北京進(jìn)深 徐迪 北京城建祥業(yè)順義0037地塊，其規(guī)劃設(shè)計方案在公示次日被緊急撤回，至今已近20天，卻依然沒有任何重新公示的跡象。

這場在北京樓市極為罕見的“圖紙消失”事件，不僅讓市場對該項目的進(jìn)度充滿疑慮，更引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛猜測：

項目究竟遇到了什么樣的“大難題”，讓這份總平圖遲遲無法與公眾見面？

是否整個設(shè)計要推倒重來？

5月20日晚間，北京城建祥業(yè)地產(chǎn)在官網(wǎng)公示了順義河?xùn)|站0037地塊的方案設(shè)計圖。

然而，僅僅過了一天，這份圖紙便悄然下架。按照常規(guī)流程，此類規(guī)劃公示期應(yīng)為7個工作日，但截至5月25日公示期滿，圖紙仍未重新上線。

目前，盡管原圖鏈接仍可打開，但官方公示頁面的入口已被徹底撤除，且官方至今未就撤圖原因及后續(xù)計劃發(fā)布任何聲明。

從圖紙上來看，首先，原方案設(shè)計存在安全隱患：

消防撲救場地，占用了綠地。

0037地塊設(shè)計了12個撲救場地，有一部分面積與綠地重疊，且場地兩側(cè)還規(guī)劃了密集的樹木。

結(jié)合相關(guān)的建筑防火規(guī)范，消防登高場地必須真硬化，嚴(yán)禁隱形設(shè)計，城建0037地塊的設(shè)計，可以說是突破了消防安全的底線。

其次，這版報規(guī)圖還出現(xiàn)了一個低級錯誤。

效果圖上，一只象征吉祥福祿的小鹿雕塑，修圖時竟然把頭給P掉了。

不僅破壞了視覺完整性，更在心理層面制造了不適感。

在圖紙階段犯下如此疏漏，這種細(xì)節(jié)把控上的松懈，很容易讓人對項目品質(zhì)產(chǎn)生不太好的聯(lián)想。

按照《建筑防火通用規(guī)范》（GB55037-2022）以及北京市的相關(guān)規(guī)劃計算規(guī)則，消防登高場地必須保持暢通且地面堅實，嚴(yán)禁綠化替代。

場地范圍內(nèi)絕對不能設(shè)置隔離樁、欄桿，更嚴(yán)禁使用草坪、植草磚等綠化形式替代硬化地面。驗收時如果將硬化的登高場地再恢復(fù)成綠地，屬于明確違規(guī)。

在承載力方面，消防登高場地需要承受重型消防車的滿載重量，通常高層建筑要求能承受40噸以上的荷載。

普通的綠地或植草磚基層根本無法滿足這種承載力，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車開上去極易發(fā)生地面塌陷，導(dǎo)致救援設(shè)備無法展開，嚴(yán)重延誤黃金救援時間。

此外，綠地上的大型喬木，以及可能存在的園林裝飾等，都會嚴(yán)重阻礙消防云梯的伸展和救援人員的視線，阻礙實際救援。

如果將這部分面積還原成合規(guī)的撲救場地，按當(dāng)前的設(shè)計方案，綠地率又可能不達(dá)標(biāo)。

0037地塊出讓文件中要求綠地率30%，建筑密度30%，限高36米，指標(biāo)其實非常寬松。

為什么會做出這么一版“拆東墻補西墻”的設(shè)計？

看一下它的整體規(guī)劃：

壓低建筑高度

0037地塊南面有七成面積在潮白河100米管控范圍內(nèi)，受30米控高紅線限制。

按照設(shè)計方案，項目規(guī)劃了11棟6-10F坡頂小洋房，最高一棟建筑高度30米。

也就是說，包括北面一排，小區(qū)全部建筑都沒做滿36米的高度指標(biāo)上限。

不做12層可以理解，為了保證純洋房住區(qū)的調(diào)性，也減少公攤面積。

但是為什么沒做到11層呢？11層，總高33米上下，完全合規(guī)，且各項配置與10層建筑無本質(zhì)差異。

總戶數(shù)不變的情況下，樓棟做到11層，可以騰出不少占地面積。

設(shè)計對稱控

0037地塊朝向不正，西南偏轉(zhuǎn)超過20度。

但地塊本身規(guī)整的長方形輪廓，實際為打造對稱式建筑美學(xué)提供了不錯的先天條件。

設(shè)計師顯然也敏銳地捕捉到了這一特質(zhì)，在規(guī)劃中極力追求中軸對稱的儀式感。

10棟樓體幾乎實現(xiàn)了完美的鏡像排布，中軸線上更是精心布局了恢弘的大門與雙下沉庭院，與南向的潮白河景觀遙相呼應(yīng)，構(gòu)建出極具秩序感的歸家禮序。

漂亮、大氣，風(fēng)水也好。

然而，為了遷就嚴(yán)苛的軸對稱布局，必然無法充分利用到每一寸土地，一定程度上要犧牲占地面積與建筑排布的靈活性。

地上停車位

0037地塊共規(guī)劃了530個機動車停車位，其中43個明確設(shè)置在地上。

這一做法并不違規(guī)，相反，規(guī)劃“25號文”實際上是鼓勵開發(fā)商適當(dāng)配置地上停車位的。

盡管從實際運營角度看，這些車位未來大概率會轉(zhuǎn)入地下，但至少在報規(guī)圖紙上，它們還是在地面的。

既然落位于地上，就必然要占用地表面積，進(jìn)一步壓縮了地面的其他規(guī)劃空間。

南北退距過大

城建祥業(yè)在0037地塊上顯然是卯足了勁，奔著打造“好房子”標(biāo)桿努力的。

為了將公區(qū)品質(zhì)做到極致，它甚至不惜犧牲寶貴的占地面積。

在北面，打造了沿街面寬達(dá)60米的景觀大門，并通過風(fēng)雨連廊與兩棟住宅的架空層無縫串聯(lián)——風(fēng)雨連廊甚至直接跨越了消防通道。

在南面，為了呈現(xiàn)完美的中軸景觀與下沉庭院，設(shè)計方竟然將兩個雨水調(diào)蓄池置于中央位置，迫使8#、9#兩棟樓不得不整體后撤。

地塊南側(cè)為規(guī)劃綠地，并不存在影響日照問題。

按照常規(guī)邏輯，南排這兩棟樓完全可以緊貼紅線排布，從而為小區(qū)內(nèi)部爭取更大的建筑間距。

以上四點，是城建祥業(yè)對這個項目的空間取舍。

讀懂這些，就明白為什么消防登高場地會侵占綠地了，為了成全這些“高大上”的公區(qū)，地面空間早已不夠用了。

感性的美學(xué)追求與硬指標(biāo)之間，有時候是會有矛盾的，但這種矛盾絕對不該由安全底線來買單。

希望0037地塊重新公示的總圖，是一個美與好并存的版本。

拿地回溯

3月18日，順義河?xùn)|站3101-0037地塊以5.71億元底價成交，折合樓面價約1.4萬元/㎡。

拿地主體即項目公司，北京住總京順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2017年7月3日，注冊資本4億元。

法定代表人、董事長、總經(jīng)理由巴德勝一人擔(dān)任。

該公司由北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團。

5月21日，住總京順房地產(chǎn)發(fā)出施工資格預(yù)審公告，進(jìn)行公開招標(biāo)。

按照計劃，項目總建面約6.07萬㎡，工程合同估算價約3.34億元，計劃工期677天。

項目距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，交通便捷。

周邊有京漢生活廣場、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設(shè)施。

西側(cè)就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區(qū)，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前均已售罄，成交均價3.26萬元/㎡。

住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡，此次新拍的0037地塊便宜了2000 ，成本優(yōu)勢明顯。

北京城建發(fā)出的大紅色拿地喜報中，提到了“不止于ONE”，不排除是住總青年ONE二期。