廣東
先看兩組數(shù)據(jù)，讓人后背發(fā)涼——
南京西方巷，對(duì)口鐘英學(xué)區(qū)，一套35.92平的房子，2021年1月成交單價(jià)7.66萬(wàn)/㎡，到了2026年5月，只剩3.76萬(wàn)/㎡。跌幅51%。
杭州文鼎苑，曾經(jīng)小戶(hù)型飆到12.8萬(wàn)/㎡，如今同類(lèi)房源5.2萬(wàn)/㎡，跌了近60%。
這不是個(gè)例。北京、南京、杭州的學(xué)區(qū)房，過(guò)去幾年跌幅普遍跑輸大盤(pán)三到四成。而就在今年5月，南京二手房整體成交量同比漲了22%，偏偏學(xué)區(qū)房還在單月暴跌12%。
問(wèn)題來(lái)了：為什么別的房子在穩(wěn)，學(xué)區(qū)房卻在崩？
答案就藏在剛剛落地的政策里。
第一個(gè)：今年5月底，國(guó)務(wù)院發(fā)布文件，明確要推動(dòng)“常住地提供基本公共服務(wù)”，讓沒(méi)戶(hù)口的人和本地戶(hù)口的人逐步享受同等的教育權(quán)利。說(shuō)白了，學(xué)位不再死綁戶(hù)籍，隨遷子女上學(xué)政府兜底。
第二個(gè)：北京海淀4月底結(jié)束“六年一學(xué)位”，南京四大主城區(qū)5月初取消“提前一年落戶(hù)”和“學(xué)位年限鎖定”。
這兩招組合拳打下來(lái)，學(xué)區(qū)房的邏輯被徹底掀翻了。
過(guò)去學(xué)區(qū)房為什么貴？因?yàn)樗壎ǖ牟皇欠孔?，而是一個(gè)“稀缺資格”——學(xué)位被鎖住，六年只能一家用，供應(yīng)少，價(jià)格自然上天。
現(xiàn)在呢？北京海淀學(xué)位被占的房子照樣能入學(xué)（只是參加學(xué)區(qū)派位）；南京一套房可以六年服務(wù)六個(gè)家庭，孩子一進(jìn)校門(mén)房子就能掛牌。供應(yīng)瞬間爆了——南京新政后72小時(shí)，二手房單日掛牌量破千套，學(xué)區(qū)房降價(jià)10%-20%只是起步。
更要命的是，接盤(pán)的人正在撤退。
有錢(qián)的中產(chǎn)們變了。2026年前四個(gè)月，全國(guó)120平米以上改善戶(hù)型成交占比41%，四房首次超過(guò)三房。他們寧愿花錢(qián)買(mǎi)大房子住得舒服，也不再為一張“學(xué)票”擠老破小。
人口也沒(méi)給面子。北京入學(xué)最高峰是2017年出生的那批孩子，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了幼升小窗口。新生兒越來(lái)越少，學(xué)校都要搶學(xué)生，學(xué)區(qū)房憑什么還漲？
當(dāng)然，辯證地看：頂級(jí)學(xué)區(qū)加上頂級(jí)居住品質(zhì)的豪宅，抗跌性依然存在。但那種只有學(xué)區(qū)、沒(méi)有居住價(jià)值的“純占坑房”，大概率還要繼續(xù)跌。
普通讀者最該明白一件事：房子首先是用來(lái)住的，其次才是用來(lái)上學(xué)的。當(dāng)政策把學(xué)位的金融屬性剝離掉，你手里那套不能住人的老破小，剩下什么？
別再賭了。賭政策的時(shí)代，過(guò)去了。
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