今天，公司做了一次很大的結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，我的崗位也相應(yīng)做了調(diào)動(dòng)，以后都會(huì)在業(yè)務(wù)前線，帶客戶看房，幫業(yè)主賣房的工作，未來會(huì)有更多的案例和內(nèi)容和大家分享。

特別是在二手房成交案例的分析中，會(huì)更深入一些，因?yàn)橐_始走進(jìn)每一個(gè)小區(qū)，每天要和同事們走街串巷，要直面客戶交流。

上周，我們賣了一套房子，也不知道是貴了還是便宜，但看到客戶簽字的那一刻，買賣雙方的臉上，洋溢的是笑容。

大家都知道，新店是一個(gè)什么樣的地方，這里聚集了不少的安置房，在多數(shù)人眼里，新店的房子可能只值幾千塊，然而實(shí)際的成交價(jià)格，卻出乎他們的意料，沒有電梯，2003年的金城住宅小區(qū)，成交單價(jià)10000元/平米，關(guān)鍵房子的裝修一般般。

新店分東西，東面集中的是商品房，如萬科金域榕郡，琴亭湖畔，建發(fā)系列的商品房，魯能公館三期毛坯房，扔以2.3萬左右的單價(jià)成交。

而新店的西側(cè)，集中的都是安置房，這里的單價(jià)從9000-12000元之間不等，健康家園，崇安佳園，新慧嘉苑等小區(qū)。

安置房和商品房之間，價(jià)格懸殊差距1萬多/平米，這不僅僅是小區(qū)內(nèi)部的品質(zhì)問題，所處的版塊，哪怕是100米的距離，周邊環(huán)境都會(huì)對價(jià)格帶來巨大的影響。

我今天給大家分享一套，5月份剛剛成交的二手房。

成交小區(qū)：金城住宅小區(qū)；

成交時(shí)間：2026年5月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)111平米，4房2廳，低樓層，南北朝向，中等裝修，111萬，成交單價(jià)1萬/平米。

房源成交分析：

1、金城住宅小區(qū)，它是位于新店西片區(qū)，靠近三環(huán)路方向，小區(qū)體量比較大，共有28棟樓，1266戶業(yè)主，建成年限在2003年左右，部分的商品房，多數(shù)拆遷安置房的小區(qū)。大體量小區(qū)的表現(xiàn)，在于它的管理難度大，走進(jìn)小區(qū)展示出來的是一副老舊的樣子。

2、目前，金城住宅小區(qū)掛牌房源15套，業(yè)主掛牌均價(jià)10723元/平米，近幾個(gè)月成交2套房源。這次實(shí)際成交的價(jià)格，竟然比掛牌價(jià)格還要高，這一點(diǎn)令人難以捉摸。能夠賣出這個(gè)價(jià)位，取決于房子兩個(gè)因素：1是樓層低，能夠接受的人更多；2是裝修好，不用重新裝修。

3、我去過很多次金城住宅小區(qū)，外墻貼紅色磚，里頭停車還算寬松，不會(huì)出現(xiàn)找不到車位的情況，大多數(shù)綠化用地，也被占為車位使用。小區(qū)內(nèi)還有一個(gè)幼兒園，籃球場，在20年前，金城住宅小區(qū)，一定是一個(gè)很洋氣的小區(qū)。

4、周邊除了生活購物方便一些，其他基本都很一般，這也是導(dǎo)致價(jià)格低的因素，沒有地鐵，沒有好學(xué)校，沒有大型商場，且靠近三環(huán)快速路。周邊小區(qū)全部都是安置房，也會(huì)讓它的價(jià)格向下而行，很難會(huì)有突破的空間。

購房建議：

金城住宅小區(qū)，總體顯得比較雜亂，沒有管理，還有一部分是群租房，租戶也比較多。

想要在新店買房，預(yù)算100萬選擇4房，除了這種金城住宅小區(qū)的樓梯房可以實(shí)現(xiàn)，附近的電梯房基本難以搞定。

因?yàn)椋?strong>電梯拆遷安置房，都有一個(gè)共性，面積在分布在45-60-75-90-105-120-135平米，通常情況下120平米的戶型也只有做到3房，只有最大135平米的戶型才有4房布局。

恰好，135平米設(shè)計(jì)的戶型比較少，拆遷戶往往都會(huì)把大戶型的房子留著自己住，小戶型用于出租。那么想要低總價(jià)選擇4房戶型，恐怕只有金城住宅小區(qū)這種樓梯房，比較容易上車。

大家可以縱觀整個(gè)福州，110萬4房裝修好的房子，在鼓樓和臺江，或者金山是肯定實(shí)現(xiàn)不了，晉安區(qū)靠近鼓山附近有可能，靠近鼓樓區(qū)新店成為了唯一選擇。

因此得出結(jié)論，任何一套房子成交，都有它必然的優(yōu)勢存在。作為業(yè)主，對自己的房子，不僅要懂得它的戶型以及居住感受的優(yōu)勢，同時(shí)還要同類型，或同價(jià)位的橫向?qū)Ρ戎苓叺男^(qū)房源。

當(dāng)你是唯一選擇的時(shí)候，你的房子，一定都能成交。

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