隨著城市發(fā)展紅利不斷釋放，常住人口持續(xù)增加，住房需求將保持旺盛態(tài)勢。

于帥卿/發(fā)自北京

剛剛過去的5月，深圳樓市交出亮眼“成績單”。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽10077套，時(shí)隔13個(gè)月再度突破萬套大關(guān)，環(huán)比增長28%，市場活躍度回升至近年高位。

成交量走高的同時(shí)，二手房價(jià)格也出現(xiàn)企穩(wěn)信號。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳5月二手房成交均價(jià)達(dá)6.08萬元/平方米，環(huán)比上漲5%，時(shí)隔多月重回“6字頭”。

對于深圳樓市本輪行情回暖，市場普遍認(rèn)為，一方面得益于“4·29”核心區(qū)限購松綁、公積金額度上調(diào)等新政紅利持續(xù)釋放，另一方面是前期積壓的剛需、改善性需求的集中兌現(xiàn)。

“市場已全面走出弱復(fù)蘇，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性回暖階段?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓表示。

新房成交環(huán)比漲超30%

在政策紅利與優(yōu)質(zhì)房源加持下，深圳新房市場熱度持續(xù)攀升。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，5月份，深圳全市一手住宅（包括預(yù)售以及現(xiàn)售）網(wǎng)簽4543套，環(huán)比增長34%。其中，預(yù)售網(wǎng)簽2819套，環(huán)比增長53%；現(xiàn)售網(wǎng)簽1724套，環(huán)比增長11%。

從成交區(qū)域看，深圳市福田、鹽田及光明區(qū)域一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量漲幅超100%，龍華及寶安區(qū)域預(yù)售網(wǎng)簽量均超600套，領(lǐng)跑全市。

“深圳樓市持續(xù)火熱，主要原因是新盤供給表現(xiàn)良好，南山、寶安等城市核心片區(qū)集中推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)豪宅項(xiàng)目，整體銷售表現(xiàn)理想，有效帶動了全域市場熱度。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為。

具體來看，5月份，深圳共有3個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“日光”開盤，涵蓋剛需和豪宅兩大市場。

剛需市場方面，位于深圳光明區(qū)龍湖·觀萃表現(xiàn)搶眼，5月3日首開92套103~138平方米四房，折后均價(jià)3.33萬元/平方米，40分鐘全部售罄，成為2026年深圳首個(gè)日光盤；5月16日二批次加推92套103~118平方米四房，再次實(shí)現(xiàn)即開即罄，5天總銷售額約9億元。

豪宅市場同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁。5月23日，深圳南山核心區(qū)深圳灣中信信悅灣項(xiàng)目加推78套302平方米海景大平層，總價(jià)5150萬~7632萬元，半小時(shí)全部售罄。其中一套519平方米頂樓復(fù)式備案單價(jià)達(dá)39.86萬元/平方米，總價(jià)超2億元，刷新內(nèi)地住宅備案單價(jià)紀(jì)錄；同日，寶安中心區(qū)深圳觀潮項(xiàng)目加推40套198~257平方米房源，開盤即告售空。

市場熱度的背后，是政策紅利的持續(xù)釋放。4月29日，深圳對福田、南山、寶安新安街道3個(gè)核心區(qū)定向松綁限購，并同步上調(diào)公積金貸款額度，打破需求準(zhǔn)入限制，釋放大量改善性需求及外地增量購買力。

深圳福田核心片區(qū)多家中介門店反饋，新政發(fā)布后，五一假期咨詢量翻倍，不少來自香港、長沙等地的外地客戶，憑借剛辦好的深圳居住證開啟購房行程。

公積金貸款方面，深圳新政實(shí)施以來已累計(jì)受理貸款4404筆，涉及金額68.2億元，平均金額155萬元，較新政前增長21%，居民購房壓力顯著減輕。

另據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，5月前半月，使用公積金貸款的客戶占比從4.3%上漲到7.2%，增幅接近7成。同期，商業(yè)貸款占比也升至67.6%，對比4月上漲了3.3個(gè)百分點(diǎn)。

深圳樓市需求基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)

與新房不同，二手房在4月沖高后小幅盤整，整體仍顯強(qiáng)韌。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份，深圳二手房共計(jì)錄得6941套，環(huán)比微降2.1%，同比增長21.2%，創(chuàng)去年4月以來第三高紀(jì)錄。其中，二手房住宅類網(wǎng)簽5534套，環(huán)比微降6%，同比增長21%，連續(xù)多月站穩(wěn)5000套“榮枯線”上方。

分片區(qū)來看，深圳福田與南山區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量雙雙呈現(xiàn)上漲行情。其中，福田區(qū)二手住宅網(wǎng)簽995套，環(huán)比增長12%；南山區(qū)網(wǎng)簽936套，環(huán)比增長17%。

這一趨勢在門店簽約數(shù)據(jù)中得到進(jìn)一步印證。貝殼深圳合作門店5月二手房簽約量同比增長26%，其中南山區(qū)同比增幅高達(dá)67%。

價(jià)格端來看，二手房企穩(wěn)回升信號明確。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳二手房成交均價(jià)達(dá)6.08萬元/平方米，環(huán)比上漲5%，時(shí)隔多月重回“6字頭”。

均價(jià)上行主要源于成交結(jié)構(gòu)升級，豪宅、改善性房源成交占比提升，帶動整體均價(jià)修復(fù)。具體來看，5月份，總價(jià)1500萬元以上成交占比3.9%，環(huán)比提升1.1個(gè)百分點(diǎn)；500萬~800萬元的改善性房源成交占比也有1.3個(gè)百分點(diǎn)的提升，達(dá)到22%。購買力更強(qiáng)的改善及高端客群正成為市場主力。

李宇嘉表示，從去年底以來，二手房交易持續(xù)好轉(zhuǎn)，帶動90至144平方米戶型交易增長，置換需求開始形成良性循環(huán)。

與此同時(shí)，深圳二手房掛牌庫存消化較快。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，5月份，深圳二手住宅掛牌量為81714套，相比1月初的86702套，減少了約5000套。

隨著市場低價(jià)房源持續(xù)出清，二手房業(yè)主市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，降價(jià)讓利空間持續(xù)收窄。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份進(jìn)行調(diào)價(jià)的業(yè)主中，選擇漲價(jià)的占比達(dá)到31.2%，為2026年以來最高值，業(yè)主惜售、看漲情緒持續(xù)升溫。

對于6月份樓市走勢，李宇嘉認(rèn)為，市場熱度可能小幅下降，但降幅不會太大。新房方面，5月靠“網(wǎng)紅盤”拉動效果明顯，6月能否持續(xù)尚需觀察。二手房表現(xiàn)預(yù)計(jì)更好，目前掛牌量已觸頂回落，信心正在修復(fù)。如果300萬至600萬元中高價(jià)位房源交易能夠繼續(xù)回升，置換鏈條將更加順暢。

中長期來看，深圳樓市仍有堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍在接受媒體采訪時(shí)表示，2025年，深圳常住人口增加25.9萬人，人口增量全國第一。隨著城市發(fā)展紅利不斷釋放，常住人口持續(xù)增加，住房需求將保持旺盛態(tài)勢。