北京進(jìn)深 徐迪 6月2日拿地當(dāng)天，綠城公示了大興0188地塊的總平圖。

項(xiàng)目占地約2.14公頃，總建面約6.38萬㎡，其中地上計(jì)容建面約3.85萬㎡，容積率1.8，限高36米。

規(guī)劃8棟洋房，住宅建面總計(jì)約3.82萬㎡，共388戶，戶均建面98.5㎡。

亮點(diǎn)很多，包括設(shè)計(jì)了大興首個(gè)內(nèi)嵌式陽臺。

借力四周綠地的規(guī)劃優(yōu)勢，打造出內(nèi)外雙園的景觀體系。

此外，還有一個(gè)反常規(guī)的空間處理方式：南排建筑整體退線12米，將調(diào)蓄池、化糞池等市政配套設(shè)施集中布置。

壓低建筑高度，打造純洋房住區(qū)

8棟洋房南北兩排，中間一座獨(dú)棟單元樓靠西設(shè)置，與東側(cè)景觀大門遙遙相對，整體形成圍合式布局。

這一點(diǎn)非常符合城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)規(guī)定：建議主體建筑南北方向布局，在內(nèi)部形成集中的綠化空間。

北排4棟：

3#樓為11層，總高33.75米，也是小區(qū)最高的建筑；

其余均為10層，其中1#、4#樓首層架空，樓棟總高度為32.65米；

2#樓高31.75米，標(biāo)層準(zhǔn)高最高的一棟，達(dá)到3.1米以上。

西邊5#樓：共9層，總高27.65米。

南排3棟：均為11層，總高33.75米。

地塊出讓文件顯示限高36米，項(xiàng)目沒有把高度做到上限，而是以超過3米層高的標(biāo)準(zhǔn)，打造了全洋房的社區(qū)。

出讓文件也提到，地塊內(nèi)主體建筑退讓用地東側(cè)邊界線不小于3米。

但在報(bào)規(guī)圖上，東邊的兩棟住宅樓，退線僅有2.5米左右。

反而是沒有退線要求的南邊，整體建筑退線超過12米。

將調(diào)蓄池、化糞池、燃?xì)庹{(diào)壓柜，以及一部分電動車停車場地等公用工程配套設(shè)施，集中放在了小區(qū)南側(cè)這片退線空間里，保證了中心園林的完整性。

這種“眼不見為凈”的背后，是對業(yè)主感官體驗(yàn)的絕對尊重。

過去的北方樓市，景觀往往被視為錦上添花的配角。受限于氣候與成本，許多項(xiàng)目傾向于用硬質(zhì)鋪裝替代植被，或用稀疏的行道樹敷衍了事，導(dǎo)致社區(qū)在交付后缺乏生機(jī)和溫潤感。

隨著人們對居住生態(tài)要求的提升，近年來這一現(xiàn)象明顯改善，下沉廣場、集中綠地等幾乎成了每個(gè)新盤的標(biāo)配。

綠城也是將南方園林的細(xì)膩基因注入了大興0188地塊，在四周都是公園綠地的基礎(chǔ)上，通過視線的引導(dǎo)和植物的銜接，打破圍墻的心理界限，讓社區(qū)的內(nèi)部景觀與外部的大尺度綠地?zé)o縫對接，形成內(nèi)外雙園的景觀體系。

入口處大面積的實(shí)土綠地，可以全冠移植大型喬木，讓植被具有更多種類和視覺層次，更成為一道防風(fēng)、降噪的微氣候屏障。

小戶型出道，與兄弟盤錯(cuò)位互補(bǔ)

項(xiàng)目戶均建面98.5㎡，定位偏剛需或首改客群。

曉月和風(fēng)是住宅總建面12萬㎡，不到1000套房源，主力戶型是121㎡大三居。

新地塊面積段更小更極致。

預(yù)計(jì)上車戶型是當(dāng)前最主流的78㎡左右小三居，位于小區(qū)四角樓棟及西邊的5#樓；

主力是99㎡三面寬舒適三居，戶型占比超50%；

保留少量四居選項(xiàng)，面積段121/139㎡，數(shù)量不多，只在2#樓里。

總圖上建筑四周有明顯的外延輪廓線，立面大概率會延續(xù)曉月和風(fēng)的法式新古典風(fēng)格。

來到四代宅時(shí)代，得房率肯定是會創(chuàng)區(qū)域新高了。

贈送手段主要有：

1、南向陽臺，按開敞陽臺報(bào)規(guī)，但其實(shí)是建筑內(nèi)結(jié)構(gòu)，完全滿足封閉陽臺的規(guī)格。

2、北向設(shè)備平臺，大部分房源一戶有兩個(gè)，大概率也是可以封進(jìn)室內(nèi)的；

3、南向主臥飄窗；端戶有側(cè)邊飄窗，與客廳的陽臺形成轉(zhuǎn)角采光面。

為綠城“定制”的地塊

這是綠城繼曉月和風(fēng)之后，又一次落子大興核心區(qū)。

拿地主體北京榮意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2017年9月，注冊資本5億元，由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)100%持股。

項(xiàng)目公司法定代表人、董事長、總經(jīng)理由綠城北京總經(jīng)理陸建強(qiáng)一肩擔(dān)任。

綠城上一次在北京拿地還是限價(jià)時(shí)代。

2024年底以51.75億元的封頂價(jià)，搖中了海淀功德寺西側(cè)001號地塊，成功開發(fā)出和樾玉鳴這個(gè)大爆款。

上周，綠城也參與了豐臺蒲黃榆地塊的競爭，但在拍賣現(xiàn)場舉牌顯得比較謹(jǐn)慎。

相較于上面這兩塊核心區(qū)地塊，大興地塊具有更高的安全邊際。

地塊樓面價(jià)2.3萬元/㎡，對比曉月和風(fēng)3.15萬/㎡的地價(jià)，擁有更充裕的利潤空間，可以更好的打磨產(chǎn)品。

拿地之后，綠城也是同步發(fā)出了喜報(bào)。

文案上提到的“以和敬興賢”，結(jié)合綠城北京最近的兩個(gè)項(xiàng)目，和樾玉鳴、曉月和風(fēng)，盲猜新項(xiàng)目案名也是帶“和”字的。

這塊地在今年2月5日公示了規(guī)劃綜合實(shí)施方案，正式掛牌前，根據(jù)公眾反饋意見做了一些優(yōu)化，主要有三點(diǎn)：

1、優(yōu)化住宅地形

前一版方案中，0188地塊接近正方形，調(diào)整之后，雖然多出了邊角空間，但整體面寬更好。

2、調(diào)整綠地位置

西側(cè)部分綠地，調(diào)整至住宅用地北側(cè)。

上面這兩點(diǎn)拉開了與北側(cè)星光城小區(qū)的樓間距，最大程度地減少采光影響。

調(diào)整后，小區(qū)四面都有綠地包裹，宜居性更好。

特別是北面，綠城依據(jù)地形把小區(qū)北門的人行入口放到到綠地外，做出一條穿林小路的歸家動線。

按照規(guī)劃，這一片公園綠地將建為社區(qū)級戶外文化廣場，結(jié)合1000平米社區(qū)室外運(yùn)動場地統(tǒng)籌設(shè)置。

3、增加商服配套

本次調(diào)規(guī)，還在小區(qū)隔著綠地的東南角位置，增加了一處社區(qū)級商業(yè)服務(wù)設(shè)施，建面約1100平方米，可有效補(bǔ)充民生配套。

同時(shí)保留南側(cè)沿富華路的停車場用地，緩解路側(cè)停車問題。

接檔曉月和風(fēng)

項(xiàng)目所在的0202街區(qū)現(xiàn)狀實(shí)施程度高，配套設(shè)施齊全，且有一定品質(zhì)。

距離4號線清源路站步行超過1.5公里，不算特別合格的臨鐵盤。

比較近的商業(yè)有新辰天地，能滿足日常購物，往遠(yuǎn)一點(diǎn)還有薈聚——南城最大的購物中心之一。

教育資源有國教院附實(shí)學(xué)校、北京小學(xué)(大興分校)、大興區(qū)第一幼兒園。

此外還有產(chǎn)業(yè)支撐，距離生物醫(yī)藥基地5公里。

板塊內(nèi)樓盤眾多，且樓齡普遍較新，包括招商雍合府、金地江山風(fēng)華、大興星光城等。

南邊一街之隔就是綠城開發(fā)的曉月和風(fēng)，2023開盤，目前已交付，還有少量尾盤在售。

曉月和風(fēng)總建面約12.5萬平方米，容積率約2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。

曉月和風(fēng)的樓面價(jià)是3萬出頭，銷售指導(dǎo)價(jià)期房5.9萬，現(xiàn)房6.1萬。

目前累計(jì)網(wǎng)簽920套，去化超九成，成交均價(jià)5.16萬元/平方米。

對標(biāo)曉月和風(fēng)的話，0202-0188地塊2.3萬/平方米的拿地成本，地貨比45%左右，現(xiàn)階段來講利潤空間還是比較充裕的。

并且綠城一向以改善產(chǎn)品見長，曉月和風(fēng)入市之初，法式美學(xué)立面、高得房率戶型以及全齡園林體系等，當(dāng)時(shí)在大興都是比較超前的。

新地塊不僅樓面價(jià)更低，且經(jīng)過調(diào)規(guī)優(yōu)化后，四面環(huán)綠、樓間距拉大，疊加四代宅規(guī)劃，產(chǎn)品打造的空間會比曉月和風(fēng)更加從容。