)，卻也能捧回多個(gè)冠軍榮譽(yù)。同時(shí)，它也是南京以舊換新樓盤中非常受歡迎的項(xiàng)目。

這帶來一個(gè)情況，部分以舊換新業(yè)主，可能存在投資、變現(xiàn)等需求。畢竟，他們拿來置換的“老破大”，本身流通性較差，可換成秦淮金茂府就不一樣了。

那么，當(dāng)這批業(yè)主拿到房，難免會(huì)有扎堆掛牌、報(bào)價(jià)參差不一的現(xiàn)象。

目前，鏈家平臺(tái)上，秦淮金茂府的掛牌房源數(shù)量為22套。其中，197㎡四房有3套，報(bào)價(jià)在860萬(wàn)至1245萬(wàn)不等，反映了賣家的心理預(yù)期。

由于小區(qū)尚未出現(xiàn)第二套已成交二手房，房?jī)r(jià)水平，只能與其他次新小區(qū)對(duì)比。

篩選掉主打小戶型的潤(rùn)鴻府、博雅和著等，我們統(tǒng)計(jì)了金基望樾府、偉星譽(yù)璟府、金基璞悅和園等的近期成交數(shù)據(jù)。

金基望樾府，金三銀四期間，約165-168㎡次新房比較吃香，成交單價(jià)多在3萬(wàn)8至3萬(wàn)9之間；

偉星譽(yù)璟府，197㎡大戶型今年賣得還不錯(cuò)，成交單價(jià)在4.1萬(wàn)至4.4萬(wàn)不等。由于面積接近，不少改善買家會(huì)直接把偉星和金茂的190+戶型做對(duì)比；

金基璞悅和園，182㎡大戶型今年沒有成交，去年9月以818萬(wàn)成交的房源放到現(xiàn)在，沒有太大參考意義；

云尚紫薇，上個(gè)月成交了一套172㎡戶型，單價(jià)不到3萬(wàn)7；

錦云臺(tái)，185㎡大戶型總價(jià)不到700萬(wàn)，單價(jià)在3萬(wàn)6上下。

對(duì)比來看，秦淮金茂府首套成交的4.5萬(wàn)/㎡，幾乎位于大校場(chǎng)主流成交價(jià)格的第一梯隊(duì)。

畢竟，截至目前，出現(xiàn)過5萬(wàn)/㎡以上成交價(jià)的，只有金基望樾府；而在次新房市場(chǎng)表現(xiàn)一直可圈可點(diǎn)的偉星譽(yù)璟府，天花板單價(jià)也不過4萬(wàn)6左右。

跳出大校場(chǎng)，我們注意到一個(gè)有意思的現(xiàn)象。

公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：同樣作為南京主城第一梯隊(duì)的改善板塊，過去一年，河西中+河西南的二手房成交套數(shù)，超2300套；而大校場(chǎng)，2025全年僅成交120套左右。

當(dāng)然了，兩個(gè)板塊的存量房庫(kù)存、需求量無(wú)法直接對(duì)比，但這在一定程度上說明，盡管已交付樓盤超20家，可大校場(chǎng)二手市場(chǎng)的流動(dòng)性，本質(zhì)上仍偏慢。

從這一角度來看，在當(dāng)下，秦淮金茂府約4.5萬(wàn)/㎡的首套成交價(jià)，處在板塊的第一梯隊(duì)，這是市場(chǎng)行情、開發(fā)商口碑、產(chǎn)品力等共同定價(jià)的結(jié)果。

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在我們看來，首套4.5萬(wàn)/㎡的成交價(jià)，并不能完全代表秦淮金茂府197㎡戶型的真實(shí)價(jià)值。

這套房位于5層（低區(qū)），且是小區(qū)首套成交，買賣雙方都在試探市場(chǎng)。真正讓這個(gè)戶型具備“穿越周期”底氣的，是兩樣?xùn)|西：地段核心，以及產(chǎn)品本身的不可復(fù)制性。

第一，地段夠核心。

已交付+在售新盤+待售純新盤+儲(chǔ)備地塊，大校場(chǎng)的住宅項(xiàng)目數(shù)量可觀，但真正位于核心地段的，卻不多。

眾所周知，機(jī)場(chǎng)跑道核心主軸，是大校場(chǎng)乃至南京的城市中心軸線之一，板塊近90%的資源，就匯聚在約2600米的機(jī)場(chǎng)跑道上。

現(xiàn)階段，位于機(jī)場(chǎng)跑道核心軸線上的樓盤，僅秦淮金茂府、金陵中心等少數(shù)。

第二，產(chǎn)品本身夠稀缺。

這一點(diǎn)，同樣不難理解。

橫向與小區(qū)內(nèi)部比，秦淮金茂府的197㎡戶型，只分布在B6號(hào)樓，數(shù)量上足夠稀缺，梯戶比、面寬、空間格局等展現(xiàn)了改善大宅應(yīng)有的尺度。

縱向與板塊內(nèi)樓盤比，早期的潤(rùn)鴻府、潤(rùn)淮府、三金睿境等，主打相對(duì)小戶型；九廬的大戶型洋房，面積200㎡起步；即將占據(jù)板塊市場(chǎng)主流的四代宅分化也較為明顯，比如丹若秦淮主打129-168㎡戶型，嘉佰道起步就是170-190㎡的洋房……

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，197㎡這個(gè)面積段，在大校場(chǎng)新房和次新房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)里，沒有太多直接競(jìng)品。

這意味著，它能避免大規(guī)模同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)板塊里改善二手房多在140-170㎡區(qū)間內(nèi)卷價(jià)格時(shí)，197㎡反而有了自己的定價(jià)權(quán)。它不是走量的戶型，而是賣給“就要這個(gè)位置、就要這個(gè)尺度”的少數(shù)人的。

在大校場(chǎng)二手房?jī)r(jià)分化拉開，四代宅逐步上市形成沖擊的當(dāng)下，秦淮金茂府的次新房?jī)r(jià)初考，還算得體。

對(duì)進(jìn)階改善買家來說，以4.5萬(wàn)/㎡的單價(jià)入手機(jī)場(chǎng)跑道核心、品質(zhì)一流的次新房，不失為這輪周期里的高性價(jià)比入場(chǎng)券。

至于賣家，別急著跟風(fēng)掛牌，你的房子，比你想象的稀缺。