一、借名購(gòu)房協(xié)議的效力應(yīng)如何認(rèn)定

　　借名購(gòu)房協(xié)議的效力不能一概而論，應(yīng)當(dāng)根據(jù)借名的原因、協(xié)議內(nèi)容以及是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗進(jìn)行綜合判斷。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條規(guī)定："具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。" 這是判斷所有民事合同效力的基本標(biāo)準(zhǔn)，借名購(gòu)房協(xié)議也不例外。借名購(gòu)房本質(zhì)上是一種委托合同關(guān)系，實(shí)際出資人委托名義產(chǎn)權(quán)人以其名義購(gòu)買(mǎi)房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記。只要雙方當(dāng)事人具有完全民事行為能力，協(xié)議是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方真實(shí)意思的表示，且協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

　　《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國(guó)民法典> 總則編若干問(wèn)題的解釋》第一條第三款規(guī)定："民法典第一百五十三條第二款規(guī)定的 ' 公序良俗 '，包括公共秩序和善良風(fēng)俗。公共秩序，是指政治、經(jīng)濟(jì)、文化等領(lǐng)域的基本秩序和根本理念，是與國(guó)家和社會(huì)整體利益相關(guān)的基礎(chǔ)性原則、價(jià)值和秩序。" 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)公共利益，限購(gòu)、限貸政策屬于國(guó)家為了公共利益而實(shí)施的宏觀調(diào)控政策，違反這些政策簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議，因違背公序良俗而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　二、借名購(gòu)房協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效后，房屋所有權(quán)歸誰(shuí)所有

　　借名購(gòu)房協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效后，房屋所有權(quán)原則上歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人只能要求返還購(gòu)房款及利息，并根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度要求賠償損失。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。" 這一規(guī)定確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的取得和變更必須經(jīng)過(guò)依法登記才能發(fā)生法律效力。在借名購(gòu)房中，房屋登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，因此從物權(quán)公示的角度來(lái)看，名義產(chǎn)權(quán)人是房屋的合法所有權(quán)人。借名購(gòu)房協(xié)議如果被認(rèn)定為無(wú)效，那么實(shí)際出資人就失去了要求名義產(chǎn)權(quán)人配合過(guò)戶的合同依據(jù)，自然也就不能取得房屋的所有權(quán)。

　　三、借名購(gòu)房中，實(shí)際出資人如何有效保障自己的合法權(quán)益

　　首先，簽訂詳細(xì)的書(shū)面借名購(gòu)房協(xié)議是保障權(quán)益的基礎(chǔ)。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)。為了增強(qiáng)協(xié)議的證明力，雙方可以到公證機(jī)構(gòu)辦理公證。其次，保留完整的出資憑證至關(guān)重要。實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)盡量通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付購(gòu)房款、稅費(fèi)、貸款本息等費(fèi)用，并在轉(zhuǎn)賬備注中注明 "代付 XX 房屋購(gòu)房款" 等字樣。同時(shí)，要妥善保管購(gòu)房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、還款記錄等所有與房屋相關(guān)的文件材料。再次，實(shí)際占有使用房屋是證明實(shí)際所有權(quán)的重要依據(jù)。實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)在房屋交付后立即入住，并保留水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等繳費(fèi)憑證。

作者 陳立東律師

吉林雅獅雅緣律師事務(wù)所專職律師

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