你敢信嗎？十二年前房產(chǎn)行情瘋漲，所有人都擠破頭囤房的時(shí)候，有個(gè)和房地產(chǎn)不沾邊的企業(yè)家站出來說，房子就是磚頭水泥，多余的趕緊賣，沒多少投資價(jià)值。當(dāng)時(shí)這話被當(dāng)成瘋言瘋語，沒人當(dāng)真，結(jié)果多年過去樓市降溫泡沫退了，大家才發(fā)現(xiàn)他說的全應(yīng)驗(yàn)了。到2026年，房地產(chǎn)還真的要迎來五個(gè)大變化，咱們一塊捋捋。

今年頭四個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資還沒到2.4萬億元，比去年下降了13.7％，新建商品房的銷售面積也一直在持續(xù)下滑。不管是開發(fā)樓盤的開發(fā)商，還是打算買房的普通人，對樓市的熱情都早不如從前了。

過去房價(jià)飛漲的時(shí)候，開發(fā)商靠著期房預(yù)售、不斷加高杠桿瘋狂囤地，賺得盆滿缽滿。三條紅線政策、新房限價(jià)政策出臺之后，天價(jià)房產(chǎn)成了過去式，原來的盈利邏輯直接被打破，盲目擴(kuò)張的開發(fā)商大多陷在流動性危機(jī)里，債務(wù)壓力越來越大。為了防止資金鏈斷裂，現(xiàn)在開發(fā)商都不敢隨便開工新項(xiàng)目，都優(yōu)先把手頭建好的現(xiàn)房賣出去。

爛尾樓的新聞這些年看得太多了，大伙對預(yù)售期房的信任早就跌沒了。多少人攢了十幾年才湊齊首付，結(jié)果等到交房的時(shí)候等來開發(fā)商跑路，一邊要還貸款一邊對著沒完工的爛尾樓哭，想想都難受。所以哪怕現(xiàn)在推了所見即所得的現(xiàn)房銷售政策，很多人心態(tài)偏保守，寧可買二手房，也不想折騰期房。

現(xiàn)在房子的投資屬性早就被削得差不多了，買房早就不是穩(wěn)賺不賠的買賣，大部分人買房只是為了滿足剛需，很少有人再去多買幾套囤著。多買一套就多背一份貸款，對普通家庭來說，這個(gè)壓力真的不是小事。房地產(chǎn)泡沫被戳破本來就是行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，雖然現(xiàn)在行業(yè)有點(diǎn)陣痛，但長遠(yuǎn)來看反而能走得更健康。

全國人大代表在兩會上提過，要加強(qiáng)老舊高層民用建筑公共消防設(shè)施的維護(hù)管理和迭代更新。早先大家住慣了平房，都覺得住越高越氣派，擠破頭想買高樓層，可實(shí)際上樓層越高，安全隱患就越多，真出點(diǎn)火災(zāi)之類的事，救援真的很麻煩。咱們國內(nèi)現(xiàn)在消防云梯的作業(yè)高度大多在50米左右，算下來樓層超過13層，救援難度就會翻好幾倍，這也是國家推行住宅限高令的原因之一。

現(xiàn)在新建的高層住宅已經(jīng)限制了樓層，可那些早建好的老舊高層，問題還是一大堆。除了消防安全隱患，用了幾十年的電梯、外墻、管道這些基礎(chǔ)設(shè)施，都在一年年老化。把這些設(shè)施全部更換成本太高，修繕起來也不是一筆小錢，哪怕修繕完成后續(xù)也沒多少利潤空間，物業(yè)公司根本不愿意接這種項(xiàng)目。

現(xiàn)在打算買房的人，基本都不會碰老舊高層住宅，反而是小高層和洋房，成了市場上的香餑餑。早先房子還是保值硬通貨的時(shí)候，買房之后的房貸、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)還有維修費(fèi)，都算成投資成本的一部分，大家也不覺得有啥壓力。現(xiàn)在房子的投資價(jià)值掉了一大截，增值空間越來越小，拿著多套房子不僅賺不到錢，還得不停往里搭錢。

不少人在房價(jià)最高的時(shí)候交了首付買了房，現(xiàn)在房價(jià)跌了，還得按著當(dāng)年的高價(jià)繼續(xù)還貸款，再加上每年要交的物業(yè)費(fèi)，這筆開支真的不小。手里有閑置房的，能出手賣掉還算挽回一點(diǎn)損失，要是賣不出去，就只能一直還貸交錢，現(xiàn)在房產(chǎn)持有成本上升，已經(jīng)是不爭的事實(shí)。

2025年末全國人口總量比上一年減少了339萬人，這已經(jīng)是我國連續(xù)第四年人口負(fù)增長了。人口負(fù)增長主要兩個(gè)原因，一個(gè)是老齡化加劇，一個(gè)是出生率一直偏低。不管是現(xiàn)在還是未來，主力購房群體的規(guī)模只會越來越小，整體的購房需求自然也就跟著往下降。

現(xiàn)在社會觀念變了，很多年輕人不愿意剛進(jìn)入社會就被幾十年房貸捆住，也不覺得買房是人生必須完成的KPI。相當(dāng)一部分年輕人，更傾向于長期租房住，過得比背著房貸輕松自在太多。

2025年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，2026年房地產(chǎn)要走控增量、去庫存、優(yōu)供給的路線，還鼓勵(lì)收購存量商品房，重點(diǎn)用作保障性住房。前面四個(gè)變化都是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在遇到的問題和困境，這第五個(gè)變化就是政策層面出來優(yōu)化調(diào)整，解決現(xiàn)存問題的。控增量說的就是現(xiàn)在存量房占主導(dǎo)的背景下，住房供給明顯過剩的城市，要控制新增房地產(chǎn)用地的供應(yīng)。

存量商品房除了繼續(xù)對外銷售，也會通過政府收購等方式轉(zhuǎn)化成保障性住房，這就是去庫存。優(yōu)供給則是要推動建設(shè)高品質(zhì)的好房子，提高居民的住房品質(zhì)，匹配大家真實(shí)的住房需求。這三步環(huán)環(huán)相扣缺一個(gè)都不行，對現(xiàn)在有點(diǎn)低迷的房地產(chǎn)市場來說，既能提振行業(yè)發(fā)展信心，也能給市場托底，推著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

現(xiàn)在回頭看曹德旺當(dāng)年的話，會發(fā)現(xiàn)他能說對，核心就是看透了房子的本質(zhì)本來就是用來住的。等所有人都慢慢接受這個(gè)本質(zhì)，房地產(chǎn)也就真的快回到它該在的位置了。

參考資料：新華社 2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議報(bào)道